무허가 건축물의 감정평가와 사업성 분석

내집마련이 꿈이신 분들을 위한 본격적인 재개발 분석 정보를 안내해드리겠습니다. 

먼저, 재개발 지역의 무허가 건물들은 꼬~옥 있기 마련이죠.

그렇다면 무허가 건물들은 조합원 자격 또는 분양자격이 주어질까요?

일단, 도시 및 주거환경정비법(이하 '도정법'이라 함) 제39조(조합원의 자격 등)에 따르면, '토지 등 소유자'로 되어 있습니다. 그러면 무허가 건축물만 있다면 조합원이 될 수 없는 거 아닌가요?

제39조(조합원의 자격 등) ① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 다만, 「국가균형발전 특별법」 제18조에 따른 공공기관지방이전시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말한다)를 조합원으로 본다.  <개정 2017.8.9.>

1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때

2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다.

3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제27조제1항제3호에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때

도시 및 주거환경정비법에서 모든 것을 담고 있지 않으니, 주요 지자체 조례를 보시면서 더 알아보도록 하겠습니다. 일단 서울부터 보겠습니다.

제27조(주택재개발사업의 분양대상 등) ① 영 제52조제1항제3호에 따라 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다.  <개정 2010.3.2., 2010.7.15., 2011.5.26.>

1. 종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합정관 등에서 정한 건축물을 포함한다)을 소유한 자

2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90제곱미터 이상인 자

3. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자. 다만, 분양신청자가 동일한 세대인 경우의 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합산하여 산정할 수 있다.

4. 사업시행방식전환의 경우에는 전환되기 전의 사업방식에 따라 환지를 지정받은 자. 이 경우 제1호부터 제3호까지 규정은 적용하지 아니할 수 있다.

위의 서울시 도시 및 주거환경 정비 조례 제 27조를 보시면 '종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건물 중 조합정관 등에서 정한 건축물을 포함한다)을 소유한 자'로 명시하고 있습니다. 따라서 조합정관에 명시된 특정무허가건물인지 여부를 따져 봐야합니다. 

참고로 '특정무허가건축물'에 대한 정의가 있습니다.

 제2조(정의) 이 조례에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다  <개정 2010.3.2., 2010.7.15., 2011.5.26., 2012.1.5., 2012.12.31., 2014.5.14., 2015.1.2., 2016.7.14., 2018.3.22.>

1. "특정무허가건축물"이란 건설교통부령 제344호 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」부칙 제5조에 따른 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물등을 말한다.

따라서, 모든 '특정무허가건축물'이 부양대상이 되는 것은 아니며 조합정관에 어떻게 정하느냐에 따라 달라진다고 보시면 됩니다.

부산시의 경우는 어떨까요?

제22조(주택재개발사업의 분양대상 등)  ① 영 제52조제1항제3호 단서에 따라 주택재개발사업으로 조성되는 대지 및 건축시설중 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로 한다.1. 종전 건축물중 주택(기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전 토지의 총면적이 「부산광역시 건축 조례」 제39조의 규모 이상인 자. 다만, 법 제50조의2에 따른 권리산정 기준일 이전에 분할된 1필지 토지로서 그 면적이 20제곱미터 이상인 토지(지목이 도로이며, 도로로 이용되고 있는 경우를 제외한다)의 소유자는 사업시행인가 고시일 이후부터 법 제52조제3항에 따른 공사완료 고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원(세대주 및 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한정하여 분양대상자로 한다.3. 분양신청자가 소유하고 있는 종전 토지 및 건축물의 가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자4. 사업시행방식이 전환되는 경우 전환되기 전의 사업방식에 의하여 환지를 지정받은 자. 이 경우 제1호부터 제3호까지의 규정은 적용하지 아니할 수 있다.② 제1항에 따른 공동주택분양대상자중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 본다.1. 단독주택 또는 다가구주택이 법 제50조의2에 따른 권리산정 기준일 이후 다세대 주택으로 전환된 경우2. 여러 명의 분양신청자가 하나의 세대인 경우. 이 경우 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다.3. 1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우. 다만, 법 제50조의2에 따른 권리산정 기준일 이전에 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 「부산광역시 건축 조례」 제39조에 따른 규모 이상인 자는 그러하지 아니하다.4. 법 제50조의2에 따른 권리산정 기준일 이후에 1필지의 토지를 수개의 필지로 분할한 경우5. 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 법 제50조의2에 따른 권리산정 기준일이후 토지와 주택으로 각각 분리하여 소유한 경우③ 제1항제2호에 따른 토지면적 및 같은 항 제3호에 따른 종전 토지 등의 가액을 산정함에 있어 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 포함하지 아니한다.1. 「건축법」 제2조제1호에 따른 하나의 대지 범위에 속하는 토지가 여러 필지인 경우로서 법 제50조의2에 따른 권리산정 기준일 이후에 그 토지의 일부를 취득하였거나 공유지분으로 취득한 경우2. 하나의 건축물이 하나의 대지 범위에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 법 제50조의2에 따른 권리산정 기준일 이후에 그 건축물과 토지를 분리하여 취득한 경우3. 1필지의 토지를 법 제50조의2에 따른 권리산정 기준일 이후 분할 취득하거나 공유지분으로 취득한 경우④ 제1항부터 제3항까지의 규정에도 불구하고 사업시행방식이 전환되는 경우에는 환지면적의 크기, 공동환지 여부에 관계없이 환지를 지정받은 자 전부를 각각 분양대상자로 할 수 있다.

뭐 ~ 아주 긴 법조문 이지만 실제로 보면 간단하죠?

그런데 여기서 질문히 한가지 생깁니다. '기존무허가 건축물시설'은 무엇을 말할까요?

현재 무허가 건물이면 '기존무허가 건물' 이란 뜻인지 아니면 특정 년도 기준으로 구별하는 것인지 모호합니다. 

부산광역시 도시 및 주거환경 정비조례를 보면 '기존무허가건축물'의 정의가 나옵니다.

제2조(정의) 이 조례에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.<개정 2005. 2. 16, 2005. 9. 21, 2010. 3. 3>

1. “기존무허가건축물”이란 1989년 3월 29일 이전에 발생한 무허가건축물(위법시공건축물을 포함한다. 이하 같다)을 말하며, 그 외의 무허가건축물은 "신발생무허가건축물"이라 한다.<개정 2005. 9. 21, 2010. 3. 3>

1989년 3월 29일 이전에 발생한 무허가건축물을 말하는 것이죠.

여기서 서울시와 부산시가 다른 점이 있는 것 같네요. 서울시는 '특정무허가건축물' 대상 중 조합에서 별도로 정하도록 하는 반면, 부산시에는 별도의 규정이 없는 것으로 보아,  1989. 3. 29. 이전에 발생한 무허가건축물이면 분양대상이 되네요.

부동산 공부를 하면 할 수록 서울시의 조례는 투기와의 전쟁을 오랜시간 치러왔다는 것을 여기서도 알 수 있네요..ㅎㄷㄷ, 

그렇다면 '특정무허가건축물' 이나 '기존무허가건축물'인지는 어떻게 증빙할 수 있을까요?

부동산 매매거래를 할 때 대상여부를 반드시 확인하셔야 되니까 굉장히 중요한 부분이라 할 수 있습니다.

보통 거래시엔 '항공사진' 또는 '재산세 납부 영수증'  등을 같이 첨부하여 거래를 합니다. 보다 확실하게 하기 위해서 말이죠.

이제까지 내용을 전부 이해하셨다면 이제 본격적인 사업성 분석 단계로 넘어갈 수 있습니다.

일단 일반 건축물, 토지는 감정평가액을 근거로 권리가액이 산출됩니다. (비례율은 제외하도록 하겠습니다.)

그렇기 때문에 감정평가를 잘 받을 수 있는 무허가 건축물을 고르셔야 되겠죠? 그런데 평범한 사람들이 어떻게 감정평가액을 예상할 수 있겠습니까.... 감정평가사를 데리고 와서 감평을 받는 것은 비용도 들고...참...

토지라면 공시지가가 있으니 대략적으로 예상이라도 하지만, 건축물은 그렇게 하기가 힘드시죠?

이럴 경우 첫번째 방법,   주변 재개발지역 조합이 있으신 경우, 무허가 건축물(목조, 시멘트 블록조 등) 종류에 따른 감정평가액을 한번 문의해보시기 바랍니다. 조합에서도 주변 재개발지역 감정평가액을 참조하기도 합니다.

두번째 방법, 연차가 오래되지 않은 철근 콘크리트조이 건물은 평당 200~300만원, 벽돌조 단독주택은 평당 150만원, 목조 주택은 평당 50만원~100만원 정도로 예상하시면 됩니다. 다만, 잘 모르실 경우 보수적으로 평당 100만원 정도로 추산하시는 것이 좋습니다. 왜냐하면, '특정 무허가 건축물' '기존무허가건축물' 들은 기본적으로 1989년도 이전에 건축되었기 때문에 상태가 좋지 않습니다. 따라서, 감정평가 금액이 많이 나올 수 없습니다. 

그렇기 때문에 분양대상이 되는 무허가 건축물의 경우 가격이 낮습니다. 그래서 초기에 매입하실 경우 투자대비 수익률이 좋습니다. 

투자금이 좀 여유가 있으시면 토지랑 같이 있는 무허가 건물을 추천드립니다.  위치에 따라서 토지는 감정평가금액이 좀 클 수 있기 때문이죠.

 

조금 도움이 되셨나요?

다음에는 자세한 예로 분석방법을 안내해드리도록 하겠습니다.