재개발 사업절차 2

안녕하세요~^^

꺽일 기미가 보이지 않던 부동산 시장이 조정되는 모습이 완연합니다. 이미 지방 부동산 시장은 대구를 제외하고는 8.2 대책이후 하방압력을 받고 있으며, 보유세 중과세 카드에도 꿈적하지 않던 강남부동산은 재건축 안전요건 강화, 재건축 초과이익환수제 등의 본격적 시행을 앞두고 조정국면에 들어서고 있습니다.

그동안 강남부동산 시장을 향한 시선들 중 호가 상승에 대한 자전거래 의혹 등이 불거졌었지만, 재건축 안전요건강화 등의 카드가 나오기 전 까지는 계속 호가가 상승하여 정부는 시장을 이길 수 없다는 시장경제론이 우세에 점쳐졌습니다. 부동산도 시장도 강력한 정부정책이나 효과적인 정책에 반응할 수 있다는 것을 이번 정권에서 보여주고 있다고 생각합니다.

이러한 상황에서 부동산에 대한 기초정보를 제공드리기 상당히 죄송스럽습니다.

집값이 오르거나 내리거나 이러한 시장상황 속에서 계속 모르고 있는 것보다 알고 있는 것과 부동산이 어떤 것인지 알고 시장상황을 이해하는 것에는 큰 차이가 있습니다. 형후, 여러분이 집이 간절히 필요해질 때, 보다 쉽게 보다 적은 돈으로 집을 구할 수 있을 수 도 있으며, 보다  큰 이익을 얻을 수도 있기 때문입니다.

서론이 무척 길었네요. 그러면 저번 회에 조합설립까지 설명을 드렸으니 그 이후 절차에 대해 안내해드리겠습니다.

관련 자료는 '찾기쉬운 생활 법령정보'를 ( http://www.easylaw.go.kr/CSP/Main.laf ) 참고했습니다. ^^ 

 1. 시공자 선정

 조합은 조합 총회에서 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제11조제1항).

-> 올해 부터 전자입찰 방식으로 바뀌었습니다. 각 지자체에서 조례를 개정하지 않았을 수 있습니다. 제가 살고 있는 부산도 아직 조례를 개정하지 않아서 최근 조합설립 승인을 받은 모 조합에서는 시공사 선정을 못하고 있더군요..(전화로 확인했습니다. 무조건 조합에 전화해서 물어보시는게 제일 정확합니다^^ . 부끄러워하시지 말구 전화하시면 친절히 응대해 줍니다.)

  시공사가 1군업체인지 2군 업체인지에 따라 향후 집값 상승률이 달라질 수 있을 가능성이 많습니다. 무엇보다 하자보수에서 많은 차이가 납니다. 

  시공사 선정시 건설업체들은 사업성이 좋은 재개발 지역의 조합원들에게 로비를 해서 한때 뉴스에도 나오기도 했었죠. 물론 이런 로비에 들어간 비용은 시공비에 포함이 될 수 있기때문에  무작정 조합원들에게 좋은 것만은 아닙니다. 조합에 실제로 필요한 업체가 어떤 조건을 제시한 곳인지 꼼꼼이 따져보시기 바랍니다.

  

사업시행인가

 조합은 총회를 개최하여 사업시행계획에 대해 조합원의 동의를 얻어야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제28조제5항).

 조합은 사업시행계획서, 정관, 총회의결서 사본, 수용하거나 사용할 토지 또는 건축물의 명세 및 소유권 외의 권리의 명세서 등을 시장·군수에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제28조제1항).

※ 토지등소유자가 ① 시장·군수·자치구의 구청장 또는 ② 토지주택공사 등을 사업시행자로 지정하고자 하는 경우 사업시행을 원활하게 하기 위해 주택재개발 정비구역지정 고시 후 주민대표회의를 구성해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제26조제1항).

 -> 재개발에서 중요한 감정평가라는 토지, 집 등에 대한 가치를 평가하는 절차이죠. 그래서 재개발 사업구역에  부동산이 있으신 분들은 이러한 감정평가 금액을 기준으로 평형신청을 하게 됩니다. 사업시행허가 이후 분양신청 단계에서는 인기 있는 평형의 경우 결국에는 감정평가 순으로 가져가게 되거든요. 이러한 감정평가액은 보통 관리처분인가 단계에서 최종 확정되는데, 관리처분 단계에서는 감정평가에 불만이 있는 청산대상자들이 재평가가 이루어 지기도 합니다. 일반 조합원들의 부동산은 큰 변동없이 그대로 가게되죠. 

그래서 무척 중요합니다. 감정평가를 많이 받는게.^^;

분양공고 및 분양신청

 조합은 사업시행인가가 고시된 날부터 60일 내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 등의 사항을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등의 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고해야 합니다. 이 경우 분양신청기간은 토지등소유자에게 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제46조제1항).

 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 분양신청기간 내에 조합에 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제46조제2항).

->보통은 조합원들의 분양신청 비율이 높을 수록 비대위가 적다는 뜻이기도 하기 때문이 이런 조합의 재개발 사업은 추진속도가 빠릅니다.  평형신청은 신중하게 하셔야 합니다. 이후 변경되기가 정말 어렵기 때문입니다. 그리고 주변 아파트 공급물량을 꼭 체크해보시기 바랍니다. 그 중에서 희소성이 있는 평형을 신청하셔야 향후 가격상승을 더 예상해 볼 수 있기 때문입니다. 재태크로 접근하시는 것이 아니라면 그냥 필요하신 평형수를 신청하시면 됩니다만, 보통 40평은 공급물량이 적어 감정평가 금액 순으로 배정이 된다는 점은 참고로 알고계시면 좋을 것 같습니다. 

관리처분계획인가

 분양신청기간이 종료되면 조합은 분양신청의 현황을 기초로 분양설계, 주택재개발 정비사업비의 추산액 및 조합원의 부담규모, 분양대상자의 권리명세 등의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제48조제1항).

 주택재개발사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 따라 처분 또는 관리해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제48조제4항).

-> 관리처분계획만 승인되면, 재개발의 절반 이상이 다 된 것이라고 보시면 됩니다. 이 후 이주가 시작되면 조합은 조합원들에게 감정평가금액의 60퍼센트를 이주비를 지원하게 됩니다. 그렇기 때문에 관리처분 직전에 투자를 하시는 것이 리스크를 제일 줄일 수 있는 방법 중 하나라고 생각합니다. 

건축물 철거

 조합이 건축물을 철거하려면 관리처분계획인가를 받은 후 철거예정일 7일 전까지 시장·군수에게 건축물 철거 신고를 하고 철거해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제48조의2제1항, 「건축법」 제36조제1항·제3항 및 「건축법 시행령」 제24조제1항).

-> 본격적인 조합원들의 이주가 시행되면 철거가 시행되는데, 이 때 비상대책위원의 주민들이 나가지 않고 버티는 경우가 있습니다. 물론 보통은 명도소송을 같이 진행하기 때문에 소송결과까지 기다려야 되지만, 원만한 해결을 위해서 조합에서는 재감평을 하는 등 협상을 합니다. 모든 건물이 철거가 되어야 일반분양이 가능하기 때문에 철거만 원만히 된다면, 재개발의 위험은 거의 없다고 보시면 됩니다. 

  이 단계쯤 되면 일반분양예정가와 조합원 분양가 차이 이상의 프리미엄이 형성됩니다. 

시공보증서 확인 및 착공

 조합이 주택재개발사업의 시행을 위해 시장·군수 또는 토지주택공사 등이 아닌 자를 시공자로 선정한 경우 그 시공자는 공사의 시공보증을 위해 시공보증서를 조합에 제출해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제51조제1항).

 시장·군수는 착공신고를 받는 경우 시공보증서 제출여부를 확인해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제51조제2항).

일반분양

 조합원 등 건축물 공급 대상자에게 공급하고 남은 건축물 또는 주택은 「주택공급에 관한 규칙」에 따라 일반분양합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제50조제5항 및 「주택법」 제54조).

완료단계  

준공인가 및 사용허가

 조합은 주택재개발사업 공사가 완료되면 시장·군수에게 준공인가를 받아야 하며(「도시 및 주거환경정비법」 제52조제1항), 준공인가를 하는 시장·군수는 공사의 완료를 지방자치단체의 공보에 고시합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제52조제3항).

 시장·군수는 준공인가 전이라도 완공된 건축물이 사용에 지장이 없는 등 기준에 적합한 경우에는 입주예정자가 완공된 건축물을 사용할 것을 조합에 대해 허가할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제52조제5항).

이전고시

 시장·군수가 지방자치단체의 공보에 공사완료를 고시하면 조합은 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제54조제1항 본문).

 조합이 대지 및 건축물의 소유권을 이전하고자 하는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 이를 시장·군수에게 보고해야 합니다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시된 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제54조제2항).

등기촉탁

 조합은 이전고시가 되면 지체 없이 지방법원지원 또는 등기소에 대지 및 건축물에 관한 등기를 촉탁해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제56조제1항).

 주택재개발사업에 관해 이전고시가 된 날부터 촉탁등기가 있을 때까지는 저당권 등의 다른 등기를 할 수 없습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제56조제3항).

->등기가 되면 그동안 조합원의 재산은 입주권에서 부동산으로 법적 성격이 달라지게 됩니다. 

정비기반시설 등의 귀속

 주택재개발사업의 시행으로 새롭게 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되고, 주택재개발 정비사업의 시행에 따라 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 조합이 새롭게 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 조합에 무상으로 양도됩니다(「도시 및 주거환경정비법」 제65조제2항).

조합의 청산 및 해산

 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우 조합은 이전고시가 된 후에 그 차액에 상당하는 금액(청산금)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제57조제1항).

 청산금의 지급절차가 완료되면 조합은 해산합니다

      -> 이 단계에서는 보통 비례율에 따라 조합원들에게 청산금을 지급하게 됩니다.  비례율이란 조합이 사업을 시행해서 얻은 수익을 조합원의 재산에 비례하여 해당수익을 지급하는  것을 말하는데 보통은 비례율이 높으면 많은 금액을 돌려받으실 수 있지만 그만큼 더 많은 세금을 납부하셔야 합니다 .그렇기 때문에 조합은 조합원 분양가와 일반분양가의 차이를 적당히 조정하여 조합원에게 어떤 것이 이익이 될지 고민을 많이 해야 합니다 .비례율이 높을 수 록 많은 세금을 내야한다는 사실은 꼭 알아두시기 바랍니다.

   개략적으로 재개발에 대해서 아시게 되셨나요?

   그렇다면 다음에는 실제 사례를 바탕으로 재개발 사업에 대해 좀 더 설명을 하도록 하겠습니다.