미국은 정말 새로운 산업을 키워내는데 좋은 환경인지 전 세계를 바꾸는 여러 기업들이 나타나 미국 경제를 떠 받치고 있습니다. 가장 최근에는 페이스북, 애플, 인스타그램, 페이스 북 등, 정말 정말 전 세계인의 생활, 문화, 경제 체제를 바꿔 놓는 계기를 마련한 기업들 면면만 보아도 그렇습니다.


최근 미국경제는 견실한 성장세를 보이고 있는 것 같습니다. 그래서 그런지 금리인상을 예정대로 3회 이상 이어 갈 것으로 보입니다. 이와 관련된 외신 기사를 소개합니다.


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미국 연방 준비 제도 이사회 (FRB)의 한 정책 당국자는 미국의 경제 호황에도 불구하고 금리를 적어도 세 번 더 올릴 필요가 있음을 시사했다.


보스턴 연방 준비 이사회의 에릭 로젠 그렌 (Eric Rosengren) 대통령은 보스턴 보스턴 상공 회의소 (BOE) 경제 연설에서 연설하면서 미국의 고용 증가, 물가 상승률 상승, 그리고 평균 이상의 경제 성장에 대한 낙관적 인 견해를 밝혔다. 그러나 그는 또한 최근의 무역 관세 및 단기 위험에 대한 위협을 표명했으며 재정 부양책이 장기적인 문제를 제기 할 수 있다고 주장했다.


그는 "지난해 중앙 은행의 정책 결정위원회가 2017 년에 2 차례 나 인상 한 것보다 더 긴축이 필요할 것으로 예상된다"고 말했다.


연준은 2017 년 하반기 이후 강하게 정책을 강화하고 있으며, 인플레이션이 저조한 실업률은 수 개월간 상대적으로 낮은 4.1 %를 유지할 것으로 전망했다.


지난 2 년 동안 매파적인 태도를 보인 베테랑 정책 결정자 인 로젠 그렌 (Rosengren)은 연방 공개 시장위원회 (Federal Open Market Committee)의 "상당히 긍정적 인"전망보다 경제 성과가 다소 강하다고 예측했다.


그러나 그는 트럼프 행정부의 금속세와 중국을 '가격 상승을 비롯한 파급 효과가 가능하고 측정하기 어렵다'는 위험을 목표로 한 무역 행동 위협에 대해 지적했다.


트럼프 (Trump)가 트위터에서 정책 발표를하는 관행에 대해 구체적으로 말하면서, 정책 실수는 경기 침체의 원인이 될 수 있으며, 재정상의 실수와 예측하기 어려운 다른 요인에서 비롯 될 수 있다고 Rosengren은 주장했다.


그는 또한 실업이 중립적 인 것으로 보이는 것보다 너무 많이 아래로 떨어지면 경제가 "붐 - 흉상"운명을 감수해야한다는 경고를 반복했다. 그는 최근 미국의 감세와 정부 지출이 경기 침체를 막기 위해 필요한 "미래에 충분한 재정 능력이없는 위험"에 주목했다.


로젠 그렌 대변인은 보스턴 상공 회의소와의 인터뷰에서 "중요한 무역 혼란이나 상당한 호황을 겪을 것으로 예상하지는 않는다. 그러나 그들이 개발할 수있는 위험은 우리가 매우주의 깊게 모니터링해야한다는 것을 의미합니다. "


그는 2008 년 경기 침체에서 벗어난 경제를 끌어 올린 정책 도구가 더 이상 사용 가능하지 않을 수도 있다는 점을 지적하면서 다음 경기 침체가 발생할 때 일어날 수있는 일에 대해 많은 시간을 보냈습니다. Rosengren은 당시 연준의 금리 인하 정책을 돌이켜 보면 중앙 은행이 경제를 완전 고용으로 되돌리기 위해 취한 조치를 취했다 고 전했다. 그는 미래에 이러한 도구를 다시 사용하지 않기를 바란다고 말했습니다.


그는 또한 제롬 파월 (Jerome Powell) 연방 준비 제도 이사회 (US Reserve on Federal Reserve)의 리더십 변화에 대해 몇 분 동안 자넷 옐렌 (Janet Yellen)을 의장으로 대체했다. 파월 대변인은 "양측 위원장 간에는 많은 유사점이 존재할 것"이라고 덧붙였다. "뉘앙스가 있지만 일반적으로 비슷할 것이다."


Rosengren은  경제학 박사 학위를 소지하고있는 Yellen은 "진정한 학자 경제학자"라고 말했다. 변호사이자 전 투자 은행가 인 Powell은 "학업 능력이 적은 사람들에게 더 이해할 수있다"고 덧붙였다. (보바 인 Svea Herbst-Bayliss의보고 : Jonathan Spicer의 편집장 : Chizu Nomiyama)



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이렇게 견실한 성장이 예상되는 미국경제에서 최근 가장 많이 언급되는 블록체인이 기업이 리플사 입니다. 브릿지 통화로 불리는 이 회사는 블록체인 사업을 더 키우기 위해 펀딩을 조성하고 있습니다. 이와관련한 외신 기사입니다.


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수백만 개의 독점적 암호 암호화를 블록 체인 중심의 펀드 리플에 투자하여 수백만 개의 고유 한 암호 해독 성을 블록 체인 중심의 펀드에 투자합니다.

4:48 PM 동부 수요일, 2018 년 4 월 11 일 | 01:04

올해 디지털 통화가 막대한 변동성을 보인 블록 체인 시동 리플은 소프트웨어를 사용하여 구축 된 차세대 기술 앱을 장려하기 위해 블록 체인 중심 기금에 투자하고 있습니다.


리플 (Ripple)은 1000 억 리플 (XRP) 토큰 중 약 600 억 달러를 소유하고 있으며, 초기 단계 투자를 위해 디지털 통화 중 2,500 만 달러를 투자 할 것이라고 수요일 밝혔다.


이 회사의 목표는 Ripple의 블록 체인 기술을 추가로 사용할 수있는 "영리한"기업가를 유치하는 것입니다.


리플 (Ripple)의 수석 시장 전략가 인 코리 존슨 (Cory Johnson)은 CNRP와의 인터뷰에서 "우리는 XRP를 사용하여 문제를 해결할 수있는 현명한 사람들과 현명한 기업가가 필요하다"고 밝혔다. "거기에 앉아서 사용할 돈이있다."



현재 Ripple의 기술은 주로 은행의 실시간 거래 결제에 적용됩니다. 이 회사는 미국의 돈 전송 거인 MoneyGram 및 Western Union과 American Express 및 Santander와의 파트너십을 발표했습니다.


Johnson은 Ripple의 기술에 대한 잠재력을 iPhone 소프트웨어와 비교했기 때문에 결국 세계에서 가장 가치있는 개인 창업을 촉진하게되었습니다.


"iPhone을 구입했을 때 세계에서 가장 가치있는 민간 회사 인 Uber 또는 Instagram과의 Kodak 경쟁 업체가 킬러 앱이라고 생각하지 않았습니다." "나는 XRP의 최고의 용도가 무엇인지 알지 못한다. 그리고 나는 그것이 우리가 생각조차 할 수없는 것이기를 바란다."


이 기금은 블록 체인 기술에 전념 한 벤처 캐피털 회사 인 블록 체인 캐피털 (Blockchain Capital)에 의해 시작되어 크립토 통화 (cryptocurrencies)를 뒷받침하고 분산 네트워크에서 거래를 기록합니다. 원래 블록 체인은 비트 코인의 기초로 사용되었습니다.


CoinMarketCap.com에 따르면, 1 월에 3.84 달러의 최고치를 기록한 리플의 cryptocurrency는 수요일 현재 약 49 센트로 크게 감소했다. 그것은 수요일의 발표 직후에 거의 1 퍼센트 증가했다.


리플의 시가 총액은 디지털 화폐의 가격만으로도 294 억 달러에 가깝습니다.


존슨은 "많은 사람들이 XRP를 사용하여 사물을 개발할 것이고 대차 대조표에 있기 때문에 가치 평가 관점에서 도움이 될 것"이라고 말했다. "누군가 XRP를 사용하여 다음 Uber, Instagram 또는 Salesforce를 시작한다면 그것은 우리에게 큰 도움이 될 것입니다."


Ripple이 기부 한 첫 번째 기금이지만 최후의 기금은 아닐 것이라고 Johnson은 전했다.


Blockchain Capital의 기여도는 미국 달러가 아닌 XRP로 작성되었습니다. 그러나 존슨은 자사의 암호 해독 기능을 줄이려는 것이 아니라 리플의 나머지 대차 대조표에 비해 2 천 5 백만 달러가 작다고 말했다.


Ripple이 수요일에 투자 한 금액을 4 배로 늘린 경우에도 존슨의 추정에 따르면 연간 2 억 달러의 XRP를주는 데 150 년이 걸릴 것으로 예상됩니다.


존슨은 "우리는 XRP 기부를 위해 너보다 더 긴 활주로가 있고 나는이 지구상에있다"고 말했다.


Ripple의 CEO 인 Brad Garlinghouse는 다른 회사에 대한 투자에도 관심을 보였고 3 월 TechCrunch에 cryptocurrency를 사용하려는 신생 회사에 투자하고 싶다고 말했습니다.


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만약 이러한 시도가 성공한다면 금융산업에 많은 변화가 올 것으로 보입니다. 여러가지 법률을 코딩시켜 스마트 계약을 하게 된다면, 결론적으로 은행까지 없어지게 될지도 모릅니다. 아이러니하게도 은행간의 자금거래를 위해 고안된 블록체인기술이 은행을 없애거나 아니면 금융산업을 지금과 다른 모습으로 바꿔 놓을 수 있게 될 것입니다. 



























안녕하세요~^^
꺽일 기미가 보이지 않던 부동산 시장이 조정되는 모습이 완연합니다. 이미 지방 부동산 시장은 대구를 제외하고는 8.2 대책이후 하방압력을 받고 있으며, 보유세 중과세 카드에도 꿈적하지 않던 강남부동산은 재건축 안전요건 강화, 재건축 초과이익환수제 등의 본격적 시행을 앞두고 조정국면에 들어서고 있습니다.
그동안 강남부동산 시장을 향한 시선들 중 호가 상승에 대한 자전거래 의혹 등이 불거졌었지만, 재건축 안전요건강화 등의 카드가 나오기 전 까지는 계속 호가가 상승하여 정부는 시장을 이길 수 없다는 시장경제론이 우세에 점쳐졌습니다. 부동산도 시장도 강력한 정부정책이나 효과적인 정책에 반응할 수 있다는 것을 이번 정권에서 보여주고 있다고 생각합니다.
이러한 상황에서 부동산에 대한 기초정보를 제공드리기 상당히 죄송스럽습니다.
집값이 오르거나 내리거나 이러한 시장상황 속에서 계속 모르고 있는 것보다 알고 있는 것과 부동산이 어떤 것인지 알고 시장상황을 이해하는 것에는 큰 차이가 있습니다. 형후, 여러분이 집이 간절히 필요해질 때, 보다 쉽게 보다 적은 돈으로 집을 구할 수 있을 수 도 있으며, 보다  큰 이익을 얻을 수도 있기 때문입니다.
서론이 무척 길었네요. 그러면 저번 회에 조합설립까지 설명을 드렸으니 그 이후 절차에 대해 안내해드리겠습니다.
관련 자료는 '찾기쉬운 생활 법령정보'를 ( http://www.easylaw.go.kr/CSP/Main.laf ) 참고했습니다. ^^ 



 1. 시공자 선정
 조합은 조합 총회에서 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정해야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제11조제1항).

-> 올해 부터 전자입찰 방식으로 바뀌었습니다. 각 지자체에서 조례를 개정하지 않았을 수 있습니다. 제가 살고 있는 부산도 아직 조례를 개정하지 않아서 최근 조합설립 승인을 받은 모 조합에서는 시공사 선정을 못하고 있더군요..(전화로 확인했습니다. 무조건 조합에 전화해서 물어보시는게 제일 정확합니다^^ . 부끄러워하시지 말구 전화하시면 친절히 응대해 줍니다.)

  시공사가 1군업체인지 2군 업체인지에 따라 향후 집값 상승률이 달라질 수 있을 가능성이 많습니다. 무엇보다 하자보수에서 많은 차이가 납니다. 

  시공사 선정시 건설업체들은 사업성이 좋은 재개발 지역의 조합원들에게 로비를 해서 한때 뉴스에도 나오기도 했었죠. 물론 이런 로비에 들어간 비용은 시공비에 포함이 될 수 있기때문에  무작정 조합원들에게 좋은 것만은 아닙니다. 조합에 실제로 필요한 업체가 어떤 조건을 제시한 곳인지 꼼꼼이 따져보시기 바랍니다.
  
사업시행인가
 조합은 총회를 개최하여 사업시행계획에 대해 조합원의 동의를 얻어야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제28조제5항).
 조합은 사업시행계획서, 정관, 총회의결서 사본, 수용하거나 사용할 토지 또는 건축물의 명세 및 소유권 외의 권리의 명세서 등을 시장·군수에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제28조제1항).
※ 토지등소유자가 ① 시장·군수·자치구의 구청장 또는 ② 토지주택공사 등을 사업시행자로 지정하고자 하는 경우 사업시행을 원활하게 하기 위해 주택재개발 정비구역지정 고시 후 주민대표회의를 구성해야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제26조제1항).
 -> 재개발에서 중요한 감정평가라는 토지, 집 등에 대한 가치를 평가하는 절차이죠. 그래서 재개발 사업구역에  부동산이 있으신 분들은 이러한 감정평가 금액을 기준으로 평형신청을 하게 됩니다. 사업시행허가 이후 분양신청 단계에서는 인기 있는 평형의 경우 결국에는 감정평가 순으로 가져가게 되거든요. 이러한 감정평가액은 보통 관리처분인가 단계에서 최종 확정되는데, 관리처분 단계에서는 감정평가에 불만이 있는 청산대상자들이 재평가가 이루어 지기도 합니다. 일반 조합원들의 부동산은 큰 변동없이 그대로 가게되죠. 
그래서 무척 중요합니다. 감정평가를 많이 받는게.^^;

분양공고 및 분양신청
 조합은 사업시행인가가 고시된 날부터 60일 내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 등의 사항을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등의 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고해야 합니다. 이 경우 분양신청기간은 토지등소유자에게 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 해야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제46조제1항).
 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 분양신청기간 내에 조합에 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 해야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제46조제2항).

->보통은 조합원들의 분양신청 비율이 높을 수록 비대위가 적다는 뜻이기도 하기 때문이 이런 조합의 재개발 사업은 추진속도가 빠릅니다.  평형신청은 신중하게 하셔야 합니다. 이후 변경되기가 정말 어렵기 때문입니다. 그리고 주변 아파트 공급물량을 꼭 체크해보시기 바랍니다. 그 중에서 희소성이 있는 평형을 신청하셔야 향후 가격상승을 더 예상해 볼 수 있기 때문입니다. 재태크로 접근하시는 것이 아니라면 그냥 필요하신 평형수를 신청하시면 됩니다만, 보통 40평은 공급물량이 적어 감정평가 금액 순으로 배정이 된다는 점은 참고로 알고계시면 좋을 것 같습니다. 
관리처분계획인가
 분양신청기간이 종료되면 조합은 분양신청의 현황을 기초로 분양설계, 주택재개발 정비사업비의 추산액 및 조합원의 부담규모, 분양대상자의 권리명세 등의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제48조제1항).
 주택재개발사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 따라 처분 또는 관리해야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제48조제4항).

-> 관리처분계획만 승인되면, 재개발의 절반 이상이 다 된 것이라고 보시면 됩니다. 이 후 이주가 시작되면 조합은 조합원들에게 감정평가금액의 60퍼센트를 이주비를 지원하게 됩니다. 그렇기 때문에 관리처분 직전에 투자를 하시는 것이 리스크를 제일 줄일 수 있는 방법 중 하나라고 생각합니다. 
건축물 철거
 조합이 건축물을 철거하려면 관리처분계획인가를 받은 후 철거예정일 7일 전까지 시장·군수에게 건축물 철거 신고를 하고 철거해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제48조의2제1항, 규제「건축법」 제36조제1항·제3항 및 규제「건축법 시행령」 제24조제1항).

-> 본격적인 조합원들의 이주가 시행되면 철거가 시행되는데, 이 때 비상대책위원의 주민들이 나가지 않고 버티는 경우가 있습니다. 물론 보통은 명도소송을 같이 진행하기 때문에 소송결과까지 기다려야 되지만, 원만한 해결을 위해서 조합에서는 재감평을 하는 등 협상을 합니다. 모든 건물이 철거가 되어야 일반분양이 가능하기 때문에 철거만 원만히 된다면, 재개발의 위험은 거의 없다고 보시면 됩니다. 

  이 단계쯤 되면 일반분양예정가와 조합원 분양가 차이 이상의 프리미엄이 형성됩니다. 
시공보증서 확인 및 착공
 조합이 주택재개발사업의 시행을 위해 시장·군수 또는 토지주택공사 등이 아닌 자를 시공자로 선정한 경우 그 시공자는 공사의 시공보증을 위해 시공보증서를 조합에 제출해야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제51조제1항).
 시장·군수는 착공신고를 받는 경우 시공보증서 제출여부를 확인해야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제51조제2항).
일반분양
 조합원 등 건축물 공급 대상자에게 공급하고 남은 건축물 또는 주택은 「주택공급에 관한 규칙」에 따라 일반분양합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제50조제5항  규제「주택법」 제54조).

완료단계
 
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준공인가 및 사용허가
 조합은 주택재개발사업 공사가 완료되면 시장·군수에게 준공인가를 받아야 하며(규제「도시 및 주거환경정비법」 제52조제1항), 준공인가를 하는 시장·군수는 공사의 완료를 지방자치단체의 공보에 고시합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제52조제3항).
 시장·군수는 준공인가 전이라도 완공된 건축물이 사용에 지장이 없는 등 기준에 적합한 경우에는 입주예정자가 완공된 건축물을 사용할 것을 조합에 대해 허가할 수 있습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제52조제5항).
이전고시
 시장·군수가 지방자치단체의 공보에 공사완료를 고시하면 조합은 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전해야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제54조제1항 본문).
 조합이 대지 및 건축물의 소유권을 이전하고자 하는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 이를 시장·군수에게 보고해야 합니다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시된 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제54조제2항).

등기촉탁
 조합은 이전고시가 되면 지체 없이 지방법원지원 또는 등기소에 대지 및 건축물에 관한 등기를 촉탁해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제56조제1항).
 주택재개발사업에 관해 이전고시가 된 날부터 촉탁등기가 있을 때까지는 저당권 등의 다른 등기를 할 수 없습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제56조제3항).

->등기가 되면 그동안 조합원의 재산은 입주권에서 부동산으로 법적 성격이 달라지게 됩니다. 
정비기반시설 등의 귀속
 주택재개발사업의 시행으로 새롭게 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되고, 주택재개발 정비사업의 시행에 따라 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 조합이 새롭게 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 조합에 무상으로 양도됩니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제65조제2항).
조합의 청산 및 해산
 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우 조합은 이전고시가 된 후에 그 차액에 상당하는 금액(청산금)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제57조제1항).

 청산금의 지급절차가 완료되면 조합은 해산합니다


      -> 이 단계에서는 보통 비례율에 따라 조합원들에게 청산금을 지급하게 됩니다.  비례율이란 조합이 사업을 시행해서 얻은 수익을 조합원의 재산에 비례하여 해당수익을 지급하는  것을 말하는데 보통은 비례율이 높으면 많은 금액을 돌려받으실 수 있지만 그만큼 더 많은 세금을 납부하셔야 합니다 .그렇기 때문에 조합은 조합원 분양가와 일반분양가의 차이를 적당히 조정하여 조합원에게 어떤 것이 이익이 될지 고민을 많이 해야 합니다 .비례율이 높을 수 록 많은 세금을 내야한다는 사실은 꼭 알아두시기 바랍니다.



   개략적으로 재개발에 대해서 아시게 되셨나요?


   그렇다면 다음에는 실제 사례를 바탕으로 재개발 사업에 대해 좀 더 설명을 하도록 하겠습니다. 

안녕하세요. 


오늘은 재개발 지역을 확인하는 방법과 재개발 진행절차에 대해서 간단하게 설명해드리도록 하겠습니다.


재개발 지역을 확인하기 위해서는 각 지자체에서 관리하는 홈페이지를 찾아서 확인하시는것이 제일 정확합니다. 그리고 향후, 재개발 지역의 조합원이 되신다면 해당 홈페이지에 회원가입을 하시고, 조합진행상황 등을 점검하실 수 도 있습니다.


우선 제가 살고 있는 부산지역의 경우에는요... 부산시에서 관리하는 홈페이지를 통해서 확인이 가능하며, 해당 각 시도별 재개발 홈페이지를 구글에 검색하시면 쉽게 찾으실 수 있으실 거구요~ 대표로 부산시와 서울시 주소만 우선 남깁니다.


http://urban.seoul.go.kr/4DUPIS/index.do

https://uri.seoul.go.kr/

http://dynamice.busan.go.kr/




 

우선 조건별 검색을 클릭한 후 주택 재개발을 선택하고 검색을 누르시면 바로 확인이 가능합니다.




바로 아래의 화면이 나오나요?



여기서 부터 조금 어려운 내용이 시작됩니다.

진행단계를 보면, 정비구역 예정, 조합설립추진위원회, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분, 이주 철거 착공신고, 조합해산 등으로 명시되어 있습니다.


제가 편의상 시행 순서대로 명시를 했는데요, 


부산시 홈페이지에서는 이렇게 순서를 나눠놨네요~





 정비구역으로 지정이 되기 전에는 사실 해당지역이 재개발이 될 지역인지 여부를 알 수 없지만, 주변지역은 정비가 되었는데 유독 한 지역만 정비가 되지 않고 낙후되어있다면 당연히 가능성이 많겠죠? 그래서 정비구역예정으로만 되어도 해당지역 주택가격이 상승이 됩니다. 


 그렇지만 이런 지역에 미리 투자를 하시는 것은 대단히 모험이기 때문에 소위 말하는 뚜껑(국유지 위 무허가 건물)이라 불리는 물건에 소액으로 투자를 하시고 뭍어두시는 경우가 있었죠. 보통 이런 물건들의 경우엔 부산 기준으로 500만원에서 1000만원 정도 사이에서 매매하실 수 있고, 향후 재개발 구역이 지정되고 조합이 설립되고 난 이후에는 프리미엄이 많이 붙습니다. 


 왜냐하면, 투자금 대비 조합원 자격을 취득에 따른 수익금이 많기 때문이죠. 가령 조합원 분양가를 평당 1000만원으로 책정되고 일반분양가를 1300만원으로 한다면 평형 마다 다르겠지만 34평아파트 기준으로 500만원 투자해서 1억2백만원(34 X 300만원) 수익을 낼 수 있으니 해볼만 하겠죠? 

 

투자 물건 선정에 대한 얘기는 다음으로 미루고 재개발 절차에 대해 다시 알아보겠습니다.


 

 일단 재개발 사업은 기본적으로 조합이 주체가 되어서 실행하는 것입니다. 그래서 조합이 설립되어야 하는데 조합설립에는 75% 이상의 주민 동의가 필요합니다.


 주민동의 75% 등을 받고 관련 업무를 하기 위해서 조합설립추진위원회가 구청의 허가를 받아 설립이 되면, 추진위에서 보통 해당지역 주민들의 동의서를 받는 작업을 하게 됩니다. 

 

 여기서 추진위에서는 소위 홍보요원을 고용해서 설명회나 주민들의 동의서를 받는 작업을 하게 됩니다. 보통 건설사, 부동산 투자가들은 이 시점부터 접촉을 하게 되며 사업성 여부를 검토하게 됩니다. 


 이 후 조합설립동의서를 모두 다 받아 요건을 채우게 되면 추진위에서는 총회를 개최하여 주요사안에 대하여 조합원들의 의견을 반영하여 조합설립승인신청을 구청에 하게 됩니다.


주민 동의서 75% 채우는 과정에서 많은 마찰과 다툼이 발생하게 됩니다. 그래서 이러한 불확실성이 있는 곳에 선뜻 거금을 투자하기 어렵죠. 그래서 프리미엄이 상대적으로 적게 붙게 되지만 조합설립이후에는 본격적인 재개발 사업이 시행되게 되므로 이후 부터 프리미엄은 각 단계별로 증가폭이 상승하게 됩니다. 


 오늘은 여기까지 말씀드리구요~^^


 다음번에는 사업시행인가, 관리처분 단계에 대해서 안내해드리겠습니다.



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