아름다운 인생

제가 좋아하는 무한도전이라는 프로그램이 이제 정말 마지막을 향해 달려가고 있나봅니다..ㅠㅠ

그래서 오늘은 본방사수를 했네요. 

그런데 정말 요즘 대세는 '강다니엘' 이긴 하더군요... 우리 컬링 국가대표팀 경애님이 그렇게 좋아하실 줄은 저두 정말 몰랐네요.. 제가 연예프로그램이나 가요를 많이 듣지 않아서 그런가 주변의 이런 반응을 보면 확실히 제가 좀 트렌드를 못따라 가는게 느껴집니다. ㅠㅠ

그래서 오디션 프로그램 출연 당시 춤추는 동영상을 찾아 봤었는데...역시...원톱으로 나와도 될 만큼 남자가 봐도 매력적인 모습. 인정합니다. 저두 이제 부터 '강다니엘' 팬이 되기로 했습니다.ㅎㅎㅎㅎ

아니나 다를까 해당 동영상에 대한 여성분들의 반응은 정말 HOT 한 것 같았습니다. 댓글이 그냥...ㅎㄷㄷ

요즘 잘생기고 멋진 남자는 무조건 나이과 상관없이 '오빠'라고 부른다죠?.. '강다니엘'은  그냥 오빠더군요...

저의 조카 중 나연이라는 이쁜 초등학생이 한명 있습니다. 둘째누나의 장녀인데요, 현재 경기도 양평에서 살고 있습니다. 제 조카가 부산, 영도를 좋아하는 이유를 알게되고 놀랐습니다. 바로, 강다니엘 고향이라서 그렇다네요...ㅎㄷㄷ, 요즘 영도, 흰여울 문화마을이 '변호인 촬영지' 이기도 하고 모 핸드폰회사 TV광고에도 나올 정도로 유명세를 타는 동네이긴 합니다. 

작년 추석 명절에 제 조카는 영도 흰여울 문화마을을 방문하고 해안산책로를 따라 걸으며 아름다운 풍경을 본 뒤 부터는 영도를 더욱 더 좋아하게 되었습니다.

이런 조카에 비해 제가 요즘 좋아하고 관심을 갖고 있는 지역은 대전입니다. 이유는 다음과 같습니다. 

1. 평지이다.

2. 교통이 편리하다(세종시, 부산, 각 지역으로 이동이 용이함)

3. 부동산 가격이 최근 10년간 횡보중이다(세종시 등장으로 공급이 많아짐)

4. 중학교까지의 학군은 중소도시 중 최고이다.

5. 이공계와 관련한 교육적 분위기가 좋다

6. 역세권에 학군까지 괜찮은 지역의 아파트 가격이 상대적으로 저렴하다

7. 향후 세종시에 공급되는 물량이 정리된 이후 추가 물량 부담이 상대적으로 적어 가격상승이 예상된다

8. 3000만원 이내 아파트 갭투자가 가능하다

 이렇게 쭈~~욱 쓰다보니 제가 대전을 좋아하는 이유는 돈과 학군 때문이였던 것 같습니다.

저는 습관적으로 새로운 지역을 접하게 되면 교통, 학군, 소득수준, 쇼핑시설 등을 순서대로 확인하게 됩니다. 그리고 나름 머리를 굴려가며 분석을 하죠. 부동산을 공부한 이후 부터 자연스럽게 대뇌자율신경계가 반응하게 되었습니다. 그리고 그 지역의 가치는 산술적으로 계산되어 나옵니다. 주변 부동산 시세와 향후 가치까지 말이죠.

 저의 초등학생 조카는 부산 영도라는 지역이 부동산 가격이 향후 상승한다거나 학군이 좋아서가 아니라 자기가 좋아하는 사람이 부산 영도에서 태어났고 아름답다는 이유로 다소 낯선 지역임에도 불구하고 좋아하게 되었습니다.

 불현듯 갑자기 어린왕자가 생각이 났습니다. 

'장밋빛 벽돌로 지은 예쁜 집을 봤어요. 창에는 제라늄이 있고 지붕에는 비둘기가 있고요'라고 말해서 어른들은 그 집이 어떤 집인지 생각해내지 못합니다. 그들에게 '십만 프랑짜리 집을 봤어요'라고 말해야 합니다. 그러면 '야 참 좋은 집이구나!'라고 소리를 지르죠.

만약 제 조카 나연이가 제게  '흰여울 문화마을이 있는 아름다운 영도에서 '강다니엘'이 태어났어요! 그래서 저도 앞으로 영도에서 살거예요' 라고 하면, 저는 그곳의 학군과 교통과 소득수준을 분석해서 조카에게 이렇게 말을 할 것 같습니다.

' 나연아~ 그곳은 관광으로만 가고 집은 서울 강남에 사도록 해'

 '그 주변에 곧 재개발이 될 예정이니 일단 재개발 물건을 사놓은 다음 새 아파트가 들어오면 그 때 부터 사는 것을 생각해봐, 급한거 아니니까 천천히 생각해'

제가 이렇게 생각이 바뀌게 된 것은 언제부터였을까요?

너무나도 까마득해서 이제는 기억이 잘 나지 않는 것 같습니다. 

"사막이 아름다운 건 어딘가에 우물이 숨어 있어서 그래." 어린 왕자가 말을 했다.

나는 갑자기 모래의 그 신비스러운 번쩍거림을 이해하게 되었다. 내가 어린애였을 때, 나는 고가에서 살고 있었다. 전설에 의하면 거기에는 보물이 숨겨져 있다는 것이였다. 물론 그 누구도 그것을 발견해내지 못했다. 어쩌면 찾아보지도 않았을 것이다. 그러나 그것 때문에 집은 매력이 있었다. 내 집은 가슴 깊숙이에 한 비밀을 숨기고 있었다.....

"그래."나는 어린 왕자에게 말했다. "집이건 별이건 사막이건, 그것들을 아름답게 하는 것은 눈에 안 보이는 것이야."

"넌 아직까지 나에게는 다른 수많은 꼬마들과 똑같은 꼬마에 불과해. 그러니 나에겐 네가 필요없지. 물론 너에게도 내가 필요 없겠지. 네 입장에서는 내가 다른 수많은 여우와 똑같은 여우에 지나지 않을 테니까. 그러나 만일 네가 날 길들이면 우린 서로를 필요로 하게 돼. 나에게는 네가 세상에 하나밖에 없게 될 거고, 너에게는 내가 세상에 하나밖에 없게 될 거야.....

"누구든지 가지가 길들인 것밖에 알 수가 없는거야." 여우가 말했다. "사람들은 에제 무얼 알 시간조차 갖고 있지 못해. 그들은 상점에서 다 만들어놓은 걸 사니까. 하지만 친구를 파는 상점은 없으니까 살람들은 이제 친구가 없지. 친구를 원하거든 날 길들여!"

"네가 오후 네 세에 온다면 세 시부터 난 행복해지기 시작할 거야. 시간이 갈수록 난 더 행복해 질거야. 네 시가 되면 벌써 안절부절 못하고 걱정을 할 거야. 난 행복의 가치를 알게 될 거야."

그동안 저는 무엇에 길들여졌었던 것일까요? 그리고 여러분들을 지금 길들이는 것은 무엇인가요?

저는 눈에 보이는 돈이였던 것 같습니다. 그리고 열심히 공부하고 노력했었던 것 같습니다. 그리고 앞으로도 그 돈을 쫓을 것 같습니다. 저에게는 그 돈이 무척이나 소중하니까요.

무한도전을 보다 문뜩, 돈 보다 더 소중한 걸 가지고 있는 조카가 부러워졌습니다. 

그 친구에게도 돈이 중요하겠지만 아름다움을 소중히 여기고 자신이 사랑하는 사람의 모든것을 받아들이는 열린마음과 그런 자세를 지닌 초등학생 조카가 위대해 보였습니다.

그리고 저두 오늘은 그런 조카를 보고 배웠습니다. 

물론, 저에게 앞으로도 '돈'은 중요할 것입니다. 하지만, 그 '돈'이 제가 '사랑하는 사람'과 '아름다움'과 '숭고함에 대한 존경심' 보다 더 중요하게 여기지는 않을 것입니다.

무한도전을 시청하다보니 강다니엘을 좋아하게 되고 '가치'에 대해 다시 한번 생각하게 되었네요.

오늘 '웃음'과 '배움'을 주신 무한도전팀과 컬링 국가대표분들.....그리고 나연이.. 고맙습니다.^^  

하지만, 한 지역을 좋아하는 이유가 그 마을 풍경이 아름답다거나 그 지역 인심이 좋다거나 뭐 그런 이유가 아니라 그냥 자기가 좋아하는 연예인 '강다니엘'이 살기 때문이라는 것에 세삼 제가 참 세속적이구나..하는 걸 느꼈습니다. 

제 조카는 진심으로 그 사람을 좋아하고 그 사람의 모든 것을 열린 마음으로 좋아하는 모습을 보며 다시 한번 제 모습을 되돌아 봅니다. 

어제 부산은 장마같은 봄비가 내리더니 오늘 부산은 초겨울 같은 봄날씨를 보여주네요. 아침 출근길에 오리털 패딩을 다시 꺼내어 들고 나왔습니다. 즐거운 금요일 비 개인 후의 상쾌한 아침공기를 마시며 출근하니 더 할 나위 없이 즐거웠습니다. 출근길이...ㅎㅎ

오늘은 책 한권 소개시켜드릴까 합니다.

책 제목은 바로 '붇옹산의 재개발 투자 스터디' 입니다.

저는 사실 이 책을 접하기 전까지는 부동산 관련 카페에서 이렇게 많은 정보를 담고 있는지 몰랐습니다. 책을 읽는 내내 공부를 한다는 그런 느낌이 아니라 투자고수의 경험담을 듣는 느낌이였습니다. 

먼저, 이 책의 목차 부터 한번 볼까요?

1. 재개발투자 현장속으로

 -재개발 무엇을 공부해야할까?

 -재건축에 대한 관심 그 다음은 재개발 투자?

 -재개발 구역들을 둘러본다

 -재개발 구역 현장을 직접 걸어서 돌아보는 이유

 -재개발 구역 내 부동산중개업자들의 스타일들

 -재개발 구역, 전월세 거래를 많이 하는 공인중개사를 찾는 이유

 -재개발 구역 내 주택형태를 살펴보는 이유

 -재개발구역의 사업추진현황과 개략적인 정비계획을 생각해보다

 -재개발 구역에 대해 의문점이 생긴다면

 -중개업소에서 제대로된 매물을 추천받으려면

 -초기단계 재개발구역의 매물을 살펴보자

 -재개발 매물 투자분석의 함정

 -조합원분양가격의 상승은 조합원들에게 손실을 가져왔나

 - 대지지분당 매매가격이 높은 다세대주택 vs 낮은 단독주택

 -단독주택 매물도 살펴본다

 -어떤 매물이 더 나은 매물일까

1장은 재개발 구역 현장을 돌아다니면서(임장) 저자가 얻은 경험을 녹여내어 현장 점검시 생각해봐야 할 것들에 대해서 경험담을 들려줍니다. 무엇보다 이야기 형식, 사례 형식이다 보니 쏙쏙 머리에 잘 들어옵니다. 그래서 읽다보면 이야기 같애서 재미있게 읽으실 수 있습니다. 

 ' 아~~ 내가 이래서 이렇게 했는데~ 이렇더라구~~'

 ' 그러니까 너는 다음부터 이렇게 해봐'~~

 하는 친절하고 상냥한 저자의 목소리가 느껴집니다. 

 읽다보면 '아~~~' '아~~~~' '아~~~~~' 이런 추임새를 나도 모르게 넣고 있는 저를 발견하면서 '아~~나는 도 잘할 수 있을거야' 하는 자신감을 갖게해줍니다.

여기까지는 입문입니다. 저자는 첫 장 부터 현장의 목소리, 부동산 현장에서 어떻게 해야하는가에 대해 설명하고 있습니다. 처음부터 어려운 매물분석방법, 관련법령 등 다소 전문적인 분야에 대해서 설명을 시작했다면 대다수의 독자들은 첫장에서 부터 나가 떨어졌을 거라고 확신합니다. 

이 똑똑한 저자는 첫장에 독자들의 부동산에 대한 거부감을 없애는 대신 투자성공에 대한 의욕을 불러일으키며 다음장 부터 전개되는 다소 전문적인 분야에 대한 독자의 전투력을 상승시켜 놓습니다. 

가령 각 지역을 다니며 만난 부동산 소장님들의 스타일을 분석한 것을 보면, '야~~나도 이런 분들 만나면 이런것 좀 더 살펴 봐야지' 하는 생각이 절로나게 만듭니다.

예로  복부인 스타일 공인중개사를 만났을 때는 '자신의 말만 듣고 사라는 걸 사면 돈버니까 이걸 사라' 라고 하는 스타일이므로 너무 아는 척 하지 말고 잘 응대하면서 휘둘리지 말고 추천받을 만한 매물이 없는지 잘 살펴라고 조언합니다. 

재개발 전문가를 자처하는 공인중개사를 만났을 때는 재개발 정보나 소식 등 한발 빠르며, 해당 재개발 구역을 심도있게 연구하고 공부한 소장님들이기 때문에 판단하는데 많은 도움이 되나, 매물까지 풍부하지는 않을 수 있으므로 주의해라라고 조언합니다. 

이런 저런 조언이 참 형님같습니다. 왜 이렇게 따뜻하게 들리는 걸까요?

그리고 전월세 거래를 많이 하는 공인중개사를 찾는 이유에 대해서도 이렇게 말합니다. '간판 색이 바래있고, 사무실 내부에 화초며 꽤 많은 집기며 서류뭉치들이 곳곳에 있는 것을 보니, 이 사무실에서 꽤나 오랜동안 중개업을 해온 것 같다'

부동산에 들어서며 받은 인상을 통해 해당 부동산의 특징을 빨리 읽어내는 저자의 모습을 그릴 수 있습니다. 이 영민한 투자가인 저자가 어떤 이유로 전월세 거래를 많이 하는 중개사를 찾는 걸까? 하는 궁금증을 참을 수 없습니다. 

'들어오면서 슬쩍 부동산 중개업소 바깥 유리에 붙여놓은 매물광고지들을 살펴보았다. 매매 물건 관련된 것도 눈여겨 보았지만, 사실 전세나 월세 등의 매물도 게재되었는지를 살폈다. 재개발 구역내의 부동산 중개업소를 들르면 임대중개를 열심히 하는 업소인가를 항상 체크하는 편이다. 이유는 전월세 임대를 잘 하는 중개업소일 수록 다른 곳에서는 가지고 있는 않은 좋은 매물을 가진 경우가 많기 때문이다'

아~~ 그렇군요. 바로 이런 이유에서 였네요.

해당 재개발 지역을 상당히 많이 연구한 소장님으로 부터 많은 조언을 듣지만, 실제로 매물은 전월세를 많이 하는 공인중개사 소장님으로 부터 찾은 노련한 저자의 행동에 감동?을 느낌니다. 

' 아~~ 이사람 정말 실용적이구나........ 자신도 잘 알면서 '복부인 스타일의 소장님'에게는 필요한 매물만 물어보고 '재개발 전문가 소장님'으로 부터는 해당 재개발 지역을 이해하는 정보를 얻고, 결국 매물은 '전월세를 많이 놓는 소장님'에게 찾는 이 사람...

 왜 나는 그렇게 잘난척을 했을까.....하는 늦은 후회감이 밀려옵니다. 

 ' 그래~ 다음 번에는 이렇게 나도 해봐야지!' 

1장을 읽는 동안 내가 가지지 못했었던 노련함, 유연함을 다시 생각 상기하고 반추하며 앞으로 발전된 저의 모습을 그려봅니다. 

'재개발 구역의 사업추진현황과 개략적인 정비계획을 생각해보다' 에서는 현장 부동산을 돌며 미래를 상상을 하는 저자의 모습을  상상할 수 있습니다. 여기 저기 전화하고, 수소문하고 머리싸매는 모습이 그도 나와 그리 다르지 않은 평범한 사람임을 다시 한번 상기해봅니다. 

그리고 초기단계의 재개발 구여그 건축세대수 예측하는 본인의 노하우를 설명해줍니다. 

이래서 이 책은 책값 이상을 합니다. 보통 부동산 카페에서 '~~지역 분석' 하는 강의료가 회당 3만원 정도 합니다. 그런데 솔직히 가서 들어보면 실망하는 경우가 많습니다. 강의하시는 분을 폄하하려는 것이 아니라 이 책이 담고 있는 내용이 그만큼 알차다는 것을 말씀드리려고 하는 것입니다. 

이 책은 더 싸지만 훨씬 더 값어치 있다고 자신있게 말씀드릴 수 있습니다.

한 지역에서 더 많은 수익을 얻기 위해 여기 저기 발품을 팔며 조사하는 저자의 모습에 제가 오버랩되며 나도 이제 떠날 준비를 하고 있는 자신을 발견하게 됩니다. 

 ' 이제 출발할 준비 됐지?' 라고 하는 저자의 목소리가 들립니다. 이것은 마치 남미의 아름다운 풍경 등을 보여주고 여행을 떠나자고 한 이후 , 출발하면서 서서히 어려운 험난한 여행길의 주의점을 알려주는 이 저자의 화법이 그저 고맙기까지 합니다. 만약 저에게 처음부터 어려운 용어와 관련법령을 들이밀었으면 여행을 떠나지도 않았을 테니 말이죠

2장 재개발 조합원 입주권 투자

 -재개발 조합원 입주권 투자란

 -재개발 구역의 조합원 입주권을 구입한다면

 -동호수, 감정가액, 분양기준가액

 -조합원 분양가

 -추가부담금

 -프리미엄, 총매매가, 종전자산거래가

 -추가부담금 중 현금납부금

 -무이자이주비, 유이자이주비

 -초기투자금

 2장 부터는 '재개발의 꽃' 이라 부를 수 있는 '입주권'과 관련된 기본적인 개념에 대해서 설명하고 있습니다. 일반 아파트 거래와 다른 개념들을 차근차근 설명해줍니다. 재개발 지역의 조합원이 입주권을 받고 아파트를 분양받기 위해 필요한 개념들을 각 각 설명하고 있습니다. 

초기단계의 재개발 투자는 재개발구역 내의 주택등을 구입하거나, 보유하고 있는 상태가 그 시작이 됩니다. 이 단계에서는 자신이 가지고 있는 주택등의 물건이 향후 어떤 아파트를 배정받을지 또는 얼마나 더 많은 추가부담금을 더 내야할 지 등이 불투명합니다. 

그렇지만 사업시행인가를 받게 되면 어떤 아파트가 지을지 결정됩니다. 

이 단계에서 조합원이 보유한 주택의 감정평가 금액과 배정받을 아파트 등이 정해지고 추가부담금등이 추산됩니다. 

이러한 기본적인 설명에서 시작되는 2장은 실제 공급계약서를 입주권 공급계약서를 보여기며 계약서를 이해하는 방식부터 종전 감정가액, 분양기준가액, 조합원 분양가, 추가부담금, 청산금, 프리미엄 등의 기본개념을 설명합니다.

* 종전 감정가액 : 해당 조합원의 재산 가격평가액

  분양기준가액 : 종전감정가액 * 비례율

  조합원 분양가 : 일반분양가에 비해 저렴하게 책정되며 '종후자산'이라고도 하는데, 이 종후자산의 가격은 사업비의 총 원가를 기준으로 산정하는데 대지 기초가격(종전자산의 가격), 건물철거비, 대지 조성비, 건축비, 기타비용 이것을 다 더하게 되면 조합원분 종후자산가액의 총액이 되고, 이것을 층별, 호별, 평형별로 나누어 배분하서, 개별 종후자산 가격, 개별 조합원 분양가를 정하게 됨

오늘은 총 10장으로 이루어진 붇옹산의 재개발 투자스터디 중 1장과 2장에 대한 리뷰를 간단하게 해봤습니다. 좋은 책이라 조금씩 나누어 간략한 내용과 저의 생각, 느낌을 올리도록 하겠습니다.  감사합니다.

2018. 3. 15. 부산은 봄비가 장마비 처럼 내리고 있네요. 날씨가 풀리면서 점점 미세먼지로 목이 아팠는데 이렇게 비가 내려주니 정말 봄이 온 것 같습니다. 그래서 오늘은 회사를 조퇴하고? 비오는 날 전망 좋은 카페에서 따뜻한 라떼 한잔 마시고 음악을 들으며 쉬니 한주의 피로가 녹는 듯 사라지는 것 같습니다. 

이런 와중에 인터넷 뉴스를 서핑하다보니 국제적으로는 미국 틸러스 국무장관이 경질되고 대표적인 親 이스라엘 인사로 불류되고 이란 강경파로 분류되는 마이크 폼페이오 중앙정보국(CIA) 국장이 차기 국무장관으로 내정된 소식이 눈에 밟히네요. 이 소식로 많은 분들이 미국의 대북 정책이 더 강경정책으로 전환 될 것으로 예상하시는 것 같습니다. 

다른 것은 섯불리 예상할 수 없지만, 이분은 2011년 부터 2017년까지 연방 하원의원을 지낸 분이시기 때문에 하원과 협의가 필요한 문제에 있어서는 긍정적인 면이 있을 것 같습니다. 긴밀한 한미공조로 현재 문제를 타결하는데 하원의 동의가 분명히 필요하겠죠?

부동산 시장이 국외 정치문제와 상관없다고 생각하시는 분이 없기를 바랍니다. 정치와 경제는 뗄래야 뗄 수 없는 사이라서요. 향후 부동산 정책의 거시적 방향을 예상하는데 부동산 실거래가 확인 만큼이나 중요한 자료 입니다. 결국 정치의 방향성에 따라 경제정책도 발 맞춰 가기 때문이죠.  

사견으로 우리나라 입장에서는 손해 볼 것은 없는 상황인거 같습니다. 현재 우리나라 외교 라인과 연이 있기 때문이죠^^

오늘은 재개발 조합원 지위에 대해서 알아보려고 했는데 서두가 조금 길었네요. 

재개발의 절차에 대해서는 예전 글에서 간단하게 설명을 드렸습니다. 그렇다면 재개발 사업의 주체라고 볼 수 있는 조합의 조합원이 될 수 있는 자격은 어떻게 주어지는지가 참 중요하겠죠?

이것을 확인하기 위해서는 '도시 및 주거환경 정비법' 과 각 시도의 '------시 도시 및 주거환경 조례'를 보셔야 합니다.  저는 국가법령정보센터를 주로 사용하는데요, 무료로 판례까지 검색이 가능하거든요. 

도시 및 주거환경정비법을 보면 아래와 같이 명시하고 있습니다.

제39조(조합원의 자격 등) ① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 다만, 「국가균형발전 특별법」 제18조에 따른 공공기관지방이전시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말한다)를 조합원으로 본다.  <개정 2017.8.9.>

1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때

2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다.

3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제27조제1항제3호에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때

② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 "투기과열지구"라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.  <개정 2017.10.24.>

1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)·취학·결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군으로 이전하는 경우

2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우

3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우

4. 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우

5. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

③ 사업시행자는 제2항 각 호 외의 부분 본문에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 정비사업의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 제73조를 준용하여 손실보상을 하여야 한다.

[법률 제14567호(2017.2.8.) 부칙 제2조의 규정에 의하여 이 조 제1항 각 호 외의 부분 단서는 2018년 1월 26일까지 유효함]

너무 어렵죠? 무슨 말인지도 잘 이해가 안가시죠? 제1항에서는 기본적으로 토지 등 소유자가 조합원의 자격이 있다고 말하고 있구요, 아래의 각 호들은 토지 등의 소유자가 여러 명이거나 지상권이 별도로 설정되어 있는 등의 경우에는 그 중 1명만 조합원의 자격이 주어진다는 내용입니다.

만약 그렇지 않다면 토지를 여러 필지로 쪼개고 집도 여러채로 쪼개어서 조합원을 많이 양성된다면 조합원 수의 증가로 일반분양수가 줄어들게 되어 조합의 수익이 줄어들게 되겠죠? 그렇게 되면 사업에 차질이 예상되니 그 것을 막은 것입니다. 

사실 서울시 재건축지역에서는 예전까지만 해도 지분쪼개기, 원룸쪼개기가 성행했었더랬지요. 그래서 그것을 막아서 예방하고자 법이 계속 개정되고 있는 실정입니다.

2항에 섬뜩한 얘기가 있습니다. 투기과열지구는 재건축사업의 경우에는 조합 설립인가 후, 재개발 사업에는 관리처분 인가 이후 매매가 된 물건에 한해서는 조합원 자격을 주지 않는다는 것입니다. ㅎㄷㄷ

재개발지역의 투기 과열을 막기 위한 조치라 생각하시면 됩니다. 

물론 여기에도 예외 조항이 있으니, 반드시 물건을 사실때는 여기에 해당되는지 여부를 확인해 보시기 바랍니다. 

그리고 3항에서는 청산대상자에 대한 보상을 설명하고 있습니다.

그러면 지자체 조례를 한번 볼까요?(서울시 조례는 ㅎㄷㄷ 합니다. 계속해서 개정이 되어 이것을 블로그에서 설명을 전부 드리기에는 조금 어려움이 있으니 양해 바랍니다. 개략적인 설명만 드리고, 세부사항은 조례를 이해하시는 방법만 설명드리는 것으로 마무리 할 까 합니다.)

일단 도시 및 주거환경 정비법(시행령, 시행규칙 포함)에서 각 지자체에 그 권한을 위임한 사항에 대하여 각 지자체 별로 정한 것을 '---------시 도시 및 주거환경 정비 조례' 라고 이해하시면 됩니다. 

제27조(주택재개발사업의 분양대상 등) ① 영 제52조제1항제3호에 따라 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다.  <개정 2010.3.2., 2010.7.15., 2011.5.26.>

1. 종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합정관 등에서 정한 건축물을 포함한다)을 소유한 자

2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90제곱미터 이상인 자

3. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자. 다만, 분양신청자가 동일한 세대인 경우의 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합산하여 산정할 수 있다.

4. 사업시행방식전환의 경우에는 전환되기 전의 사업방식에 따라 환지를 지정받은 자. 이 경우 제1호부터 제3호까지 규정은 적용하지 아니할 수 있다.

5.「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제11조제4항에 따라 재정비촉진계획에 따라 기반시설을 설치하게 되는 경우로서 종전의 주택(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)에 관한 보상을 받은 자

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다.  <개정 2010.7.15., 2014.5.14.>

1. 단독주택 또는 다가구주택을 권리산정기준일 후 다세대주택으로 전환한 경우

2. 법 제19조제1항제2호에 따라 수인의 분양신청자가 1세대에 속하는 때

3. 1주택 또는 1필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우. 다만, 권리산정기준일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분이 제1항제2호 또는 권리가액이 제1항제3호에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

4. 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 수개의 필지로 분할한 경우

5. 하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공 이후 토지와 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우. 다만, 권리산정기준일 이전부터 소유한 토지의 면적이 90제곱미터 이상인 자는 그러하지 아니한다.

6. 권리산정기준일 후 나대지에 건축물을 새로이 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖에 공동주택을 건축하여 토지등소유자가 증가되는 경우

③ 제1항제2호의 종전 토지의 총면적 및 제1항제3호의 권리가액을 산정함에 있어 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 포함하지 아니한다.  <개정 2010.7.15.>

1.「건축법」 제2조제1항제1호에 따른 하나의 대지범위 안에 속하는 토지가 여러 필지인 경우 권리산정기준일 후에 그 토지의 일부를 취득하였거나 공유지분으로 취득한 토지

2. 하나의 건축물이 하나의 대지범위 안에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 권리산정기준일 후 그 건축물과 분리하여 취득한 토지

3. 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 분할하여 취득하거나 공유로 취득한 토지

④ 제1항부터 제3항까지 규정에 불구하고 사업시행방식전환의 경우에는 환지면적의 크기, 공동환지 여부에 관계없이 환지를 지정받은 자 전부를 각각 분양대상자로 할 수 있다.

[전문개정 2009.7.30.]

먼저, 조례의 27조제1항은 분양자격 대상자를 규정하고 있습니다.

1. 재개발 지역의 주택 소유자(무허가도 경우에 따라 가능합니다), 토지 면적이 90제곱미터 이상인자는 쉽게 이해하실 수 있죠?

2. 그런데 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인자?

 이해가 안됩니다....

사실 재개발 지역에는 토지면적이 90제곱미터가 안되는 필지를 가지고 있는 소유자가 많이 있을 수 있습니다. 그런데 이런 사람들이 청산대상자가 되어 보상만 받고 나간다면 적은 금액을 받고 다른 곳에 집을 구할 수 있을 까요?

네. 그렇습니다. 이런 사람들을 보호하기 위한 규정이구요(물론, 투자 고수분들은 이런 규정을 이용하시거나 아니면 조금씩 저가에 작은 필지를 매집해서 90제곱미터 이상을 맞추어 조합원 자격을 득하시는 분들도 계십니다.)

그래서 이 조항 대상여부는 해당조합에 문의하셔야 정확합니다. 

 * 권리가액 = 종전소유 토지 및 건축물 가액 x 비례율

** 비례율 = [(구역 내 사업완료 후의 대지 및 건축시설의 총 추산액-총 사업비)/(구역내 종전토지 및 건축물의 총가액)]x100

3. 사업방식에 따라 환지를 지정받은 자?

환지란 개발사업(도시개발법)을 할 때 종전의 토지중에서 되돌려 줄 택지를 말합니다. 이 때 토지를 매입하지 않고 목적에 맞게 변경해서 원 소유주에게 돌려주는 땅을 말하는데요, 개발사업중  토지의 위치, 면적, 토지이용상황 및 환경 등을 고려해서 토지구획정리사업 시행 후 새로 조성된 대지에 당해 권리를 이전시킵니다.

그런데 이런 환지를 배정받은 소유자들에게 모두에게 조합원 지위가 주어지는지에 대해서는 이견이 있을 수 있습니다. 그러기 때문에 반드시 조합에 문의해보셔야 합니다.

* 참고 

또한 전제가 사업시행방식의 전환에 대해서 언급이 되어 있는데, 이는 자력개발사업에서 합동재개발 사업으로의 전환 같이 변경되는 경우로 이해하시면 되겠습니다. 즉, 구 도시재개발사업에 의한 자력개발을 추진하던 사업을 도시정비법상 합동재개발로 사업시행방식을 바꾸는 것을 말합니다. 

4. 재정비촉진계획에 따라 기반시설을 설치하게 되는 경우로서 종전의 주택(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함)에 관한 보상을 받은자의 경우 그 보상금액에 국토부령이 정하는 이자를 더한 금액을  반환하는 경우에 한해서 가능합니다. 

현행법과 서울시 조례에 따른 분양 대상자에 대해서 알봤습니다.

그런데 만약, 2010년 7월 15일 정비조례 개정 이전에 개발사업이 진행되고 있는재개발 지역에 있는 2003년 10월에 분할된 32제곱미터의 도로로 이용하지 않는 토지 1필의 소유자는 해당 재개발 사업의 분양대상자가 될 수 있을 까요?

당연히 현행 규정에는 해당사항이 없습니다.

그렇다면 개정 전의 서울시 조례를 다시 한번 살펴보도록 하죠.

제27조(주택재개발사업의 분양대상 등) ① 영 제52조제1항제3호에 따라 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다.(개정 2009.07.30)

1. 종전의 건축물 중 주택(기존무허가건축물로서 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자(개정 2009.07.30)

2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 건축조례 제29조제1호의 규모 이상인 자. 다만, 2003년 12월 30일 전에 분할된 1필지의 토지로서 그 면적이 30제곱미터 이상인 토지(지목이 도로이며 도로로 이용되고 있는 토지를 제외한다)의 소유자는 법 제28조에 따른 사업시행인가고시일 이후부터 법 제52조제3항에 따른 공사완료 고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원(이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한하여 분양대상자로 한다.(개정 2009.07.30, 2010.03.02) 

네~ 보이시나요?

분양대상자가 되기 위해서는 동일한 세대에 속한 전원이 주택을 소유하고 있지 않다면 분양대상자가 될 수 있습니다.

그렇기 때문에 현행 법령만 보시지 마시구, 재개발 사업이 시행되는 당시의 조례와 법령을 검토해보시기 바랍니다. 

또한 경과규정도 있으니 반드시 관련 재개발 사업과 관련해서는 챙겨서 보시기 바랍니다.