아름다운 인생

안녕하세요~

오늘은 재개발 매물분석에 대해 잠깐 알아보도록 하겠습니다.

보통 부동산에서는 재개발 구역의 매물을 내어놓을 때, 사업시행인가 전 단계에서는 총 금액만 명시하고, 사업시행인가 이후 단계의 재개발지역의 매물의 경우에는 감정평가액, 프리미엄, 총투자 금액 등을 별도로 명시하죠.

왜 이렇게 나눠서 설명을 할까요?

그것은 사업시행 단계에 따라 감정평가가 이루어진 경우와 그렇지 않은 경우가 발생하기 때문입니다. 

(재개발 단계에 대해서는 제가 이전에 작성했던 글을 참고해보시기 바렵니다. )

간략하게만 설명드린다면,  

1. 대략적인 재개발 사업의 윤곽을 알 수 있는  정비구역지정 단계(용적률, 조합원 숫자, 임대아파트계획, 개략적인 건축계획(조감도, 배치도, 세대수, 분양계획 ))

2.  조합설립추진위원회 단계 

3. 조합설입단계(조합원의 75% 이상의 동의)

4. 사업시행인가(구체적인 사업계획이 드러나는 단계로, 아파트 조감도, 배치도, 공급세대수, 평면도 등의 건축계획이 정해지고 시공사를 선정하게 됩니다. 서울의 경우 사업시행인가 이후 시공사를 선정하도록 하고 있으나, 제가 살고 있는 부산에서는 사업시행인가 이전에 조합설립이후 바로 시공사를 선정합니다.)

 -이 때 시공사 선정 및 구체적인 아파트 조감도 등이 나오므로 가격상승이 수반됩니다.

 * 보통 건축심의가 통과되면 언론이나 투자카페에 많이 노출됩니다. 

제47조(사업시행계획서의 작성) ① 법 제52조제1항제11호에 따른 교육시설의 교육환경 보호에 관한 계획에 포함될 사항에 관하여는 「교육환경 보호에 관한 법률 시행령」 제16조제1항을 준용한다.

② 법 제52조제1항제13호에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 시·도조례로 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항 중 시·도조례로 정하는 사항을 말한다.

1. 정비사업의 종류·명칭 및 시행기간

2. 정비구역의 위치 및 면적

3. 사업시행자의 성명 및 주소

4. 설계도서

5. 자금계획

6. 철거할 필요는 없으나 개·보수할 필요가 있다고 인정되는 건축물의 명세 및 개·보수계획

7. 정비사업의 시행에 지장이 있다고 인정되는 정비구역의 건축물 또는 공작물 등의 명세

8. 토지 또는 건축물 등에 관한 권리자 및 그 권리의 명세

9. 공동구의 설치에 관한 사항

10. 정비사업의 시행으로 법 제97조제1항에 따라 용도가 폐지되는 정비기반시설의 조서·도면과 새로 설치할 정비기반시설의 조서·도면(토지주택공사등이 사업시행자인 경우만 해당한다)

11. 정비사업의 시행으로 법 제97조제2항에 따라 용도가 폐지되는 정비기반시설의 조서·도면 및 그 정비기반시설에 대한 둘 이상의 감정평가업자의 감정평가서와 새로 설치할 정비기반시설의 조서·도면 및 그 설치비용 계산서

12. 사업시행자에게 무상으로 양여되는 국·공유지의 조서

13. 「물의 재이용 촉진 및 지원에 관한 법률」에 따른 빗물처리계획

14. 기존주택의 철거계획서(석면을 함유한 건축자재가 사용된 경우에는 그 현황과 해당 자재의 철거 및 처리계획을 포함한다)

15. 정비사업 완료 후 상가세입자에 대한 우선 분양 등에 관한 사항

③ 제2항제9호에 따른 공동구의 설치에 관한 사항은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제36조 및 제37조를 준용한다.

5. 감정평가(재개발 사업에 종전자산을 출자하는 조합원들의 재산을 합리적으로 구하기 위하여 시장 군사가 선정 계약한 2인 이상의 감정평가 사업자가 감정 평가한 후 산술평균하여 각각의 조합원들의 재산가액을 결정함)

6. 분양신청(사업시행인가 고시 60일 이내 개략적인 부담금 내역 등 통지)

 - 그럼 이 단계에서 감정평가 금액과 추가 부담금 등을 안내

72조(분양공고 및 분양신청) ① 사업시행자는 제50조제7항에 따른 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 다음 각 호의 사항을 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령으로 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 다만, 토지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장·군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)

2. 분양대상자별 분담금의 추산액

3. 분양신청기간

4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

② 제1항제3호에 따른 분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있다.

③ 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받으려는 토지등소유자는 제2항에 따른 분양신청기간에 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다.

④ 사업시행자는 제2항에 따른 분양신청기간 종료 후 제50조제1항에 따른 사업시행계획인가의 변경(경미한 사항의 변경은 제외한다)으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있다.

⑤ 사업시행자는 정관등으로 정하고 있거나 총회의 의결을 거친 경우 제4항에 따라 제73조제1항제1호 및 제2호에 해당하는 토지등소유자에게 분양신청을 다시 하게 할 수 있다

⑥ 제3항부터 제5항까지의 규정에도 불구하고 투기과열지구의 정비사업에서 제74조에 따른 관리처분계획에 따라 같은 조 제1항제2호 또는 제1항제4호가목의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분의 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일을 말한다)부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 제3항부터 제5항까지의 규정에 따른 분양신청을 할 수 없다. 다만, 상속, 결혼, 이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우에는 분양신청을 할 수 있다.

제59조(분양신청의 절차 등) ① 법 제72조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령으로 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다.

1. 사업시행인가의 내용

2. 정비사업의 종류·명칭 및 정비구역의 위치·면적

3. 분양신청기간 및 장소

4. 분양대상 대지 또는 건축물의 내역

5. 분양신청자격

6. 분양신청방법

7. 토지등소유자외의 권리자의 권리신고방법

8. 분양을 신청하지 아니한 자에 대한 조치

9. 그 밖에 시·도조례로 정하는 사항

② 법 제72조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다.

1. 제1항제1호부터 제6호까지 및 제8호의 사항

2. 분양신청서

3. 그 밖에 시·도조례로 정하는 사항

③ 법 제72조제3항에 따라 분양신청을 하려는 자는 제2항제2호에 따른 분양신청서에 소유권의 내역을 분명하게 적고, 그 소유의 토지 및 건축물에 관한 등기부등본 또는 환지예정지증명원을 첨부하여 사업시행자에게 제출하여야 한다. 이 경우 우편의 방법으로 분양신청을 하는 때에는 제1항제3호에 따른 분양신청기간 내에 발송된 것임을 증명할 수 있는 우편으로 하여야 한다.

④ 재개발사업의 경우 토지등소유자가 정비사업에 제공되는 종전의 토지 또는 건축물에 따라 분양받을 수 있는 것 외에 공사비 등 사업시행에 필요한 비용의 일부를 부담하고 그 대지 및 건축물(주택을 제외한다)을 분양받으려는 때에는 제3항에 따른 분양신청을 하는 때에 그 의사를 분명히 하고, 법 제72조제1항제1호에 따른 가격의 10퍼센트에 상당하는 금액을 사업시행자에게 납입하여야 한다. 이 경우 그 금액은 납입하였으나 제62조제3호에 따라 정하여진 비용부담액을 정하여진 시기에 납입하지 아니한 자는 그 납입한 금액의 비율에 해당하는 만큼의 대지 및 건축물(주택을 제외한다)만 분양을 받을 수 있다.

⑤ 제3항에 따라 분양신청서를 받은 사업시행자는 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 첨부서류를 확인할 수 있는 경우에는 그 확인으로 첨부서류를 갈음하여야 한다.

7. 관리처분인가 

8. 이주

9. 일반분양

10. 조합청산

대략 이러한 단계로 진행되는데 사업시행인가 이후 종전자산평가를 실시하게 되면 조합원 재산에 대한 감정평가 금액이 나옵니다. 이 단계에서 정확하게 매물에 대한 가치가 판단되게 되는거죠.

그렇다면 여러분들은 어떤 단계에서 투자를 하시겠나요?

물론, 투자 성향에 따라서 많이 차이나겠지만, 투자 수익은 가능한 초기 단계에서 부터 시작하는 것이 좋겠죠? 하지만 초기 분위기에 휩쓸려 싼 물건을 비싸게 구입하실 수 있습니다. 그렇기 때문에 재개발 초보 투자자분들은 가능하면 감정평가액이 나오는 사업시행인가 이후 투자하시기를 권해드립니다.

그래야 해당물건이 얼마나 가치있는지 알 수 있기 때문이죠. 

그렇지 않고 투자를 자주하신 분들은 사업성을 분석해서 대략적은 감정평가 금액을 예측하여 매물을 분석하시기도 합니다. (이렇게 할 수 있으려면, 일단 토지, 건축물 등에 대한 대략적인 감정평가 금액을 산출하실 수 있을 정도는 되셔야 합니다.)

그럼 본격적인 재개발 매물 분석으로 들어가보죠

일단 종전자산평가가 시행된 물건 기준으로 예를 들어보겠습니다.

토지 감정평가금액 : 1억

건물 감정평가금액 :  3천

조합원 평당 분양가 : 1010만원

프리미엄 : 7500만원

주변 아파트 시세 : 평당 1300만원

비례율 : 108%

평형신청 : 84A 

일반분양가격이 나오지 않은 상태이므로 해당 물건을 사서 얼마나 이익이 될지는 확신할 수 없습니다만, 주변 아파트 시세를 보면 대략 1300 안밖이 될 것이라는것을 추정할 수 있습니다.(시장 분위기에 따라 많이 다름)

그렇다면, {34평 *1010만원(조합원 평당 분양가)+프리미엄 7500만원}/34가 이 해당 매물을 구입했을 때 평당 가격이 되겠지요?

일반분양가는 1300만원 일반분양 당첨시 예상 아파트 가격이 될 것이구요.

이렇게 계산해보면 얼마나 평당 분양가를 저렴하게 살 수 있는지 아실 수 있을 겁니다. 다만, 여기서는 비례율에 따른 추정분담금을 더 적게 부담하실 수 있으시며, 조합원 혜택에 따른 확장비 무료 및 각 종 가전제품 등은 전부 제외 했습니다.

위의 방법은 정말 간단하게 설명한 것이구요, 본래 재개발 매물을 분석은 훨 씬 더 복잡한 것들이 산적해 있습니다. 

단계별로 매물을 분석하는 방법을 예로 설명드리도록 하겠습니다.

이렇게 개략적인 평당 가격을 산출할 수 있으시다면 다음단계로 넘어가실 수 있습니다.

안녕하세요~~^^

오늘은 부산부동산 , 그 중에서도 아파트 분양시장에 대해서 말씀드리려고 합니다.

8.2 대책 이후 부산의 재개발 및 아파트 시장은 가격조정이 좀 있었습니다. 지역에 따라 다르나 해운대가 좀 많은 가격조정이 있었습니다.

양산은 부산이 아니지만, 가격 조정이 있었으며, 그동안 부산의 아파트 가격 턱밑까지 쫒아왔던 정관의 경우 아직 그 바닥을 모를 정도로 많은 하락을 겪고 있습니다. 모르긴 몰라도 일광신도시의 영향이 큰 것 같습니다. 

이렇게 어려운 아파트 시장은 누군가에게는 재태크 수단이겠지만, 다른 누군가에게는 삶의 전부일 수 있습니다. 그래서 겨우 겨우 마련한 내집한채가 가격의 조정 또는 하락을 겪으면서 전전긍긍하시는 분도 계실 겁니다. 참 마음이 아픔니다. 여유가 있으신 분들은 단순한 가격의 조정기에는 충분히 여유있게 버티시거나 좋은 급매물이 있으시면 투자하실 수 있지만, 있는 돈 없는 돈 다 모아서 겨우 겨우 실거주 용 아파트를 장만하신 분이시라면, 향후 금리상승으로 인한 가계대출 문제로 계속 보유가 부담스러우 실 수 있습니다. 

그런 상황에서 부산 아파트 첫 분양이 시작되었습니다.

'봉래 에일린의 뜰'과  사하 동원 비스타입니다.

봉래 에일린의 뜰의 경우 시공사는 아이에스 동서 입니다. 1000세대가 넘는 대단지 임에도 불구하고 주차 대수가 1.09 : 1 이라고 하죠. 모델하우스에 대녀오신 후기 등을 읽어보면 참.......걱정스러운 부분이 많이 보입니다. 실거주 하실 분들에 한해서 청약을 넣으시는 게 나을 것 같습니다. 아무리 중도금 무이자라고 해도 투자용으로 접근은 조금 어려운 분양가 책정인 것 같습니다.

사하 동원 비스타도 모하 방문기를 조금 읽어보면 좋은 평은 많이는 없는 것 같습니다. 다만, 워낙 위치가 초역세권에 초품아라 기본이상은 하지 않을까 싶네요.

올한해 부산 분양권 시장을 가늠해 볼 수 있는 좋은 기회인것 같습니다. 

안녕하세요~

오늘은 재개발 이야기가 아닌 다소 색다른 주제로 이야기 나눠볼까 합니다. 

오늘의 주제는 '도시재생 뉴딜사업' 입니다.

그럼 도시재생이 무엇인지 부터 알아봐야겠죠?

도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법 ( 약칭: 도시재생법 )

[시행 2018.3.20.] [법률 제15489호, 2018.3.20., 타법개정] 

고속성장기때에 일자리를 찾아서 도심으로 이주해온 서민들은 지속적인 지가 상승이 누적된 상황을 맞이하게 된것이죠.

그리고 때마침 정부는 신도시 등을 건설하게 되면서 그쪽으로 대규모 이주가 시작됩니다. 그러면 그동안 살았던 도시는 어떻게 되었을까요?

사람이 점점 떠나면서 예전모습을 갖직하게 되었습니다. 하지만 관리가 제대로 되지 않고 현재 기준에서는 살기 불편한 모습을 그대로 유지하게 됩니다. 이런 구심을 어떤 사람들은 문화유산이라고 보고 보존해야 한다고도 하고요~ 다른 어떤사람들은 살기에 불편하고 미관에도 좋지 않으므로 새로운 마을을 조성해야 한다고 하기도 합니다.

오래된 마을을 새로 만들어서 보다 살기 좋게 만들자고 하는 사람들은 '재개발' 을 추진하겠죠?

그게 아니라 60년대 부터 이어진 오랜 마을의 모습도 우리의 문화유산이 될 수 있으니 잘 보존하자고 하는 쪽의 사람들은 '도심재생'을 추진하게 됩니다.

제가 앞서 설명드린 재개발 사업으로 만들어지는 아파트 단지와 도심재생 사업으로 구심을 보존하면서 편리하게 살수 있는 방안을 모색하는 것이 현재 정부에서 추진하고 있는 '도심재생' 사업입니다.

출처 : 도시재생뉴딜 블로그

어려분은 어떠한 방식이 좋으신거 같나요?

예전에 다큐멘터리에서 재미있는 통계를 봤습니다. 아파트단지에서 자란 아이들과 단독주택단지에서 자란아이들이 마을의 범위를 어떻게 생각하는지에 대한 조사였는데요~여러분들은 이 결과가 어떻게 나왔을 것 같나요?

아파트에서 자라온 아이들은 마을을 자신이 살고 있는 아파트 단지로 인식하고 있는데 반해 단독주택단지에서 자란 아이들은 자신이 거주하는 동 이상의 범위를 마을로 인식하고 있다는 결과를 접했습니다. 단독주택에서 자란 아이들이 마을을 인식하는 범위가 훨씬 더 넓다는 것이죠.

물론, 우리의 주거형태를 단순히 마을의 인식범위를 기준으로 결정해야할 이유는 전혀 없습니다. 마을의 인식 범위가 넓다고 해서 더 좋은 시민으로 성장한다는 근거도 없죠.

하지만 우리가 어떻게 살아왔었는지에 대한 인식과 그러한 삶의 방식에 대한 이해와 존중은 필요할 것 같습니다. 저야 물론, 아파트에서 사는게 편하죠~^^ 경비원 아저씨가 택배도 받아주고, 단독주택에 비해 아파트 관리가 용이하구요, 냉난방에 있어서도 더 편리하죠. 아파트에 사는 것은 주택에 거주하는 것에 비해서 여러모로 효율적인 것이 사실입니다.

그런데 정부에서는 왜 갑자기 도시재생 사업을 하려는 것일까요?

도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법 ( 약칭: 도시재생법 )

[시행 2018.3.20.] [법률 제15489호, 2018.3.20., 타법개정] 

제1조(목적) 이 법은 도시의 경제적·사회적·문화적 활력 회복을 위하여 공공의 역할과 지원을 강화함으로써 도시의 자생적 성장기반을 확충하고 도시의 경쟁력을 제고하며 지역 공동체를 회복하는 등 국민의 삶의 질 향상에 이바지함을 목적으로 한다

 그동안 낙후되었던 구심을 재개발 방식으로 없애는 것이 아니라, 기존의 도심기능과 지역공동체를 회복시켜느는 목적을 가지고 있습니다. 재개발의 경우에는 조합원이라 하더라도 많은 돈을 지불해야 합니다. 그런데 가난한 서민들의 경우에는 조합원들의 추가 분담금을 지불할 능력이 없으며, 설사 있다고 하더라도 공사기간 중에 살아갈 수 있는 집을 구하기가 쉽지 않습니다. 

그래서 금전적 여력이 없으신 서민분들은 주거터전을 빼앗기고 다른 곳으로 이주하셔야 했죠. 하지만 도심재생 방식으로 개발이 이루어 진다면, 기존 주민들은 이주할 필요가 없이 보다 좋은 환경에서 주거를 계속할 수 있다는 장점이 있습니다.

그동안 재개발 방식의 한계를 절감한 이번 정부는 '도심재생'의 방식을 적극 추진할 모양입니다.

그리고 단순히 도심재생사업에 그치지 않고 청년일자리 창출과 연계하는 등 최대한 많은 효과를 볼 수 있도록 사업을 구상중인 것 같습니다. 

앞으로 5년 동안 구도심을 중심으로 청년 스타트업 등이 모이는 혁신공간 250곳이 마련되며 각각 시세 50%, 80% 이하의 임대료만 부담하는 청년창업 인큐베이팅 공간과 영세상인 공공임대상가도 도시재생 뉴딜 사업을 통해 조성된다고 하니 기대해볼만 하겠죠?

기존의 빈집 등을 리모델링하여 저렴한 임대료로 분양하여 소상공인 청년창업에 기회를 주고, 구심의 활성화에도 기여한다는 이러한 사업계획은 좋아보이며, 꼭 성공하길 기도해 봅니다.

그리고 또 한가지 더 기대되는 것은 주거환경이 열악한 노후 주거지를 파악해 선진국 수준의 생활인프라가 마련된다고 합니다. 특히, 자율주택정비사업을 위한 통합지원센터 설립, 가로주택 정비사업에 대한 융자 등 소규모 정비사업에 대한 지원이 강화된다고 하네요~

그럼 실제로 각 지자체에서 이런 목적에 맞춰서 잘 시행하고 있는지 볼까요? 제가 살고 있는 부산시를 예로 들어보죠

연도별 사업현황

시설지역별 산업현황

유치환 우체통 등 관광자원으로 많이 활용되는 등 효과는 있는 것 같습니다. 그런데 예산낭비나 효과가 적은 사업들도 눈에 띄네요

시설현황

시설현황 53개소

(단위 : 백만원)

연번	구별	시설명		사업비 (준공일자)	위치		규모		용도 (프로그램)		운영주체		운영비 지원
1	중 구 (3)	산리 마을회관 (1차)		804 (2013.3.4.)	영주동 293-3		연면적 329.66㎡ (지하1층/지상3층)		마을카페, 농수산물판매,작은도서관, 사무실		산리 협동조합		시
2		금수현의  음악살롱 (1차)		468 (2013.1.9.)	대청동4가 2-384		연면적 132.7㎡ (지하1층/지상1층)		소공연장,  사무실, 북카페		문화독해운동 지식나눔이마고		시 20
3		노인일자리 지원센터 (밀다원시대) (1차)		669 (2013.1.30.)	영주동 244-1		연면적 98.3㎡ (지하1층/지상1층)		북카페, 노인일자리지원센터사무실		로사리오카리타스/ 노인복지관		시 20
4	동 구 (14/23)	이바구공작소 (1차)		1,081 (2013.2.25.)	초량동 875-2		연면적 265.77㎡ (지상 2층)		생활자료관		동구(직영)		시 100
5		장기려박사 기념 더나눔 (1차)		1,379 (2013.4. )	초량동 856-31		연면적 383.05㎡ (지상 2층)		장기려기념관,작은도서관, 북카페		동구(직영)		시 55
6		유치환의  우체통 (1차)		551 (2013.3.8.)	초량동 827-44		연면적 132.77㎡ (지상 2층)		전시		동구(직영)
7		까꼬막 (종합체험센터) (1차)		160 (2012.12.13.)	초량동 793-24		연면적 63.26㎡ (지상 2층)		산복도로 체험민박		주민협의회		시
8		이바구정거장 (1차)		313 (2013.3.5.)	초량동 994-321		연면적 60.18㎡ (지상 3층)		국수집(1층), 공부방(2층)		주민협의회 (5지구)		시
9		마실 한바쿠 (1차)		287 (2012.12.13.)	초량동 856-20		연면적 52.65㎡ (지상 1층)		마을공방 (비누, 리본공예품 판매)		주민협의회 (6지구)		시
10		죽림공동체 (1차)		261 (2012.12.13.)	초량동 919-9		연면적 35.04㎡ (지상 1층)		마을텃밭 (한과, 강정 등 판매)		주민협의회 (7지구)		시
11		8남매 단칸방 (1차)		126 (2012.12.17.)	초량동 850-233		연면적 17.1㎡ (지상 1층)		주민쉼터		주민협의회 (8지구)		시
12		까꼬막카페 (1차)		172 (2012.12.13.)	초량동 793-46		연면적 59.29㎡ (지상 2층)		마을카페		주민협의회 (10지구)		시
13		이중섭  전망대 (3차)		75 (2014.5.9.)	범일동 1462-9		연면적 32.24㎡ (지상 2층)		휴게전망대		동구(직영)
14		초량이바구길 (김민부전망대) (1차)		1,089 (2013.3.14.)	부산역∼초량초교∼168계단		연면적 19.6㎡ (지상1층)		휴게전망대		동구지역자활센터		시
15		증산로컬 푸드 직매장 (3차)		250 (2014.12.10.)	범일동 1352-72		연면적 74.86㎡ (지상2층)		마을사랑방 로컬푸드직매장		주민협의회 (범일1지구)
16		아리랑고개 카페(3차)		250 (2014.9.15.)	범일동 1434-10		연면적 74.86㎡ (지상2층)		마을카페		주민협의회 (범일3지구)
17		가마뫼  주민사랑방 (3차시범)		190 (2015.3.6.)	범일동 1352-146		연면적 49.57㎡ (지상1층)		주민사랑방		주민협의회 (가마뫼마을)
18	동 구 (9/23)	범일이바구길  (신발박물관) (3차)	900 (2015.3.13.)			범일동 1483-19		연면적 52.09㎡ (지상1층)		부산지역 신발산업 역사자료 전시		동구(직영)
19		성북시장 쉼터 (3차)	220 (2015.12.8.)			범일동 1429-3		연면적 93.95㎡ (지상2층)		상인회 쉼터, 체력단련실		성북시장 상인회
20		홍꼴 푸드앤카페 (4차)	293 (2016.1.17.)			수정동 1007-8		연면적 82.24㎡ (지상2층)		일반음식점, 북카페		주민협의회 (수정1동)
21		수정애 (4차)	239 (2016.6.23.)			수정동 786-12		연면적 99.56㎡ (지상 3층)		북카페, 편백나무효소찜질방		주민협의회 (수정2동)
22		수정마루 (4차)	228 (2016.6.23.)			수정동 1176-11		연면적 116.55㎡ (지상 2층, 옥상)		공동구판장, 마을회관, 도서관, 국화재배장		주민협의회 (수정4동)
23		수정골마실 (4차)	211 (2015.12.22.)			수정동 443-2		연면적 95.43㎡ (지상 2층)		체력단련(필로티), 주민사랑방		주민협의회 (수정5동)
24		가마뫼나들목 (4차)	250 (2016.1.25.)			좌천동 793-5		연면적 92.90㎡ (지상 2층)		전통주 제조, 마을회관		주민협의회 (좌천1지구)		시
25		마을커뮤니티 센터 (4차)	237 (2015.10.24.)			좌천동 887-2		연면적 226.25㎡ (지상 3층) *리모델링		북카페, 주민사랑방		주민협의회 (좌천2지구)
26		문화사랑방 공유 (4차)	350 (2016.3.9.)			수정동 109-1		연면적 66.77㎡ (지상 2층)		작가공방, 전시장 등		동구(직영)
27	서 구 (7/9)	꽃마을  문화예술전시관 (2차)	80 (2012.6.9.)			서대신동3가 7-219		연면적 71.55㎡ (지상 2층)		휴게카페		㈜꽃마을 플라워 카페		시
28		아미문화학습관 (2차)	1,191 (2013.12.31.)			아미동2가 89-9		연면적 410㎡ (지상 3층)		마을카페 최민식갤러리 프로그램실, 공부방		아미골 협동조합		시 60
29		마을 커뮤니티 공동작업장 (2차)	113 (2013.5.10.)			아미동2가 89-146		연면적 41.87㎡ (지상 2층)		공동작업장		아미골 협동조합
30		고분도리카페 (2차)	212 (2013.4.20.)			서대신동 2가 500-46		연면적 66.9㎡ (지상 2층)		마을카페		고분도리 협동조합
31		기찻집 예술체험장 (2차)	269 (2013.5.17.)			아미동2가 89-78		연면적 66.9㎡ (지상 2층)		공공예술 체험장		아미골 협동조합
32		부민하늘농원 (2차)	200 (2013.8.27.)			부민동3가 29-1		연면적 43.92㎡ (3층 증축)		농산물 수경재배		부민하늘농원협동조합
33		사랑의 생선가게 (5차)	520 (2015.10.26.)			남부민동 50-401		연면적 135㎡ (지상 2층)		공동작업장, 커뮤니티공간		남일행복나눔 협동조합		공한수
34	서 구 (2/9)	남부민2동 샛디커뮤니티센터 (5차)	800 (2016.09.25.)			남부민동 427-9		연면적 414.8㎡ (지하1층~3층)		주민공동작업장 체력단련장 작은도서관		샛디르네상스행복마을운영위원회		공한수
35		암남동 사랑쉼표 (5차)	780 (2016.10.20.)			암남동 81-10		연면적 227.43㎡ (지상 2층)		마을공동작업장 주민쉼터		미정
36	사하구(8)	감내 어울터 (2차)	817 (2012.5.23.)			감천2동 10-13		연면적 562.23㎡ (지하1층, 지상4층)		도자기공방 카페, 전시실, 회의․교육장, 게스트하우스		사하구 직영		시
37		감내카페 (2차)	73 (2012.5.13.)			감천2동 2-188,189		연면적 47.88㎡ (지상 1층)		카페		사)감천문화마을 주민협의회		시
38		My Home 작은박물관 (2차)	201 (2013.4.10.)			감천2동 1-5,28		연면적 100.73㎡ (지상1층)		생활박물관		사하구 직영		시 20
39		My Home 작은미술관 (2차)	65 (2013.1.12.)			감내1로 197번길 36-11		연면적 22.95㎡ (지상 1층)		작품전시 (바람의 집)		사하구 직영		시 10
40		My Home 작은미술관 (2차)	57 (2013.1.12.)			감내1로 233번길 13-4		연면적 20.21㎡ (지상 1층)		작품전시 (낙서갤러리)
41		My Home 작은미술관 (2차)	80 (2013.1.12.)			감내1로 197번길36-5		연면적 50.15㎡ (지상 1층)		작품전시 (현대인의 방)
42		감내맛집 (2차)	261 (2013.3.1.)			감천2동 1-25,2-367		연면적 110.6㎡ (지상 2층)		1층 고래사어묵 2층 감내맛집		사)감천문화마을 주민협의회
43		감내골  다모아센터 (2차)	315 (2013.3.21.)			감천1동 31-31		연면적 129.95 (지상 2층)		작은 공부방, 주민작업장		사하구 직영		시 15
44		감내 작은목간 (2차 연속)	440 (2016.8.25.)			감내1로 239-1		연면적 133.37 (지상 2층)		공동샤워장(1층), 경로당(2층)		사)감천문화마을 주민협의회
45	부산진구(5)	범천안창마을 통합회관 (3차)	193 (2014.12.17.)			안창로72번길17		연면적 66㎡ (지상1층)		주민사랑방		주민협의회 (안창마을)		김병환
46		신암마을 주민사랑방 (3차)	264 (2014.11.4.)			신암로 173-8		연면적 112.64㎡ (지상1층)		주민사랑방		주민협의회 (신암마을)
47		선암정다운 학습관 (3차)	177 (2014.11.9.)			신암로 117번길 28-11		연면적 150.17㎡ (지상2층)		마을카페 작은도서관		주민협의회 (운영위원회)
48		호천 생활문화센터 (3차)	995 (2014.8.30.)			엄광로 495번가길 36		연면적 199.82㎡ (지상2층)		마을카페 마을지기사무소		주민협의회 (호천마을)
49		웃마실카페 (6차)	329 (2016.4.28.)			가야대로 510번길 60		연면적 187.81㎡ (지상2층)		마을카페, 주민다목적실		주민협의회 (가야2동)
50	영 도 구 (3)	주민어울림마당 북카페	110 (2014.10.27.)			청학남로 13번길 18		연면적 62.92㎡ (지상3층 증축)		북카페		영도구 직영
51		봉래산둘레길  휴게소	300 (2015.11.27.)			해돋이3길 410-1		연면적 58.35㎡ (지상4층)		전망대 휴게소		해돋이 마을 협의회
52		봉산찬새미 작은도서관	320 (2016.4.24.)			하나길 733		연면적 120㎡ (지상2층,리모델링)		작은 도서관		영도구 직영
53	사상구(1)	냉정마을 어울림센터 (4차)	1,270 (2016.9.6.)			진사로 36번길 46(주례2동)		연면적 348.78㎡ (지상3층/건물2층)		문화센터, 주민 사랑방, 창업지원센터, 옥상정원		사상구 직영		오보근

주로 북카페나 주민 쉼터를 만들었네요. 어떻게나 저렇게 생각들이 똑같을까요?

단독주택에 살면 가장 불편한 것 중하나가 택배나 우편물 수령이 아닐까 하는데요.. 이런 생활밀착형 사업은 하나도 보이지 않네요. 안타까울 따름입니다. 도서관이나 북카페를 사용하시는 분들이 얼마나 될까요? 청년창업 공간은 보이지도 않네요. 예산을 나눠줄때도 사업계획성이나 중복되는 부분들은 감안해서 시행해야 당초 목적에 부합되지 않을까 싶습니다. 

내집마련이 꿈이신 분들을 위한 본격적인 재개발 분석 정보를 안내해드리겠습니다. 

먼저, 재개발 지역의 무허가 건물들은 꼬~옥 있기 마련이죠.

그렇다면 무허가 건물들은 조합원 자격 또는 분양자격이 주어질까요?

일단, 도시 및 주거환경정비법(이하 '도정법'이라 함) 제39조(조합원의 자격 등)에 따르면, '토지 등 소유자'로 되어 있습니다. 그러면 무허가 건축물만 있다면 조합원이 될 수 없는 거 아닌가요?

제39조(조합원의 자격 등) ① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 다만, 「국가균형발전 특별법」 제18조에 따른 공공기관지방이전시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말한다)를 조합원으로 본다.  <개정 2017.8.9.>

1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때

2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다.

3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제27조제1항제3호에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때

도시 및 주거환경정비법에서 모든 것을 담고 있지 않으니, 주요 지자체 조례를 보시면서 더 알아보도록 하겠습니다. 일단 서울부터 보겠습니다.

제27조(주택재개발사업의 분양대상 등) ① 영 제52조제1항제3호에 따라 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다.  <개정 2010.3.2., 2010.7.15., 2011.5.26.>

1. 종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합정관 등에서 정한 건축물을 포함한다)을 소유한 자

2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90제곱미터 이상인 자

3. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자. 다만, 분양신청자가 동일한 세대인 경우의 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합산하여 산정할 수 있다.

4. 사업시행방식전환의 경우에는 전환되기 전의 사업방식에 따라 환지를 지정받은 자. 이 경우 제1호부터 제3호까지 규정은 적용하지 아니할 수 있다.

위의 서울시 도시 및 주거환경 정비 조례 제 27조를 보시면 '종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건물 중 조합정관 등에서 정한 건축물을 포함한다)을 소유한 자'로 명시하고 있습니다. 따라서 조합정관에 명시된 특정무허가건물인지 여부를 따져 봐야합니다. 

참고로 '특정무허가건축물'에 대한 정의가 있습니다.

 제2조(정의) 이 조례에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다  <개정 2010.3.2., 2010.7.15., 2011.5.26., 2012.1.5., 2012.12.31., 2014.5.14., 2015.1.2., 2016.7.14., 2018.3.22.>

1. "특정무허가건축물"이란 건설교통부령 제344호 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」부칙 제5조에 따른 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물등을 말한다.

따라서, 모든 '특정무허가건축물'이 부양대상이 되는 것은 아니며 조합정관에 어떻게 정하느냐에 따라 달라진다고 보시면 됩니다.

부산시의 경우는 어떨까요?

제22조(주택재개발사업의 분양대상 등)  ① 영 제52조제1항제3호 단서에 따라 주택재개발사업으로 조성되는 대지 및 건축시설중 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로 한다.1. 종전 건축물중 주택(기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전 토지의 총면적이 「부산광역시 건축 조례」 제39조의 규모 이상인 자. 다만, 법 제50조의2에 따른 권리산정 기준일 이전에 분할된 1필지 토지로서 그 면적이 20제곱미터 이상인 토지(지목이 도로이며, 도로로 이용되고 있는 경우를 제외한다)의 소유자는 사업시행인가 고시일 이후부터 법 제52조제3항에 따른 공사완료 고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원(세대주 및 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한정하여 분양대상자로 한다.3. 분양신청자가 소유하고 있는 종전 토지 및 건축물의 가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자4. 사업시행방식이 전환되는 경우 전환되기 전의 사업방식에 의하여 환지를 지정받은 자. 이 경우 제1호부터 제3호까지의 규정은 적용하지 아니할 수 있다.② 제1항에 따른 공동주택분양대상자중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 본다.1. 단독주택 또는 다가구주택이 법 제50조의2에 따른 권리산정 기준일 이후 다세대 주택으로 전환된 경우2. 여러 명의 분양신청자가 하나의 세대인 경우. 이 경우 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다.3. 1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우. 다만, 법 제50조의2에 따른 권리산정 기준일 이전에 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 「부산광역시 건축 조례」 제39조에 따른 규모 이상인 자는 그러하지 아니하다.4. 법 제50조의2에 따른 권리산정 기준일 이후에 1필지의 토지를 수개의 필지로 분할한 경우5. 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 법 제50조의2에 따른 권리산정 기준일이후 토지와 주택으로 각각 분리하여 소유한 경우③ 제1항제2호에 따른 토지면적 및 같은 항 제3호에 따른 종전 토지 등의 가액을 산정함에 있어 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 포함하지 아니한다.1. 「건축법」 제2조제1호에 따른 하나의 대지 범위에 속하는 토지가 여러 필지인 경우로서 법 제50조의2에 따른 권리산정 기준일 이후에 그 토지의 일부를 취득하였거나 공유지분으로 취득한 경우2. 하나의 건축물이 하나의 대지 범위에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 법 제50조의2에 따른 권리산정 기준일 이후에 그 건축물과 토지를 분리하여 취득한 경우3. 1필지의 토지를 법 제50조의2에 따른 권리산정 기준일 이후 분할 취득하거나 공유지분으로 취득한 경우④ 제1항부터 제3항까지의 규정에도 불구하고 사업시행방식이 전환되는 경우에는 환지면적의 크기, 공동환지 여부에 관계없이 환지를 지정받은 자 전부를 각각 분양대상자로 할 수 있다.

뭐 ~ 아주 긴 법조문 이지만 실제로 보면 간단하죠?

그런데 여기서 질문히 한가지 생깁니다. '기존무허가 건축물시설'은 무엇을 말할까요?

현재 무허가 건물이면 '기존무허가 건물' 이란 뜻인지 아니면 특정 년도 기준으로 구별하는 것인지 모호합니다. 

부산광역시 도시 및 주거환경 정비조례를 보면 '기존무허가건축물'의 정의가 나옵니다.

제2조(정의) 이 조례에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.<개정 2005. 2. 16, 2005. 9. 21, 2010. 3. 3>

1. “기존무허가건축물”이란 1989년 3월 29일 이전에 발생한 무허가건축물(위법시공건축물을 포함한다. 이하 같다)을 말하며, 그 외의 무허가건축물은 "신발생무허가건축물"이라 한다.<개정 2005. 9. 21, 2010. 3. 3>

1989년 3월 29일 이전에 발생한 무허가건축물을 말하는 것이죠.

여기서 서울시와 부산시가 다른 점이 있는 것 같네요. 서울시는 '특정무허가건축물' 대상 중 조합에서 별도로 정하도록 하는 반면, 부산시에는 별도의 규정이 없는 것으로 보아,  1989. 3. 29. 이전에 발생한 무허가건축물이면 분양대상이 되네요.

부동산 공부를 하면 할 수록 서울시의 조례는 투기와의 전쟁을 오랜시간 치러왔다는 것을 여기서도 알 수 있네요..ㅎㄷㄷ, 

그렇다면 '특정무허가건축물' 이나 '기존무허가건축물'인지는 어떻게 증빙할 수 있을까요?

부동산 매매거래를 할 때 대상여부를 반드시 확인하셔야 되니까 굉장히 중요한 부분이라 할 수 있습니다.

보통 거래시엔 '항공사진' 또는 '재산세 납부 영수증'  등을 같이 첨부하여 거래를 합니다. 보다 확실하게 하기 위해서 말이죠.

이제까지 내용을 전부 이해하셨다면 이제 본격적인 사업성 분석 단계로 넘어갈 수 있습니다.

일단 일반 건축물, 토지는 감정평가액을 근거로 권리가액이 산출됩니다. (비례율은 제외하도록 하겠습니다.)

그렇기 때문에 감정평가를 잘 받을 수 있는 무허가 건축물을 고르셔야 되겠죠? 그런데 평범한 사람들이 어떻게 감정평가액을 예상할 수 있겠습니까.... 감정평가사를 데리고 와서 감평을 받는 것은 비용도 들고...참...

토지라면 공시지가가 있으니 대략적으로 예상이라도 하지만, 건축물은 그렇게 하기가 힘드시죠?

이럴 경우 첫번째 방법,   주변 재개발지역 조합이 있으신 경우, 무허가 건축물(목조, 시멘트 블록조 등) 종류에 따른 감정평가액을 한번 문의해보시기 바랍니다. 조합에서도 주변 재개발지역 감정평가액을 참조하기도 합니다.

두번째 방법, 연차가 오래되지 않은 철근 콘크리트조이 건물은 평당 200~300만원, 벽돌조 단독주택은 평당 150만원, 목조 주택은 평당 50만원~100만원 정도로 예상하시면 됩니다. 다만, 잘 모르실 경우 보수적으로 평당 100만원 정도로 추산하시는 것이 좋습니다. 왜냐하면, '특정 무허가 건축물' '기존무허가건축물' 들은 기본적으로 1989년도 이전에 건축되었기 때문에 상태가 좋지 않습니다. 따라서, 감정평가 금액이 많이 나올 수 없습니다. 

그렇기 때문에 분양대상이 되는 무허가 건축물의 경우 가격이 낮습니다. 그래서 초기에 매입하실 경우 투자대비 수익률이 좋습니다. 

투자금이 좀 여유가 있으시면 토지랑 같이 있는 무허가 건물을 추천드립니다.  위치에 따라서 토지는 감정평가금액이 좀 클 수 있기 때문이죠.

조금 도움이 되셨나요?

다음에는 자세한 예로 분석방법을 안내해드리도록 하겠습니다.

안녕하세요. 

오늘은 미국 연준의 금리인상에 대한 소식이 들리네요....일단 외신 기사부터 보실까요?

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연준은 금년도 3 차례 금리 인상을 기대하고 있지만 2019 년에는 속도를 올릴 계획이다.

연준은 2018 년 연방 기금 금리 전망을 수요일에 그대로 유지했다.

그러나 중앙 은행은 2019 년과 2020 년의 전망을 모두 올렸다.

연방 준비 제도 이사회 (Federal Reserve)는 수요일에 연방 기금 금리를 2018 년 말까지 2.1 %로 전망했다.

그러나 중앙 은행은 2019 년 전망치를 2.9 %로 전망했다. 그것은 12 월에 출판 된 2.7 % 추정치에서 나온 것이다.

연준 역시 2020 년 전망치를 3.1 %에서 3.4 %로 상향 조정했다.

수요일, 중앙 은행들은 또한 새로운 벤치 마크 금리를 1.5 % ~ 1.75 %의 목표로 삼는 널리 예상 된 0.25 포인트 인상을 승인했다. 2015 년 12 월에 연방 기금 개방위원회 (Federal Open Market Committee)의 정책 입안이 제로에 가까워지기 시작한 이래로 여섯 번째 속도 상승이었다.

FOMC의 연 4 회 연방 준비 은행 (FRB) 정책 입안자들은 단기 금리가 어디로 향하는 지에 대한 예상을 제출합니다. 그 결과는 중앙 은행의 소위 도트 플롯 (dot plot) - 얼마나 많은 회원들이 단기, 중기 및 장기간에 걸쳐 요율이 주어진 수준에 달할 것이라고 생각하는지 시각적으로 표현한 것입니다.

수요일 성명서에 발표 된 연준의 최신 목표는 다음과 같다.

이것은 12 월에 모습을 보입니다.

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 올해 미국 실업률이 4퍼센트로 낮은 수치를 보여준 것 등 각 종 지표가 미국 경제상태가 호조라는 것을 나타냄에 따라 미 연준은 그동안 매입했던 국채를 더 이상 매입하지 않고, 기준금리을 점진적으로 올리는 것을 거의 확정했네요

연준 이사였던 제롬파월이 새로운 연준의장으로 선임되며 그동안 그가 줄기차게 주장했었던 단계적 인상에 속도가 붙은 전망입니다.

이것은 현재 우리 부동산 시장에 굉장히 큰 영향을 줄 것으로 보입니다.

왜냐하면 2020년도에 미국 기준금리가 5퍼센트라면 우리나라는 어떻게 해야 될까요?

솔직히 내일 일도 알 수 없는데 무슨 2년 뒤의 일이냐고요?

주택담보 대출...... 한 2억 정도 있으신가요? 물론 경우에 따라 다르겠지요..

근데 2020년 기준 미국기준금리가 3.5퍼센트면 우리나라 주담대는  4~5퍼센트가 넘어갑니다. 그냥 5퍼센트라고 가정하더라도,,,,ㅎㄷㄷ 이자만100마넌 넘지는 않지만..원금이랑 같이 상환해야 하는건데...... 정말.... 4인가족이 생활이 될까요?

주담대는 무조건 올해 내 고정으로 받으시는게 좋을거 같습니다. 지금 상태는 정말 최악으로 보이네요...

2년뒤 입주예정이신 분들은 중도금 대출은 그렇다 치고 잔금 친 이후 주담대로 갈아타셔야 하는데...정말 걱정입니다.

다행스러운건 2020년 이후 다시 금리를 인하하는 것으로 나타나 있네요... 버티십시오....

그런데 조심스럽게 올해 분양되는 아파트 물량이 많다는 겁니다. 2010년 이래로 최다내요..

2018년 전국 아파트 분양물량은 34만가구로 조사됐다. 2017년 대비 24.2%가 증가한 물량이다. 2010년 이후 분양실적은 2015년 47만4,544가구로 가장 많았다

올해 분양되는 물량은 2021년 입주 예정일 건대요, 다행스럽게도 2020년도 금리 최고 인상을 피해서, 막 금리가 떨어질 때 입주시점이랑 맞춰지겠네요. 잔금 치시고 주담대로 갈아타실 때 그나마 좀 여유가 있으실 것 같습니다. 다만, 입주물량이 많아서 전세가는 하락이 예상되네요..

그럼 인구는 어떨까요?

인구는 2035년을 기점으로 점점 줄어드는 것으로 예상되네요. 아직까지는 크게 문제는 없을 것 같습니다만, 연령비에서 이제 심각한 것을 볼 수 있을 것 같습니다. 40~50대가 주류네요..ㅠㅠ,

가처분 소득이 가장 많은 집단이 주류를 이룬다는 것은 부동산 시장에서는 가격의 우상향 또는 안정을 예상해 볼 수 있습니다. 물론 세대수와 인구수는 다를 수 있으니 대략적인 추세분석에서는 그렇다는 뜻입니다.

현재 부동산 시장은 전세가격 하락과 매매가 하락이 동반되고 있는 추세입니다. 

그리고 금리인상으로 부동산 하락이 점점 예상됩니다.

하지만, 2020년 이후 다시 금리 하락이 점쳐지므로 다시 부동산 가격은 조정후 상승될 것이라 보여집니다.

따라서 내년 말 쯤 원하시는 집 한채 장만하시는 건 어떨까요?

2020년 이후 금리가 내려가는 건 확실할까요?

거기에 대해서 확답을 할 수 없지만 일단 미연준 발표자료를 보면 그렇다고 할 수 있습니다.

그렇다면 미연준의장은 기본적으로 현재의 시장을 어떻게 보고 있을까요?

미국외신 기사글을 보면서 계속 말씀드리겠습니다.

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파월 의장은 일부 자산 가격이 주식을 포함하여 상승했다고 경고했다.

연방 준비 제도 이사회 (FRB)의 제롬 파웰 (Jerome Powell) 의장은 금융 시스템에 심각한 위험을 안겨다 보았다.

그는 일부 지역의 주식 및 상업용 부동산 가격은 "역사적인 기준"

제롬 파월 연방 준비 제도 이사회 (FRB) 의장은 일부 금융 시장의 자산 가격이 높다고 말했다.

파월 장관은 기자 회견에서 "일부 지역의 경우 자산 가격이 오랜 역사적 기준에 비해 상승했다. "주식 가격에 대해 생각해 볼 수 있습니다. 일부 시장에서는 상업용 부동산 가격을 생각할 수 있지만, 주택 가격은 주택 가격에서 볼 수없는 열쇠입니다."

파월 장관은 현 금융 시스템에서 큰 위험을 느끼지 않는다고 말했다. 그는 금융 부문이 금융 위기에 비해 유동성이 높고 레버리지가 낮으며 위험 감수가 낮은 방법을 언급했다.

"전반적으로 파이에 넣으면 전반적으로 취약성이있다"고 말했다.

연방 준비 제도 이사회 (Federal Reserve)는 지난 달 발표 된 '통화 정책 보고서 (The Monetary Policy Report)'에서 미국 주가의 주가 수익률이 1990 년대를 초월한 최고 수준에 근접했다고 밝혔다.

이번 주에 열린 2 일간의 연방 준비 이사회 회의는 제롬 파웰 (Jerome Powell) 회장의 첫 번째 자리였다.

파월 장관은 2014 년 2 월 초까지 재닛 옐렌 (Janet Yellen)으로부터 중앙 은행의 고삐를 인수했다. Powell의 첫 번째 공개 시장위원회 (Federal Open Market Committee) 회의에 더하여 Fed 의장이 수행하는 분기 별 기자 회견에서 언론으로부터 질문을받는 첫 번째 기회이기도합니다.

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현재의 시장이 과열되어 있다고 보는 것 같습니다. 주식, 부동산 시장을 예로 언급하며, 계속 둘 경우 위험하다는 인식을 하고 있는 것 같습니다. 물론 저도 그 점에 동의합니다. 계속 이렇게 양적완화를 할 경우 실물자산가격이 지속적으로 올라갈 것이기 때문입니다.

그렇기 때문에 이번 금리인상은 시작이 될 것 입니다. 기사에는 올해 3번이라고 말하지만 많을 경우 4~5차례 상승도 예상해볼 수 있습니다. 

물론, 미 연준은 언제나 금리인상에 신중을 기했습니다. 그래서 실제로 지켜지지 않을 수 있습니다.

하지만 분명한 건, 올해부터 이러한 거품을 반드시 빼고 가야 더 길고 멀리 갈 수 있다는 사실입니다.

안녕하세요~

오랫만에 부동산 시장과 관련한 얘기를 할까 합니다. 

2018. 3. 21. 정부의 헌법개정안이 발표되었습니다. 희망찬 대한민국을 만들기 위해 입안된 이번 개정안 중 부동산과 관련한 부분이 눈의 띄였습니다.

토지공개념!!!!!!

* 토지공개념 :토지 공개념은 토지는 그 성격상 단순한 상품으로 다룰 것이 아니라 자원으로서 다루고 토지가 갖는 사적 재화로서의 성격과 함께 공적 재화로서의 성격도 함께 고려하여 그 배분 및 이용과 거래가 정상화되도록 하자는 하나의 토지철학이다.

애덤 스미스(Adam Smit), 데이비드 리카도(David Ricardo), 존 스튜어트 밀(John Stuart Mill) 등의 경제학자들은 토지의 사유권 보장을 비판하고 공공성을 강조하여 땅 주인이 받는 불로소득을 비판했다. 1919년 제정된 독일 바이마르 헌법에서도 “토지의 경작과 이용은 토지소유자의 공동체에 대한 의무다. 노동과 자본 투하 없이 이루어지는 토지 가격 상승은 전체의 이익을 위해 이용돼야 한다.”고 밝히고 있다.

이러한 토지공개념은 토지의 소유 및 이용의 제한 외에도, 지대로 인한 수익의 제한, 토지 처분의 제한 등의 형태로도 적용될 수 있다. 이 조항을 원용해 여러 나라들이 사회 전체의 복리를 위해 토지소유권 등을 제한할 수 있는 법적근거를 마련해 놓고 있다.

우리나라 헌법 제122조에서는 “국가는 토지소유권에 대해 법률이 정하는 바에 따라 제한과 의무를 과할 수 있다”고 규정하고 있다. 민법에서는 “개인의 소유권리라도 권리는 남용하지 못하며, 개인의 소유권이라도 정당한 이익이 있는 범위 내에서만 행사하여야 한다.”고 규정하고 있다.

우리나라에서는 1980년대 후반 부동산 투기 억제를 위해 유휴지의 가격 상승분에 최대 50%의 세금을 부과하는 「토지초과이득세법」, 특별시와 광역시 내 개인택지 중 200평을 초과한 땅에 대해 부담금을 부과하는 ‘택지소유상한제’, 택지·관광단지 조성 등 개발사업 시행자로부터 개발이익의 50%를 환수하는 ‘개발이익환수제’ 등 토지공개념 관련 법·제도를 마련하였으나, ‘토지초과이득세법’ 및 ‘택지소유상한제’는 재산권 침해 등의 이유로 위헌 또는 헌법불합치 결정을 받아 폐기된 바 있다. 현재 토지거래허가제, 종합부동산세, 용도지역·지구 지정을 통한 토지이용규제 등의 제도에서 토지공개념이 반영되고 있다.

발표내용(요약)

-현행 헌법에도 제23조 제3항 및 제122조 등에 근거하여 해석상 토지공개념이 인정되고 있으나 택지소유상한에 관한 법륭은 위헌판결을, 토지초과이득세법은 헌법불합치판결을 받았고, 개발이익환수법은 끊임없이 공격을 받고 있는 상황입니다.

따라서, 사회적 불평등 심화 문제를 해소하기 위하여 '토지의 공공성과 합리적 사용을 위하여 필요한 경우에 한하여 특별한 제한을 하거나 의무를 부과할 수 있도록 하는 토지공개념의 내용을 명시하였습니다.

이번 정부는 확실히 부동산 정책에 대해 많은 준비를 한 것 같습니다. 2008년 노무현 정부때 종합부동산세가 위헌이라는 판결이 있었죠. 그리고 이번 정부에서 이를 시행하기 위한 전단계로 아예 헌법개정안에 토지 공개념을 담은 것 같습니다.

당시, 문제가 되어 위헌소송으로 이어졌고, 결론만 말씀드리면, 세대별 합산은 위헌, 1세대 1주택 장기보유자 과세는 헌법불일치 판결이 있었습니다.

그래서 이번 개정안에는 토지 공개념을 좀 더 확실히 담았네요 

결국 이번 정부는 종합부동산세 카드를 꺼내드는 것은 기정사실화  되는 것 같습니다. 물론, 국회에서 동의를 해줘야 가능하겠죠. 그렇지만 이렇게 헌법을 바꿔서라도 부동산을 규제하려는 이번 정부는 확실히 부동산을 기필코 잡겠다는 신념이 강한 것 같습니다.

일단, 암호화폐 김치프리미엄 없애는데는 확실히 성공한 문재인 정부가 대북악재도 넘고, 사드 악재도 넘은 문재인 정부가 이제는 부동산 투기와 전쟁을 준비하는 것 같습니다. 그리고 저는 문재인 정부가 이 전쟁에서 최소한 판정승 이상은 거둘 것이라고 생각합니다.

말이 좀 많이 길어졌네요...애고..^^

제가 오늘 알려드리고자 했던 것은 지분제 사업과 도급제 사업의 차이, 비례율과 무상지분율의 차이 입니다.

잘 모르시는 분들은 아~~ 그러시겠죠..

일단 지분제 사업부터 알아보도록 하겠습니다.

부동산 시장이 불확실할 때에는 미분양 등 사업수익 감소에 대한 불안감이 높기 때문에 정비사업을 추진하는 조합에서는 지분제 사업을 선호합니다. 지분제? 가 뭐지 ? 하시겠죠? 말 그대로 시공사가 지분을 갖는사업형태라고 이해하시면 됩니다. 결국 조합혼자 하는게 아니라 시공사도 같이 주인이 되서 이익도 나눠갖고 손해도 같이 나눠 갖자는 겁니다.

도급제는 시공사가 조합에 일정 금액(시공비, 또는 도급비)만 받고 아파트를 건설해주는 겁니다. 

음........ 이번 정권에서 재건축 초과이익환수제 등 강력한 재건축 투기근절 카드를 꺼내어 들었으므로 사실상 재건축은 강남 및 일부 지역, 단지를 제외하고는 쉽지 않을 것 같습니다. 따라서 재개발에 눈을 돌릴 필요가 있지 않을까 합니다. (하지만, 이것도 답 없을 수 있음.....ㅜㅜ)

이러한 개념을 조금 더 잘 이해하기 위해서는 비례율과 무상지분율에 대한 개념의 이해가 필요합니다.

비례율은 재개발 사업의 조합원의 감정평가 결과에 따른 조합원 재산의 금전적 가치에 비례해서 조합이 거둔 수익을 더해주는 개념입니다.

예를 들어보죠. 재개발 지역에 총 조합원이 10명 있는데 A조합원은 지분이 20퍼센트라고 가정해 봅시다. 그리고 조합원들 분양가대로 분양을 완료하고 일반분양도 성공적으로 마쳐서  총 들어간 비용보다 수익이 더 많이 나왔을 경우, 그 수익을 조합원들끼리 나눠 갖게 됩니다. 그럴때 누구에게 더 많이 주고 적게 줄까요?

당연히 그 조합원이 조합에서 차지하는 재산의 비율대로 나눠 갖겠죠? 이것이 비례율입니다.

통상적으로 비례율이 많이나오면 좋을 것 같지만 사실 그렇지만은 않습니다. 왜냐하면 세금을 더 많이 내야 하기 때문인데요, 그래서 조합에서는 조합원 분양가, 감정평가, 그리고 일반분양가를 책정할 때 면밀히 검토해야 합니다. 조금 더 이익이 되는 게 무엇일지 ..조합원 분양가를 낮출건지, 일반분양가를 올릴지, 감정평가금액을 올릴지 낮출지... 관리처분 단계 전후로 이런 문제에 대해 많이 고민하게 됩니다.

그리고 무상지분율이란 재건축 사업중에서 '지분제 사업'에서 나오는 개념입니다. 그러니까 조합에서 아파트를 건설사에 맡기면서 일정 부분만 우리한테 주고 나머지는 조합에서 알아서 팔아 수익을 챙기는 방식인거죠. 약정된 수익만큼을 재건축 조합원들에게 보장하고, 남은 부분을 시공사에서 일반분양을 통해서 챙켜가는 방식인데, 만약 손해가 발생해도 전부 시공사에서 떠안게 됩니다. 그래서 건설 호황기때에는 무상지분율에 따른 '지분제 사업'이 가능하지만, 불경기 일때는 시공사에서도 미분양우려로 기피합니다.

비례율은 그래서 재개발 사업의 '도급제' 방식에서 적용됩니다.  시공사는 계약된 시공비만 받고 건설해 주게 되며, 조합원들은 시공사의 시공비 등 모든 비용을 공제한 후 남은 수익을 각 조합원의 감정평가액(주식회사로 말하면 주식의 수)에 수익에서 비용을 공제한 이익율에 비례해서 최종적으로 조합원의 재산에 대한 가치를 결정하게 됩니다. 

비례율이 100이상이라면 수익이 난 것을 말하며 미만은 손해를 뜻하는 것이죠.

하지만 비례율이 낮다고 해서 꼭 손해라고 표현하기 어렵습니다. 

왜냐하면 감정평가액 보다 개발전 조합원의 자산가치를 낮게 평가한 것이기 때문이죠. 조합원은 개발사업이 끝나고 더 좋은 아파트에 살게 되면 향후 재산가치 상승은 더 높이 예상되지 않을까요?

그래서 요약하면 이렇습니다.

재개발 사업 : 비례율 => 도급제

재건축 사업 : 무상지분율(시공사가 감정평가금액에 대해 설정된 지분율 만큼 비례해서 조합원의 재산 가격을 쳐주겠다는 것) => 지분제

예 1) 재건축 대지지분율이 30평이고 무상지분율이 130%, 45평을 배정받았다면

30 X 130% = 39평

45평-39평 = 6평

그래서 6평에 대한 금액을 추가로 더 내기만 하면 됩니다.

예 2) 재개발 사업에서 감정평가금액이 1억, 비례율 110%, 34평 아파트를 배정받았는데, 조합원 분양가는 평당 1000만원이라면,

 1억 X 110% = 1억 1천만원

 34평 X 1000만원 = 3억 4천만원

그래서  3억 4천(34평 조합원 아파트 가격)  - 1억 1천만원(조합원의 재산가치) = 2척 3천(추가분담금)

조금 이해되셨나요?

감정평가금액은 각 단계별로 표현이 조금 달라질 수 있습니다.종전자산평가금, 종후자산금액, 권리가액으로 말이죠.

이러한 개념을 다시 재개발 추진단계에 맞춰서 다시 설명드리도록 하겠습니다.

부동산 시장이 요즘 살벌합니다. 한번씩 아파트 가격추이 그래프를 확인할 때면...가슴이 출렁~할 때가 잦아졌습니다. 이렇게 거래가 줄고, 전세가가 하락하면서 매매가 하락을 유도하는 장에서는 당분간 갭투자도 자제해야 할 것 같습니다. 

그렇다면 아파트, 부동산 투자를 당분간 하면 안되는거 아니냐고요?

사실, 최근 시장 동향을 보고 있으면 현 정권하에서는 코스닥 투자가 제일 유망할 것 같습니다. 특히, 바이오, 지방선거 관련주가 단기적으로 많이 유망해 보입니다. 이후 로봇, 인베스트먼트(벤쳐 투자업체), 블록체인 관련주들이 좋아 보입니다. 물론, 대북 리스크 해소에 따른 관광, 중국관련주도 좋습니다.

(이런 것들을 아울러 언제한번, 주식 투자자 분들을 위한 업체 분석 글도 올리도록 하겠습니다.)

이런 상황에서 부동산은 자칫 위험해 보일 수 있습니다. 더군다나 소액으로 할 수 있는 갭투자는 전세가 하락과 신규 입주물량 증가로 위험해 보입니다. 시장의 자금은 상당히 유동적으로 움직이기 때문입니다.

유동자금이 흘러가는 방향에 따라 해당 시장가격이 상승하게 됩니다. 2000년대 초반 노무현 정권에서는 부동산 가격 잡기를 강력히 원했습니다만 실패했습니다. 그 원인은 서울시장과 정책 엇박자 부터 해서 여려가지가 있지만, 당시 중국의 부상으로 인하여 우리나라 경제에 많은 자금이 유입되었습니다. 

수출과 투자가 확대되었습니다. 그리고 이러한 결과로 가처분 소득이 상승하게 되었습니다.  이러한 소득증가는 유동자금의 증가를 불러왔고 이러한 유동자금이 결국, 부동산으로 유입되어 가격상승을 초래했다고 해석할 수 있습니다. 결국, 경제가 좋아지고 소득이 증가하면 부동산의 가격은 자연스럽게 상승한다고 볼 수 있습니다.

물론, 예외도 있습니다. 2010년 부터 2014년 사이 서울 아파트 가격은 하락했다가, 2014년 이후 다시 상승하게 됩니다. 그런데 1인당 가처분소득은 지속적으로 증가했습니다. 왜 이 당시에만 서울 아파트 매매가격은 하락했을까요?

기억하실 수 있으실지 모르겠으나 전세계를 강타한 금융위기가 두차례나 있었습니다 .바로 미국발 '서브프라임모기지론 사태'와 '리먼브러더스 파산' 입니다. 

*서브프라임 모기지(sub-primemortgage)  : 미국의 주택담보대출로 신용도가 일정기준 이하인 사람들에게 비교적 높은 금리로 대출을 해주는 상품을 말한다. 일반적으로 추택을 담보로 제공하고 장기주택모기지는 저당권 또는 저당권을 표시하는 저당증서를 말하는데, 일반적으로 주택을 담보로 제공하고 장기 주택자금을 빌리는 거래형태이다. 미국의 주택담보대출은 신용도에 따라서, 프라임(prime), 알트-A(alternative A), 서브프라임(sub-prime)인 3단계로 구분한다.

* 리먼브러더스는 미국 4대 투자은행이였으나, 부동산 가격하락과 함께 대규모 손실을 입어 2008. 9월 14. 파산신청을 하게 됨.(우리나라 산업은행이 입찰에 참가하였으나 실패함)

먼저, '서브프라임모기지론 사태'의 발단은 2000년대 초반부터 시작되었습니다 미국은 IT버블 붕괴, 이라크 전정 등으로 경기부약책으로 초 저금리 정책을 펼쳤습니다. 이러한 금리인하 및 저금리 정책으로 인하여 부동산 가격 상승을 유발하게 되었고, 주택답보대출인 서브프라임보기지의 대출금리 보다 높은 상승율을 보이는 주택가격 때문에 대출자가 파산하더라도 주택가격 상승분으로 금융회사가 손해를 보지 않게되자 거래량은 대폭증가하게 되었으며, 이러한 모기지론의 파생상품이 증권상품으로 팔려나가게 되었습니다. 

주택가격 상승으로 해당 파생상품이 높은 수익율이 보장되며 신용등급이 높은 상품으로 알려져 거래량이 폭증하였으나, 미국 당국이 2004년 저금리 정책 종료를 선언하면서 부터 상황이 변하기 시작했습니다. 부동산 버블이 꺼지기 시작하는 상황에서 저금리 정책 종료에 따른 서브프라임모기지론 금리 상승으로 인하여 저소득층의 대출자들이 원금을 상환하지 못하는 상황이 발생하게 되었으며, 증권화된 파생상품을 구매한 금융기관들은 대출금 회수 불능상태에 빠지게 되며 여러 기업들이 부실화 되어 금융사들의 파산으로 이어지게 되었습니다 

사실, 이 때 문제가 된 부실채권이 2008년도 리먼브라더스 파산에 영향을 미치게 됩니다. 당시 6700억 달러...짜리 파산이였죠...기네스북에도 등재가 됐습니다. 세계 최대규모의 파산이였으며, 이명박 정부에서 이 사건과 관련해서 좀 문제가 있었으나 밝혀진 것은 없습니다.

LEE명박 대통령, 강MAN수 당시 기재부 장관을 일컬어, LEEMAN brothers라고 부르기도 했었죠.

* 산업은행장이 민유성씨였는데, 은행장으로 취임전, 서울리먼브러더스 소장이였습니다. 그리고 리먼브러더스 인수과정에서 리먼브러더스 스톡옵션을 처분하지 않아서 논란도 일어났었습니다.

결국, 이러한 미국발 경제 사태는 2008년 이후 전 세계 금융위기까지 이어지게 되었습니다. 

이런 상황에서 우리나라 부동산 가격 또한 영향을 받아 급락하게 되었죠...이 때 전세계가 공포에 휩싸였었으며, IMF를 겪어본 우리나라에서는 그 공포가 더했었던 것으로 기억이 됩니다. 물론, 서브프라임사태가 발생하고 바로 서울 부동산 가격이 빠진것은 아닙니다. 주변 지역(지방)이 먼저 조정을 받게 된 이후 서울 아파트 가격이 조정을 받게 됩니다. 

리먼 사태에서 회복되는데 까지 약 3~4년의 시간이 걸렸고요~ 이 때 줄기차게 이명박 정부는 서울과 4대강을 개발해서 서울 부동산 가격을 상승시키기 위해 노력했었습니다. 이때 오세훈 시장이 노력을 했었죠. 건설회사를 살리고 나라를 살린다는 취지였었던 것으로 기억합니다만 그것이 주된 이유였는지, 그것이 진실인지 여부는 잘 모르겠습니다. 

역사가 판단하겠죠?

휴~~가처분 소득의 증가와 부동산 가격의 상승, 세계 금융위기 등의 사실을 통해 간략하게 지난 10여년 간의 부동산 시장의 성장과 조정에 대해서 설명드렸습니다. 

그렇다면 중요한 본론으로 들어가서 향후 부동산 시장은 어떻게 될까요?

혹시 서브프라임사태에 대한 설명을 들으시고 난 후, 뭔가 느낌이나 감이 오시는게 있으신가요?

'저금리 정책 종료' -> '금리인상' -> '부동산 가격 조정'

맞습니다. 

그렇다면 현재 부동산 시장은 어느 단계에 있을까요?

미국은 지난 수년간의 양적완화 정책을 종료하고 다시 긴축재정으로 회귀를 시사하고 있으면서, 올해 약 3차례의 금리인상을 예정하고 있습니다. 결국, 우리나라 한국은행 또한 여기에 발 맞춰 금리인상을 진행할 것으로 보여집니다. 

딱 잘라서 어느 위치에 있다고 표현하기 어려우나, 미국의 지속적인 금리상승 등 주변 여건으로 보았을때, 현재는 저금리 정책 종료 및 금리인상 초입단계에 있는 것으로 판단되며, 향후 지속적인 부동산 가격 조정이 예상됩니다. 그리고 그 조정기간이 얼마나 될지, 얼마나 더 길어질지는 예측하기 어렵습니다.

현재 부동산 가격이 조정중이라는 사실은 여러 지표들을 보지 않고, 시장상황을 통해서도 쉽게 체감할 수 있습니다. 더욱 악재인 것은  각 지역별 사정이 다르겠지만 신규 입주물량 부담입니다. 결국, 금리인상 및 신규입주물양 증가로 인하여 전세가 및 매매가 하락이 예측됩니다.

금융환경으로 예측해본 부동산 시장상황은 조정 시작국면이라고 볼 수 있을 것 같습니다. 그렇기 때문에 현재 자금사정이 여의치 않으시다면 가능하면 현금보유를 권해드리고 싶습니다.

물론, 부동산 시장이 단순히 금융환경 변화에만 의존하지는 않습니다. 우리정부가 어떤 시선에서 부동산 시장을 바라보고 있으며, 향후 어떤 부동산 정책을 펼칠지의 여부에 따라 부동산 가격이 조정이 될지 아니면 유지 또는 상승이 될지 판단 할 수 있을 것입니다.

따라서 상기의 설명과 예측은 어디까지나 금융시장환경 변화에 근거하여 판단한 것으로 이해하시기 바랍니다. 

* 제가 분석한 금융환경시장의 변화는 미국의 금리변화에 근거한 것입니다.. 이유는 미국이 금융위기를 타개하고 양적완화라는 전대미문의 금융실험을 하였고, 그 결과로 해당 여파가 세계 각국에 미쳤기 때문입니다(저금리 정책). 결국 기축통화를 사용하는 국가의 금융정책과 방향은 세계경제를 주도할 수 밖에 없다는 근거에서 였습니다.  

 따라서, 저의 이러한 견해에 동의하지 않으시다면 다른 결과를 도출해 내실 수 있으시며, 그 또한 하나의 견해이므로 댓글로 남겨주신다면 대단히 감사하겠습니다. 저두 좀 공부하고 더 배울 수 있는 계기가 되었으면 합니다. 

어제 부산은 장마같은 봄비가 내리더니 오늘 부산은 초겨울 같은 봄날씨를 보여주네요. 아침 출근길에 오리털 패딩을 다시 꺼내어 들고 나왔습니다. 즐거운 금요일 비 개인 후의 상쾌한 아침공기를 마시며 출근하니 더 할 나위 없이 즐거웠습니다. 출근길이...ㅎㅎ

오늘은 책 한권 소개시켜드릴까 합니다.

책 제목은 바로 '붇옹산의 재개발 투자 스터디' 입니다.

저는 사실 이 책을 접하기 전까지는 부동산 관련 카페에서 이렇게 많은 정보를 담고 있는지 몰랐습니다. 책을 읽는 내내 공부를 한다는 그런 느낌이 아니라 투자고수의 경험담을 듣는 느낌이였습니다. 

먼저, 이 책의 목차 부터 한번 볼까요?

1. 재개발투자 현장속으로

 -재개발 무엇을 공부해야할까?

 -재건축에 대한 관심 그 다음은 재개발 투자?

 -재개발 구역들을 둘러본다

 -재개발 구역 현장을 직접 걸어서 돌아보는 이유

 -재개발 구역 내 부동산중개업자들의 스타일들

 -재개발 구역, 전월세 거래를 많이 하는 공인중개사를 찾는 이유

 -재개발 구역 내 주택형태를 살펴보는 이유

 -재개발구역의 사업추진현황과 개략적인 정비계획을 생각해보다

 -재개발 구역에 대해 의문점이 생긴다면

 -중개업소에서 제대로된 매물을 추천받으려면

 -초기단계 재개발구역의 매물을 살펴보자

 -재개발 매물 투자분석의 함정

 -조합원분양가격의 상승은 조합원들에게 손실을 가져왔나

 - 대지지분당 매매가격이 높은 다세대주택 vs 낮은 단독주택

 -단독주택 매물도 살펴본다

 -어떤 매물이 더 나은 매물일까

1장은 재개발 구역 현장을 돌아다니면서(임장) 저자가 얻은 경험을 녹여내어 현장 점검시 생각해봐야 할 것들에 대해서 경험담을 들려줍니다. 무엇보다 이야기 형식, 사례 형식이다 보니 쏙쏙 머리에 잘 들어옵니다. 그래서 읽다보면 이야기 같애서 재미있게 읽으실 수 있습니다. 

 ' 아~~ 내가 이래서 이렇게 했는데~ 이렇더라구~~'

 ' 그러니까 너는 다음부터 이렇게 해봐'~~

 하는 친절하고 상냥한 저자의 목소리가 느껴집니다. 

 읽다보면 '아~~~' '아~~~~' '아~~~~~' 이런 추임새를 나도 모르게 넣고 있는 저를 발견하면서 '아~~나는 도 잘할 수 있을거야' 하는 자신감을 갖게해줍니다.

여기까지는 입문입니다. 저자는 첫 장 부터 현장의 목소리, 부동산 현장에서 어떻게 해야하는가에 대해 설명하고 있습니다. 처음부터 어려운 매물분석방법, 관련법령 등 다소 전문적인 분야에 대해서 설명을 시작했다면 대다수의 독자들은 첫장에서 부터 나가 떨어졌을 거라고 확신합니다. 

이 똑똑한 저자는 첫장에 독자들의 부동산에 대한 거부감을 없애는 대신 투자성공에 대한 의욕을 불러일으키며 다음장 부터 전개되는 다소 전문적인 분야에 대한 독자의 전투력을 상승시켜 놓습니다. 

가령 각 지역을 다니며 만난 부동산 소장님들의 스타일을 분석한 것을 보면, '야~~나도 이런 분들 만나면 이런것 좀 더 살펴 봐야지' 하는 생각이 절로나게 만듭니다.

예로  복부인 스타일 공인중개사를 만났을 때는 '자신의 말만 듣고 사라는 걸 사면 돈버니까 이걸 사라' 라고 하는 스타일이므로 너무 아는 척 하지 말고 잘 응대하면서 휘둘리지 말고 추천받을 만한 매물이 없는지 잘 살펴라고 조언합니다. 

재개발 전문가를 자처하는 공인중개사를 만났을 때는 재개발 정보나 소식 등 한발 빠르며, 해당 재개발 구역을 심도있게 연구하고 공부한 소장님들이기 때문에 판단하는데 많은 도움이 되나, 매물까지 풍부하지는 않을 수 있으므로 주의해라라고 조언합니다. 

이런 저런 조언이 참 형님같습니다. 왜 이렇게 따뜻하게 들리는 걸까요?

그리고 전월세 거래를 많이 하는 공인중개사를 찾는 이유에 대해서도 이렇게 말합니다. '간판 색이 바래있고, 사무실 내부에 화초며 꽤 많은 집기며 서류뭉치들이 곳곳에 있는 것을 보니, 이 사무실에서 꽤나 오랜동안 중개업을 해온 것 같다'

부동산에 들어서며 받은 인상을 통해 해당 부동산의 특징을 빨리 읽어내는 저자의 모습을 그릴 수 있습니다. 이 영민한 투자가인 저자가 어떤 이유로 전월세 거래를 많이 하는 중개사를 찾는 걸까? 하는 궁금증을 참을 수 없습니다. 

'들어오면서 슬쩍 부동산 중개업소 바깥 유리에 붙여놓은 매물광고지들을 살펴보았다. 매매 물건 관련된 것도 눈여겨 보았지만, 사실 전세나 월세 등의 매물도 게재되었는지를 살폈다. 재개발 구역내의 부동산 중개업소를 들르면 임대중개를 열심히 하는 업소인가를 항상 체크하는 편이다. 이유는 전월세 임대를 잘 하는 중개업소일 수록 다른 곳에서는 가지고 있는 않은 좋은 매물을 가진 경우가 많기 때문이다'

아~~ 그렇군요. 바로 이런 이유에서 였네요.

해당 재개발 지역을 상당히 많이 연구한 소장님으로 부터 많은 조언을 듣지만, 실제로 매물은 전월세를 많이 하는 공인중개사 소장님으로 부터 찾은 노련한 저자의 행동에 감동?을 느낌니다. 

' 아~~ 이사람 정말 실용적이구나........ 자신도 잘 알면서 '복부인 스타일의 소장님'에게는 필요한 매물만 물어보고 '재개발 전문가 소장님'으로 부터는 해당 재개발 지역을 이해하는 정보를 얻고, 결국 매물은 '전월세를 많이 놓는 소장님'에게 찾는 이 사람...

 왜 나는 그렇게 잘난척을 했을까.....하는 늦은 후회감이 밀려옵니다. 

 ' 그래~ 다음 번에는 이렇게 나도 해봐야지!' 

1장을 읽는 동안 내가 가지지 못했었던 노련함, 유연함을 다시 생각 상기하고 반추하며 앞으로 발전된 저의 모습을 그려봅니다. 

'재개발 구역의 사업추진현황과 개략적인 정비계획을 생각해보다' 에서는 현장 부동산을 돌며 미래를 상상을 하는 저자의 모습을  상상할 수 있습니다. 여기 저기 전화하고, 수소문하고 머리싸매는 모습이 그도 나와 그리 다르지 않은 평범한 사람임을 다시 한번 상기해봅니다. 

그리고 초기단계의 재개발 구여그 건축세대수 예측하는 본인의 노하우를 설명해줍니다. 

이래서 이 책은 책값 이상을 합니다. 보통 부동산 카페에서 '~~지역 분석' 하는 강의료가 회당 3만원 정도 합니다. 그런데 솔직히 가서 들어보면 실망하는 경우가 많습니다. 강의하시는 분을 폄하하려는 것이 아니라 이 책이 담고 있는 내용이 그만큼 알차다는 것을 말씀드리려고 하는 것입니다. 

이 책은 더 싸지만 훨씬 더 값어치 있다고 자신있게 말씀드릴 수 있습니다.

한 지역에서 더 많은 수익을 얻기 위해 여기 저기 발품을 팔며 조사하는 저자의 모습에 제가 오버랩되며 나도 이제 떠날 준비를 하고 있는 자신을 발견하게 됩니다. 

 ' 이제 출발할 준비 됐지?' 라고 하는 저자의 목소리가 들립니다. 이것은 마치 남미의 아름다운 풍경 등을 보여주고 여행을 떠나자고 한 이후 , 출발하면서 서서히 어려운 험난한 여행길의 주의점을 알려주는 이 저자의 화법이 그저 고맙기까지 합니다. 만약 저에게 처음부터 어려운 용어와 관련법령을 들이밀었으면 여행을 떠나지도 않았을 테니 말이죠

2장 재개발 조합원 입주권 투자

 -재개발 조합원 입주권 투자란

 -재개발 구역의 조합원 입주권을 구입한다면

 -동호수, 감정가액, 분양기준가액

 -조합원 분양가

 -추가부담금

 -프리미엄, 총매매가, 종전자산거래가

 -추가부담금 중 현금납부금

 -무이자이주비, 유이자이주비

 -초기투자금

 2장 부터는 '재개발의 꽃' 이라 부를 수 있는 '입주권'과 관련된 기본적인 개념에 대해서 설명하고 있습니다. 일반 아파트 거래와 다른 개념들을 차근차근 설명해줍니다. 재개발 지역의 조합원이 입주권을 받고 아파트를 분양받기 위해 필요한 개념들을 각 각 설명하고 있습니다. 

초기단계의 재개발 투자는 재개발구역 내의 주택등을 구입하거나, 보유하고 있는 상태가 그 시작이 됩니다. 이 단계에서는 자신이 가지고 있는 주택등의 물건이 향후 어떤 아파트를 배정받을지 또는 얼마나 더 많은 추가부담금을 더 내야할 지 등이 불투명합니다. 

그렇지만 사업시행인가를 받게 되면 어떤 아파트가 지을지 결정됩니다. 

이 단계에서 조합원이 보유한 주택의 감정평가 금액과 배정받을 아파트 등이 정해지고 추가부담금등이 추산됩니다. 

이러한 기본적인 설명에서 시작되는 2장은 실제 공급계약서를 입주권 공급계약서를 보여기며 계약서를 이해하는 방식부터 종전 감정가액, 분양기준가액, 조합원 분양가, 추가부담금, 청산금, 프리미엄 등의 기본개념을 설명합니다.

* 종전 감정가액 : 해당 조합원의 재산 가격평가액

  분양기준가액 : 종전감정가액 * 비례율

  조합원 분양가 : 일반분양가에 비해 저렴하게 책정되며 '종후자산'이라고도 하는데, 이 종후자산의 가격은 사업비의 총 원가를 기준으로 산정하는데 대지 기초가격(종전자산의 가격), 건물철거비, 대지 조성비, 건축비, 기타비용 이것을 다 더하게 되면 조합원분 종후자산가액의 총액이 되고, 이것을 층별, 호별, 평형별로 나누어 배분하서, 개별 종후자산 가격, 개별 조합원 분양가를 정하게 됨

오늘은 총 10장으로 이루어진 붇옹산의 재개발 투자스터디 중 1장과 2장에 대한 리뷰를 간단하게 해봤습니다. 좋은 책이라 조금씩 나누어 간략한 내용과 저의 생각, 느낌을 올리도록 하겠습니다.  감사합니다.

2018. 3. 15. 부산은 봄비가 장마비 처럼 내리고 있네요. 날씨가 풀리면서 점점 미세먼지로 목이 아팠는데 이렇게 비가 내려주니 정말 봄이 온 것 같습니다. 그래서 오늘은 회사를 조퇴하고? 비오는 날 전망 좋은 카페에서 따뜻한 라떼 한잔 마시고 음악을 들으며 쉬니 한주의 피로가 녹는 듯 사라지는 것 같습니다. 

이런 와중에 인터넷 뉴스를 서핑하다보니 국제적으로는 미국 틸러스 국무장관이 경질되고 대표적인 親 이스라엘 인사로 불류되고 이란 강경파로 분류되는 마이크 폼페이오 중앙정보국(CIA) 국장이 차기 국무장관으로 내정된 소식이 눈에 밟히네요. 이 소식로 많은 분들이 미국의 대북 정책이 더 강경정책으로 전환 될 것으로 예상하시는 것 같습니다. 

다른 것은 섯불리 예상할 수 없지만, 이분은 2011년 부터 2017년까지 연방 하원의원을 지낸 분이시기 때문에 하원과 협의가 필요한 문제에 있어서는 긍정적인 면이 있을 것 같습니다. 긴밀한 한미공조로 현재 문제를 타결하는데 하원의 동의가 분명히 필요하겠죠?

부동산 시장이 국외 정치문제와 상관없다고 생각하시는 분이 없기를 바랍니다. 정치와 경제는 뗄래야 뗄 수 없는 사이라서요. 향후 부동산 정책의 거시적 방향을 예상하는데 부동산 실거래가 확인 만큼이나 중요한 자료 입니다. 결국 정치의 방향성에 따라 경제정책도 발 맞춰 가기 때문이죠.  

사견으로 우리나라 입장에서는 손해 볼 것은 없는 상황인거 같습니다. 현재 우리나라 외교 라인과 연이 있기 때문이죠^^

오늘은 재개발 조합원 지위에 대해서 알아보려고 했는데 서두가 조금 길었네요. 

재개발의 절차에 대해서는 예전 글에서 간단하게 설명을 드렸습니다. 그렇다면 재개발 사업의 주체라고 볼 수 있는 조합의 조합원이 될 수 있는 자격은 어떻게 주어지는지가 참 중요하겠죠?

이것을 확인하기 위해서는 '도시 및 주거환경 정비법' 과 각 시도의 '------시 도시 및 주거환경 조례'를 보셔야 합니다.  저는 국가법령정보센터를 주로 사용하는데요, 무료로 판례까지 검색이 가능하거든요. 

도시 및 주거환경정비법을 보면 아래와 같이 명시하고 있습니다.

제39조(조합원의 자격 등) ① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 다만, 「국가균형발전 특별법」 제18조에 따른 공공기관지방이전시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말한다)를 조합원으로 본다.  <개정 2017.8.9.>

1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때

2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다.

3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제27조제1항제3호에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때

② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 "투기과열지구"라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.  <개정 2017.10.24.>

1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)·취학·결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군으로 이전하는 경우

2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우

3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우

4. 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우

5. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

③ 사업시행자는 제2항 각 호 외의 부분 본문에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 정비사업의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 제73조를 준용하여 손실보상을 하여야 한다.

[법률 제14567호(2017.2.8.) 부칙 제2조의 규정에 의하여 이 조 제1항 각 호 외의 부분 단서는 2018년 1월 26일까지 유효함]

너무 어렵죠? 무슨 말인지도 잘 이해가 안가시죠? 제1항에서는 기본적으로 토지 등 소유자가 조합원의 자격이 있다고 말하고 있구요, 아래의 각 호들은 토지 등의 소유자가 여러 명이거나 지상권이 별도로 설정되어 있는 등의 경우에는 그 중 1명만 조합원의 자격이 주어진다는 내용입니다.

만약 그렇지 않다면 토지를 여러 필지로 쪼개고 집도 여러채로 쪼개어서 조합원을 많이 양성된다면 조합원 수의 증가로 일반분양수가 줄어들게 되어 조합의 수익이 줄어들게 되겠죠? 그렇게 되면 사업에 차질이 예상되니 그 것을 막은 것입니다. 

사실 서울시 재건축지역에서는 예전까지만 해도 지분쪼개기, 원룸쪼개기가 성행했었더랬지요. 그래서 그것을 막아서 예방하고자 법이 계속 개정되고 있는 실정입니다.

2항에 섬뜩한 얘기가 있습니다. 투기과열지구는 재건축사업의 경우에는 조합 설립인가 후, 재개발 사업에는 관리처분 인가 이후 매매가 된 물건에 한해서는 조합원 자격을 주지 않는다는 것입니다. ㅎㄷㄷ

재개발지역의 투기 과열을 막기 위한 조치라 생각하시면 됩니다. 

물론 여기에도 예외 조항이 있으니, 반드시 물건을 사실때는 여기에 해당되는지 여부를 확인해 보시기 바랍니다. 

그리고 3항에서는 청산대상자에 대한 보상을 설명하고 있습니다.

그러면 지자체 조례를 한번 볼까요?(서울시 조례는 ㅎㄷㄷ 합니다. 계속해서 개정이 되어 이것을 블로그에서 설명을 전부 드리기에는 조금 어려움이 있으니 양해 바랍니다. 개략적인 설명만 드리고, 세부사항은 조례를 이해하시는 방법만 설명드리는 것으로 마무리 할 까 합니다.)

일단 도시 및 주거환경 정비법(시행령, 시행규칙 포함)에서 각 지자체에 그 권한을 위임한 사항에 대하여 각 지자체 별로 정한 것을 '---------시 도시 및 주거환경 정비 조례' 라고 이해하시면 됩니다. 

제27조(주택재개발사업의 분양대상 등) ① 영 제52조제1항제3호에 따라 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다.  <개정 2010.3.2., 2010.7.15., 2011.5.26.>

1. 종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합정관 등에서 정한 건축물을 포함한다)을 소유한 자

2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90제곱미터 이상인 자

3. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자. 다만, 분양신청자가 동일한 세대인 경우의 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합산하여 산정할 수 있다.

4. 사업시행방식전환의 경우에는 전환되기 전의 사업방식에 따라 환지를 지정받은 자. 이 경우 제1호부터 제3호까지 규정은 적용하지 아니할 수 있다.

5.「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제11조제4항에 따라 재정비촉진계획에 따라 기반시설을 설치하게 되는 경우로서 종전의 주택(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)에 관한 보상을 받은 자

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다.  <개정 2010.7.15., 2014.5.14.>

1. 단독주택 또는 다가구주택을 권리산정기준일 후 다세대주택으로 전환한 경우

2. 법 제19조제1항제2호에 따라 수인의 분양신청자가 1세대에 속하는 때

3. 1주택 또는 1필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우. 다만, 권리산정기준일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분이 제1항제2호 또는 권리가액이 제1항제3호에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

4. 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 수개의 필지로 분할한 경우

5. 하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공 이후 토지와 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우. 다만, 권리산정기준일 이전부터 소유한 토지의 면적이 90제곱미터 이상인 자는 그러하지 아니한다.

6. 권리산정기준일 후 나대지에 건축물을 새로이 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖에 공동주택을 건축하여 토지등소유자가 증가되는 경우

③ 제1항제2호의 종전 토지의 총면적 및 제1항제3호의 권리가액을 산정함에 있어 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 포함하지 아니한다.  <개정 2010.7.15.>

1.「건축법」 제2조제1항제1호에 따른 하나의 대지범위 안에 속하는 토지가 여러 필지인 경우 권리산정기준일 후에 그 토지의 일부를 취득하였거나 공유지분으로 취득한 토지

2. 하나의 건축물이 하나의 대지범위 안에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 권리산정기준일 후 그 건축물과 분리하여 취득한 토지

3. 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 분할하여 취득하거나 공유로 취득한 토지

④ 제1항부터 제3항까지 규정에 불구하고 사업시행방식전환의 경우에는 환지면적의 크기, 공동환지 여부에 관계없이 환지를 지정받은 자 전부를 각각 분양대상자로 할 수 있다.

[전문개정 2009.7.30.]

먼저, 조례의 27조제1항은 분양자격 대상자를 규정하고 있습니다.

1. 재개발 지역의 주택 소유자(무허가도 경우에 따라 가능합니다), 토지 면적이 90제곱미터 이상인자는 쉽게 이해하실 수 있죠?

2. 그런데 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인자?

 이해가 안됩니다....

사실 재개발 지역에는 토지면적이 90제곱미터가 안되는 필지를 가지고 있는 소유자가 많이 있을 수 있습니다. 그런데 이런 사람들이 청산대상자가 되어 보상만 받고 나간다면 적은 금액을 받고 다른 곳에 집을 구할 수 있을 까요?

네. 그렇습니다. 이런 사람들을 보호하기 위한 규정이구요(물론, 투자 고수분들은 이런 규정을 이용하시거나 아니면 조금씩 저가에 작은 필지를 매집해서 90제곱미터 이상을 맞추어 조합원 자격을 득하시는 분들도 계십니다.)

그래서 이 조항 대상여부는 해당조합에 문의하셔야 정확합니다. 

 * 권리가액 = 종전소유 토지 및 건축물 가액 x 비례율

** 비례율 = [(구역 내 사업완료 후의 대지 및 건축시설의 총 추산액-총 사업비)/(구역내 종전토지 및 건축물의 총가액)]x100

3. 사업방식에 따라 환지를 지정받은 자?

환지란 개발사업(도시개발법)을 할 때 종전의 토지중에서 되돌려 줄 택지를 말합니다. 이 때 토지를 매입하지 않고 목적에 맞게 변경해서 원 소유주에게 돌려주는 땅을 말하는데요, 개발사업중  토지의 위치, 면적, 토지이용상황 및 환경 등을 고려해서 토지구획정리사업 시행 후 새로 조성된 대지에 당해 권리를 이전시킵니다.

그런데 이런 환지를 배정받은 소유자들에게 모두에게 조합원 지위가 주어지는지에 대해서는 이견이 있을 수 있습니다. 그러기 때문에 반드시 조합에 문의해보셔야 합니다.

* 참고 

또한 전제가 사업시행방식의 전환에 대해서 언급이 되어 있는데, 이는 자력개발사업에서 합동재개발 사업으로의 전환 같이 변경되는 경우로 이해하시면 되겠습니다. 즉, 구 도시재개발사업에 의한 자력개발을 추진하던 사업을 도시정비법상 합동재개발로 사업시행방식을 바꾸는 것을 말합니다. 

4. 재정비촉진계획에 따라 기반시설을 설치하게 되는 경우로서 종전의 주택(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함)에 관한 보상을 받은자의 경우 그 보상금액에 국토부령이 정하는 이자를 더한 금액을  반환하는 경우에 한해서 가능합니다. 

현행법과 서울시 조례에 따른 분양 대상자에 대해서 알봤습니다.

그런데 만약, 2010년 7월 15일 정비조례 개정 이전에 개발사업이 진행되고 있는재개발 지역에 있는 2003년 10월에 분할된 32제곱미터의 도로로 이용하지 않는 토지 1필의 소유자는 해당 재개발 사업의 분양대상자가 될 수 있을 까요?

당연히 현행 규정에는 해당사항이 없습니다.

그렇다면 개정 전의 서울시 조례를 다시 한번 살펴보도록 하죠.

제27조(주택재개발사업의 분양대상 등) ① 영 제52조제1항제3호에 따라 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다.(개정 2009.07.30)

1. 종전의 건축물 중 주택(기존무허가건축물로서 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자(개정 2009.07.30)

2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 건축조례 제29조제1호의 규모 이상인 자. 다만, 2003년 12월 30일 전에 분할된 1필지의 토지로서 그 면적이 30제곱미터 이상인 토지(지목이 도로이며 도로로 이용되고 있는 토지를 제외한다)의 소유자는 법 제28조에 따른 사업시행인가고시일 이후부터 법 제52조제3항에 따른 공사완료 고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원(이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한하여 분양대상자로 한다.(개정 2009.07.30, 2010.03.02) 

네~ 보이시나요?

분양대상자가 되기 위해서는 동일한 세대에 속한 전원이 주택을 소유하고 있지 않다면 분양대상자가 될 수 있습니다.

그렇기 때문에 현행 법령만 보시지 마시구, 재개발 사업이 시행되는 당시의 조례와 법령을 검토해보시기 바랍니다. 

또한 경과규정도 있으니 반드시 관련 재개발 사업과 관련해서는 챙겨서 보시기 바랍니다. 

 오늘 아침부터 전전 대통령(이명박 전대통령 각하)께서 포토라인 앞에 서서 말씀을 하시네요. 아침 식사하다 주요 방송사에서 특별편성 중계가 예정되어 있는 것을 보고....자꾸 노무현 대통령이 생각이 났었습니다.  정치적 보복이니 범죄자니 하는 이러한 정치적 굴례를 벗어나 법이 명시한 대로 조사하고, 법의 판결을 받았으면 하는 바램입니다.(여론 재판은 No~No~)

 지난 한 주 동안 계속 암호화폐에 대해 설명드린 것 같애서 오늘은 다시 부동산 이야기를 하려고 합니다. 

 부동산은 우리나라 경제를 흐름을 가늠할 수 있는 중요한 경제분야 중 하나입니다. 그리고 현재 인구가 점차 감소가 예상되는 시점에서 신도시 개발이 완료되고 마무리 되고 있는 단계이다 보니 구심의 오래된 주택가를 재개발 하는 쪽으로 방향이 전환 되는 것 같습니다. (재건축은 정부에서 강하게 규제하죠? 강남 집값때문에....ㅜㅜ)

 일단, 현 정부의 부동산 정책은 어느정도 가시적인 성과를 거두고 있는 것 같습니다. 주택가격 상승율을 보면 2017년 7월을 기점으로 주택가격을 가늠해볼 수 있는 전세가격이 지속적으로 하락했으나 꺾일 줄 모르고 치솟던 주택 매매가격이 정부의 재건축 시장 규제 이후 하락세로 돌아섰습니다. 그동안 대출 규제 및 투기지역 지정 등 많은 방법을 동원했었지만 강남 재건축 아파트 가격은 급등세로 돌아섰었습니다. 

  노무현 정권때 집값을 잡기위해 종합부동산세 등을 부과하며 규제에 나섰지만 시장은 잠깐 위축되다 주변 지역으로 집값이 상승하다 '똘똘한 한채'를 갖기 위해 다시 서울 집값이 급등했었습니다. 그래서 시장은 이러한 사례를 이미 학습한 적이 있었기 때문에 서울 이외 지방의 주택가격은 조정이 되고 있었으나 강남 재건축 시장은 되려 급등을 했었습니다.

 하지만, 노무현 정권때와 문재인 정권의 가장 큰 차이는 서울시장에 있습니다. 노무현 정권에서 서울 집값을 잡기위해 안간힘을 썼지만 이명박 시장은 계속 재개발 재건축 등 공급 확대를 위해 규제를 없애주는 등의 시장 친화적인 방향으로 정부와 맞섰습니다 . 그 결과 서울 집값을 잡지못하고 그 여파가 지방으로 다시 이어지는 악순환이 되었습니다.

 그런데 이번 정부와 호흡을 같이 맞추고 있는 서울시는 정부의 주택가격 안정화 정책에 같이 발을 맞추는 모양입니다. 재건축 규제에 발 맞추는 것도 이러한 것을 잘 보여 주는 사례입니다. 물론 재건축이 안될 경우 수요가 많은 강남에 신규 아파트 공급이 부족해져서 아파트 가격이 상승할 것이라 볼 수 있습니다. 그러나 이미 주변 지역 가격보다 많이 오른 상태에서 재건축 가능성 마져 불확실하게 되는 상황에서 재건축 아파트 가격이 오르기는 어려워 보입니다. 물론, 작년에 관리처분을 받은 몇몇 단지들은 상당한 혜택을 볼 수 있을거라 예상됩니다. 

 이번 정부의 주택가격 안정화 정책이 서서히 힘을 받고 있습니다. 대외적인 여건도 이번 정부의 지지도 상승을 견인하며 향후 추진하는 정책에 상당한 탄력을 받을 것으로 예상되는 것도 주택가격 안정화를 예상해볼 수 있는 중요한 요인 중 하나입니다. 

 작년 사드 문제로 불거진 한반도의 전쟁위기론이 팽배하던 시절 문재인 정부는 한반도 균형자를 자처하며 운전자론을 발표했습니다. 지난 광복절 문재인 대통령은 미국이 아니라 한국이 운전석에 앉아 한미 동맹의 군사행동을 결정해야 한다고 선언했었습니다.

 그런데 여기에 대해 북한은 노동당 기관지 노동신문을 통해 27일 문재인 대통령이 주장하는 '한반도 운전자론'은 '헛소리'라고 비난하는 등 대외적으로는 문재인 대통령의 이러한 구상에 의문을 품는 시각이 더 많았습니다.

 당시 북한은 7월4일과 28일 ICBM을 두차례나 발사하면서 미국에서 다시 북핵 문제 해결의 운전대를 잡으라고 협박을 했었고 김정은의 계산된 도발에 프럼프 대통령은 전례 없는 '화염과 분노'를 맞게 될 거라는 말폭단을 주고 받으며 말폭탄 전쟁이 벌어지면서 북핵문제는 다시 북미간의 양자문제로 돌아가 버렸고 한국의 운전자론은 뒤로 밀려나 버렸습니다.

 지금도 선명하게 기억이 나네요. JTBC의 간판 프로그램인 '썰전'에서 박형준 교수가 한반도 운전자론에 대해 잘될지 모르겠다는 우려의 목소리를 냈었죠. 그때 유시민 작가는 '한번 믿어 봅시다' 정도로 평을 했었던걸로 기억을 합니다.

 이러한 한반도 운전자론은 평창올림픽 전후로 해서 북한을 대화 테이블로 끌어들이며 성공하는 듯 하는 모양세 입니다. 대외적인 시선이 긍정적으로 변한 것은 언론 기사를 통해 쉽게 확인할 수 있습니다 . 특히 미국과의 관계를 훼손하지 않고 미국이 북한에 대해 벌이고 있는 '최대압박' 전략의 막다른 골목에서 나오는 길을 찾고 있다고 보도하기도 프랑스의 유력 일간지인 르몽드에서 보도하기도 했었죠(출처 : 뉴스프로)

그런데 도대체 이러한 대북리스크 감소가 어떻게 주택가격 안정화에 영향을 미친다고 생각하냐고 반문하실 수 있을 겁니다.

 문재인 대통령의 국정수행 지지도는 3월 기준 약 70퍼센트에 육박합니다. 유례가 없습니다. 그리고 올해 예정되어 있는 지방선거에서 대통령 4년 중임제를 골자로 하는 개헌안 발의를 준비하고 있습니다. 문제는 현제 야당에서 아무리 싫다고 해도 일단 청와대가  중임제 개헌안을 국회 상정한다면  논의할 수 밖에 없습니다. 

 물론, 재적의원의 2/3 이상 찬성을 해야 통과가 가능하나 현재 시점에서는 어려워 보입니다. 정의당 조차 부정적인 입장이기 때문입니다. 그런데 문제는 개헌안 통과가 아니라 야당이 대선때 공약이였었던 개헌을 부정하는 인상은 여론에 좋지 않다는 겁니다. 현재 대통령의 고공지지율 하에서는 말이죠.

 또한, 코스닥 시장 또한 상승세에 있습니다. 즉, 중소기업의 자금유통에 유리한 환경이 조성되고 있는 상황입니다. 이러한 자금조달의 용이성은 투자로 이어져서 결과적으로는 매출확대로 이어질 가능성이 큽니다. 따라서 현재 문재인 정부에서 추구하는 소득주도 성장의 동력을 얻을 수 있는 기반이 만들어 집니다. 

 이러한 코스닥 시장으로의 자금유입과 최근 미국의 금리인상 소식은 결과적으로는 주택시장의 안정화 또는 주택가격의 조정으로 이어질 것입니다. 박근혜 정부때 부터 이어진 저금리 정책과 주택시장 부양을 위한 정부의 정책으로 주택시장 가격이 급등했었습니다. 하지만, 미국에서 부터 시작된 양적완화의 축소와 긴축정책으로의 방향전환은 결국 시장금리의 상승으로 이어질 것입니다.

 왜 양적완화와 저금리가 주택가격을 상승시켰냐고요?

 시중에 지속적으로 자금이 유입되면 기업이든 주식이든 투자처로 가야합니다. 그런데 화폐가 많이 풀릴 수록 인플레이션이 발생하며 화폐의 가치가 떨어지는 대신에 실물 가치는 더 올라갑니다. 이런 상황에서 저금리 기조가 계속해서 이어지며 실물자산 중 대표인 부동산 가격이 상승하게 된 것입니다. 

그렇다면 계속해서 주택 가격이 안정화 또는 하락하게 될까요?

 결론부터 말씀드리면 저는 그렇게는 보지 않습니다. 왜냐하면 우리나라 노령층의 전체 자산대비 주택이 차지하는 비중이 80퍼센트가 넘습니다. 결국 노령층의 최후 복지의 보루는 부동산입니다. 그 중 특히 아파트. 그래서 모든 노령층을 정부가 연금을 지급하며 부양하지 않는 한 개인에게 부담시킬 수 있는 방법 중 하나가 부동산 가격을 유지시켜 고령층의 소득과 재산을 보호하여 국가의 부담을 적게하는 것입니다.  

 주택연금 아시죠? 아파트에 거주하며 매월 연금을 받는 것. 그런데 아파트 가격이 폭락한다면? 연금을 주는 곳에서 많은 손실이 발생해서 더이상 연금을 줄 수 없는 상황이 발생하는 것을 정부가 방관하지 않겠죠?

 그렇습니다. 결국 문재인 정부가 바라는 것은.... 아니 거의 모든 정부가 바라는 것은 주택시장의 안정화에 있습니다. 문제는 정부가 인위적인 시장가격을 억제한다면 향후 더 크게 가격은 상승할 수 있기 때문에 속도 조절이 필요한 것입니다. 그래서 문재인 정부는 자금을 코스닥, 주식 쪽으로 흘러갈 수 있는 여건을 만들어 기업성장의 환경을 조성하고, 부동산 관련 세금을 많이 걷어 복지를 확대하려는 것이 아닌가 합니다. 

 살(Live) 집은 사시는(Buy) 것이 맞습니다.

 그럼 투자는 하지 않는게 맞지 않냐구요?

 이러한 부동산 안정화가 계속 유지되기는 힘들 것입니다.  대북리스크가 해결되고, 주식시장에서는 코리아 디스카운트가 없어지고, 기업이 성장하면 당연히 소득이 증가하게 됩니다. 결국 물가상승으로 이어지는 것이죠. 물가상승은 생산비 상승으로 이어지고 건축비가 상승하게 되면 주택가격은 상승하게 됩니다. 

 * 코리아 디스카운트 : 우리나라 기업의 주가가 비슷한 수준의 외국기업의 주가에 비해 낮게 (discount) 형성되어 있는 현상. 남북관계로 인한 지정학적 불안요인과 회계의 불투명성, 노동시장의 경직성 등이 코리아 디스카운트의 주 원인으로 꼽힌다.

 결국 부동산은 전체적으로 우상향입니다 . 다만 그 시기에 따라 속도의 차이기 있을 뿐입니다. 제 사견으로는 문재인 정권이 아이러니하게도 주택을 구입할 수 있는 가장 좋은 시기가 아닌가 합니다. 특히 무주택자분들에게는 좋은 기회라고 생각합니다. 청약제도가 변경되는 것을 봐도 그렇구요. 

 조금 도움이 되셨는지요?

 재개발 사업을 설명드릴려구 현재 부동산 시장에 대해 설명드린다는게 글이 길어졌네요. ^^