지분제 사업과 도급제 사업, 비례율과 무상지분율 이란

안녕하세요~

오랫만에 부동산 시장과 관련한 얘기를 할까 합니다. 

2018. 3. 21. 정부의 헌법개정안이 발표되었습니다. 희망찬 대한민국을 만들기 위해 입안된 이번 개정안 중 부동산과 관련한 부분이 눈의 띄였습니다.

토지공개념!!!!!!

* 토지공개념 :토지 공개념은 토지는 그 성격상 단순한 상품으로 다룰 것이 아니라 자원으로서 다루고 토지가 갖는 사적 재화로서의 성격과 함께 공적 재화로서의 성격도 함께 고려하여 그 배분 및 이용과 거래가 정상화되도록 하자는 하나의 토지철학이다.

애덤 스미스(Adam Smit), 데이비드 리카도(David Ricardo), 존 스튜어트 밀(John Stuart Mill) 등의 경제학자들은 토지의 사유권 보장을 비판하고 공공성을 강조하여 땅 주인이 받는 불로소득을 비판했다. 1919년 제정된 독일 바이마르 헌법에서도 “토지의 경작과 이용은 토지소유자의 공동체에 대한 의무다. 노동과 자본 투하 없이 이루어지는 토지 가격 상승은 전체의 이익을 위해 이용돼야 한다.”고 밝히고 있다.

이러한 토지공개념은 토지의 소유 및 이용의 제한 외에도, 지대로 인한 수익의 제한, 토지 처분의 제한 등의 형태로도 적용될 수 있다. 이 조항을 원용해 여러 나라들이 사회 전체의 복리를 위해 토지소유권 등을 제한할 수 있는 법적근거를 마련해 놓고 있다.

우리나라 헌법 제122조에서는 “국가는 토지소유권에 대해 법률이 정하는 바에 따라 제한과 의무를 과할 수 있다”고 규정하고 있다. 민법에서는 “개인의 소유권리라도 권리는 남용하지 못하며, 개인의 소유권이라도 정당한 이익이 있는 범위 내에서만 행사하여야 한다.”고 규정하고 있다.

우리나라에서는 1980년대 후반 부동산 투기 억제를 위해 유휴지의 가격 상승분에 최대 50%의 세금을 부과하는 「토지초과이득세법」, 특별시와 광역시 내 개인택지 중 200평을 초과한 땅에 대해 부담금을 부과하는 ‘택지소유상한제’, 택지·관광단지 조성 등 개발사업 시행자로부터 개발이익의 50%를 환수하는 ‘개발이익환수제’ 등 토지공개념 관련 법·제도를 마련하였으나, ‘토지초과이득세법’ 및 ‘택지소유상한제’는 재산권 침해 등의 이유로 위헌 또는 헌법불합치 결정을 받아 폐기된 바 있다. 현재 토지거래허가제, 종합부동산세, 용도지역·지구 지정을 통한 토지이용규제 등의 제도에서 토지공개념이 반영되고 있다.

(서울특별시 알기 쉬운 도시계획 용어, 2016. 12., 서울특별시 도시계획국)

발표내용(요약)

-현행 헌법에도 제23조 제3항 및 제122조 등에 근거하여 해석상 토지공개념이 인정되고 있으나 택지소유상한에 관한 법륭은 위헌판결을, 토지초과이득세법은 헌법불합치판결을 받았고, 개발이익환수법은 끊임없이 공격을 받고 있는 상황입니다.

따라서, 사회적 불평등 심화 문제를 해소하기 위하여 '토지의 공공성과 합리적 사용을 위하여 필요한 경우에 한하여 특별한 제한을 하거나 의무를 부과할 수 있도록 하는 토지공개념의 내용을 명시하였습니다.

이번 정부는 확실히 부동산 정책에 대해 많은 준비를 한 것 같습니다. 2008년 노무현 정부때 종합부동산세가 위헌이라는 판결이 있었죠. 그리고 이번 정부에서 이를 시행하기 위한 전단계로 아예 헌법개정안에 토지 공개념을 담은 것 같습니다.

당시, 문제가 되어 위헌소송으로 이어졌고, 결론만 말씀드리면, 세대별 합산은 위헌, 1세대 1주택 장기보유자 과세는 헌법불일치 판결이 있었습니다.

그래서 이번 개정안에는 토지 공개념을 좀 더 확실히 담았네요 

결국 이번 정부는 종합부동산세 카드를 꺼내드는 것은 기정사실화  되는 것 같습니다. 물론, 국회에서 동의를 해줘야 가능하겠죠. 그렇지만 이렇게 헌법을 바꿔서라도 부동산을 규제하려는 이번 정부는 확실히 부동산을 기필코 잡겠다는 신념이 강한 것 같습니다.

일단, 암호화폐 김치프리미엄 없애는데는 확실히 성공한 문재인 정부가 대북악재도 넘고, 사드 악재도 넘은 문재인 정부가 이제는 부동산 투기와 전쟁을 준비하는 것 같습니다. 그리고 저는 문재인 정부가 이 전쟁에서 최소한 판정승 이상은 거둘 것이라고 생각합니다.

말이 좀 많이 길어졌네요...애고..^^

제가 오늘 알려드리고자 했던 것은 지분제 사업과 도급제 사업의 차이, 비례율과 무상지분율의 차이 입니다.

잘 모르시는 분들은 아~~ 그러시겠죠..

일단 지분제 사업부터 알아보도록 하겠습니다.

부동산 시장이 불확실할 때에는 미분양 등 사업수익 감소에 대한 불안감이 높기 때문에 정비사업을 추진하는 조합에서는 지분제 사업을 선호합니다. 지분제? 가 뭐지 ? 하시겠죠? 말 그대로 시공사가 지분을 갖는사업형태라고 이해하시면 됩니다. 결국 조합혼자 하는게 아니라 시공사도 같이 주인이 되서 이익도 나눠갖고 손해도 같이 나눠 갖자는 겁니다.

도급제는 시공사가 조합에 일정 금액(시공비, 또는 도급비)만 받고 아파트를 건설해주는 겁니다. 

음........ 이번 정권에서 재건축 초과이익환수제 등 강력한 재건축 투기근절 카드를 꺼내어 들었으므로 사실상 재건축은 강남 및 일부 지역, 단지를 제외하고는 쉽지 않을 것 같습니다. 따라서 재개발에 눈을 돌릴 필요가 있지 않을까 합니다. (하지만, 이것도 답 없을 수 있음.....ㅜㅜ)

이러한 개념을 조금 더 잘 이해하기 위해서는 비례율과 무상지분율에 대한 개념의 이해가 필요합니다.

비례율은 재개발 사업의 조합원의 감정평가 결과에 따른 조합원 재산의 금전적 가치에 비례해서 조합이 거둔 수익을 더해주는 개념입니다.

예를 들어보죠. 재개발 지역에 총 조합원이 10명 있는데 A조합원은 지분이 20퍼센트라고 가정해 봅시다. 그리고 조합원들 분양가대로 분양을 완료하고 일반분양도 성공적으로 마쳐서  총 들어간 비용보다 수익이 더 많이 나왔을 경우, 그 수익을 조합원들끼리 나눠 갖게 됩니다. 그럴때 누구에게 더 많이 주고 적게 줄까요?

당연히 그 조합원이 조합에서 차지하는 재산의 비율대로 나눠 갖겠죠? 이것이 비례율입니다.

통상적으로 비례율이 많이나오면 좋을 것 같지만 사실 그렇지만은 않습니다. 왜냐하면 세금을 더 많이 내야 하기 때문인데요, 그래서 조합에서는 조합원 분양가, 감정평가, 그리고 일반분양가를 책정할 때 면밀히 검토해야 합니다. 조금 더 이익이 되는 게 무엇일지 ..조합원 분양가를 낮출건지, 일반분양가를 올릴지, 감정평가금액을 올릴지 낮출지... 관리처분 단계 전후로 이런 문제에 대해 많이 고민하게 됩니다.

그리고 무상지분율이란 재건축 사업중에서 '지분제 사업'에서 나오는 개념입니다. 그러니까 조합에서 아파트를 건설사에 맡기면서 일정 부분만 우리한테 주고 나머지는 조합에서 알아서 팔아 수익을 챙기는 방식인거죠. 약정된 수익만큼을 재건축 조합원들에게 보장하고, 남은 부분을 시공사에서 일반분양을 통해서 챙켜가는 방식인데, 만약 손해가 발생해도 전부 시공사에서 떠안게 됩니다. 그래서 건설 호황기때에는 무상지분율에 따른 '지분제 사업'이 가능하지만, 불경기 일때는 시공사에서도 미분양우려로 기피합니다.

비례율은 그래서 재개발 사업의 '도급제' 방식에서 적용됩니다.  시공사는 계약된 시공비만 받고 건설해 주게 되며, 조합원들은 시공사의 시공비 등 모든 비용을 공제한 후 남은 수익을 각 조합원의 감정평가액(주식회사로 말하면 주식의 수)에 수익에서 비용을 공제한 이익율에 비례해서 최종적으로 조합원의 재산에 대한 가치를 결정하게 됩니다. 

비례율이 100이상이라면 수익이 난 것을 말하며 미만은 손해를 뜻하는 것이죠.

하지만 비례율이 낮다고 해서 꼭 손해라고 표현하기 어렵습니다. 

왜냐하면 감정평가액 보다 개발전 조합원의 자산가치를 낮게 평가한 것이기 때문이죠. 조합원은 개발사업이 끝나고 더 좋은 아파트에 살게 되면 향후 재산가치 상승은 더 높이 예상되지 않을까요?

그래서 요약하면 이렇습니다.

재개발 사업 : 비례율 => 도급제

재건축 사업 : 무상지분율(시공사가 감정평가금액에 대해 설정된 지분율 만큼 비례해서 조합원의 재산 가격을 쳐주겠다는 것) => 지분제

예 1) 재건축 대지지분율이 30평이고 무상지분율이 130%, 45평을 배정받았다면

30 X 130% = 39평

45평-39평 = 6평

그래서 6평에 대한 금액을 추가로 더 내기만 하면 됩니다.

예 2) 재개발 사업에서 감정평가금액이 1억, 비례율 110%, 34평 아파트를 배정받았는데, 조합원 분양가는 평당 1000만원이라면,

 1억 X 110% = 1억 1천만원

 34평 X 1000만원 = 3억 4천만원

그래서  3억 4천(34평 조합원 아파트 가격)  - 1억 1천만원(조합원의 재산가치) = 2척 3천(추가분담금)

조금 이해되셨나요?

감정평가금액은 각 단계별로 표현이 조금 달라질 수 있습니다.종전자산평가금, 종후자산금액, 권리가액으로 말이죠.

이러한 개념을 다시 재개발 추진단계에 맞춰서 다시 설명드리도록 하겠습니다.