아름다운 인생

안녕하세요~

오늘은 재개발 매물분석에 대해 잠깐 알아보도록 하겠습니다.

보통 부동산에서는 재개발 구역의 매물을 내어놓을 때, 사업시행인가 전 단계에서는 총 금액만 명시하고, 사업시행인가 이후 단계의 재개발지역의 매물의 경우에는 감정평가액, 프리미엄, 총투자 금액 등을 별도로 명시하죠.

왜 이렇게 나눠서 설명을 할까요?

그것은 사업시행 단계에 따라 감정평가가 이루어진 경우와 그렇지 않은 경우가 발생하기 때문입니다. 

(재개발 단계에 대해서는 제가 이전에 작성했던 글을 참고해보시기 바렵니다. )

간략하게만 설명드린다면,  

1. 대략적인 재개발 사업의 윤곽을 알 수 있는  정비구역지정 단계(용적률, 조합원 숫자, 임대아파트계획, 개략적인 건축계획(조감도, 배치도, 세대수, 분양계획 ))

2.  조합설립추진위원회 단계 

3. 조합설입단계(조합원의 75% 이상의 동의)

4. 사업시행인가(구체적인 사업계획이 드러나는 단계로, 아파트 조감도, 배치도, 공급세대수, 평면도 등의 건축계획이 정해지고 시공사를 선정하게 됩니다. 서울의 경우 사업시행인가 이후 시공사를 선정하도록 하고 있으나, 제가 살고 있는 부산에서는 사업시행인가 이전에 조합설립이후 바로 시공사를 선정합니다.)

 -이 때 시공사 선정 및 구체적인 아파트 조감도 등이 나오므로 가격상승이 수반됩니다.

 * 보통 건축심의가 통과되면 언론이나 투자카페에 많이 노출됩니다. 

제47조(사업시행계획서의 작성) ① 법 제52조제1항제11호에 따른 교육시설의 교육환경 보호에 관한 계획에 포함될 사항에 관하여는 「교육환경 보호에 관한 법률 시행령」 제16조제1항을 준용한다.

② 법 제52조제1항제13호에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 시·도조례로 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항 중 시·도조례로 정하는 사항을 말한다.

1. 정비사업의 종류·명칭 및 시행기간

2. 정비구역의 위치 및 면적

3. 사업시행자의 성명 및 주소

4. 설계도서

5. 자금계획

6. 철거할 필요는 없으나 개·보수할 필요가 있다고 인정되는 건축물의 명세 및 개·보수계획

7. 정비사업의 시행에 지장이 있다고 인정되는 정비구역의 건축물 또는 공작물 등의 명세

8. 토지 또는 건축물 등에 관한 권리자 및 그 권리의 명세

9. 공동구의 설치에 관한 사항

10. 정비사업의 시행으로 법 제97조제1항에 따라 용도가 폐지되는 정비기반시설의 조서·도면과 새로 설치할 정비기반시설의 조서·도면(토지주택공사등이 사업시행자인 경우만 해당한다)

11. 정비사업의 시행으로 법 제97조제2항에 따라 용도가 폐지되는 정비기반시설의 조서·도면 및 그 정비기반시설에 대한 둘 이상의 감정평가업자의 감정평가서와 새로 설치할 정비기반시설의 조서·도면 및 그 설치비용 계산서

12. 사업시행자에게 무상으로 양여되는 국·공유지의 조서

13. 「물의 재이용 촉진 및 지원에 관한 법률」에 따른 빗물처리계획

14. 기존주택의 철거계획서(석면을 함유한 건축자재가 사용된 경우에는 그 현황과 해당 자재의 철거 및 처리계획을 포함한다)

15. 정비사업 완료 후 상가세입자에 대한 우선 분양 등에 관한 사항

③ 제2항제9호에 따른 공동구의 설치에 관한 사항은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제36조 및 제37조를 준용한다.

5. 감정평가(재개발 사업에 종전자산을 출자하는 조합원들의 재산을 합리적으로 구하기 위하여 시장 군사가 선정 계약한 2인 이상의 감정평가 사업자가 감정 평가한 후 산술평균하여 각각의 조합원들의 재산가액을 결정함)

6. 분양신청(사업시행인가 고시 60일 이내 개략적인 부담금 내역 등 통지)

 - 그럼 이 단계에서 감정평가 금액과 추가 부담금 등을 안내

72조(분양공고 및 분양신청) ① 사업시행자는 제50조제7항에 따른 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 다음 각 호의 사항을 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령으로 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 다만, 토지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장·군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)

2. 분양대상자별 분담금의 추산액

3. 분양신청기간

4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

② 제1항제3호에 따른 분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있다.

③ 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받으려는 토지등소유자는 제2항에 따른 분양신청기간에 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다.

④ 사업시행자는 제2항에 따른 분양신청기간 종료 후 제50조제1항에 따른 사업시행계획인가의 변경(경미한 사항의 변경은 제외한다)으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있다.

⑤ 사업시행자는 정관등으로 정하고 있거나 총회의 의결을 거친 경우 제4항에 따라 제73조제1항제1호 및 제2호에 해당하는 토지등소유자에게 분양신청을 다시 하게 할 수 있다

⑥ 제3항부터 제5항까지의 규정에도 불구하고 투기과열지구의 정비사업에서 제74조에 따른 관리처분계획에 따라 같은 조 제1항제2호 또는 제1항제4호가목의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분의 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일을 말한다)부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 제3항부터 제5항까지의 규정에 따른 분양신청을 할 수 없다. 다만, 상속, 결혼, 이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우에는 분양신청을 할 수 있다.

제59조(분양신청의 절차 등) ① 법 제72조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령으로 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다.

1. 사업시행인가의 내용

2. 정비사업의 종류·명칭 및 정비구역의 위치·면적

3. 분양신청기간 및 장소

4. 분양대상 대지 또는 건축물의 내역

5. 분양신청자격

6. 분양신청방법

7. 토지등소유자외의 권리자의 권리신고방법

8. 분양을 신청하지 아니한 자에 대한 조치

9. 그 밖에 시·도조례로 정하는 사항

② 법 제72조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다.

1. 제1항제1호부터 제6호까지 및 제8호의 사항

2. 분양신청서

3. 그 밖에 시·도조례로 정하는 사항

③ 법 제72조제3항에 따라 분양신청을 하려는 자는 제2항제2호에 따른 분양신청서에 소유권의 내역을 분명하게 적고, 그 소유의 토지 및 건축물에 관한 등기부등본 또는 환지예정지증명원을 첨부하여 사업시행자에게 제출하여야 한다. 이 경우 우편의 방법으로 분양신청을 하는 때에는 제1항제3호에 따른 분양신청기간 내에 발송된 것임을 증명할 수 있는 우편으로 하여야 한다.

④ 재개발사업의 경우 토지등소유자가 정비사업에 제공되는 종전의 토지 또는 건축물에 따라 분양받을 수 있는 것 외에 공사비 등 사업시행에 필요한 비용의 일부를 부담하고 그 대지 및 건축물(주택을 제외한다)을 분양받으려는 때에는 제3항에 따른 분양신청을 하는 때에 그 의사를 분명히 하고, 법 제72조제1항제1호에 따른 가격의 10퍼센트에 상당하는 금액을 사업시행자에게 납입하여야 한다. 이 경우 그 금액은 납입하였으나 제62조제3호에 따라 정하여진 비용부담액을 정하여진 시기에 납입하지 아니한 자는 그 납입한 금액의 비율에 해당하는 만큼의 대지 및 건축물(주택을 제외한다)만 분양을 받을 수 있다.

⑤ 제3항에 따라 분양신청서를 받은 사업시행자는 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 첨부서류를 확인할 수 있는 경우에는 그 확인으로 첨부서류를 갈음하여야 한다.

7. 관리처분인가 

8. 이주

9. 일반분양

10. 조합청산

대략 이러한 단계로 진행되는데 사업시행인가 이후 종전자산평가를 실시하게 되면 조합원 재산에 대한 감정평가 금액이 나옵니다. 이 단계에서 정확하게 매물에 대한 가치가 판단되게 되는거죠.

그렇다면 여러분들은 어떤 단계에서 투자를 하시겠나요?

물론, 투자 성향에 따라서 많이 차이나겠지만, 투자 수익은 가능한 초기 단계에서 부터 시작하는 것이 좋겠죠? 하지만 초기 분위기에 휩쓸려 싼 물건을 비싸게 구입하실 수 있습니다. 그렇기 때문에 재개발 초보 투자자분들은 가능하면 감정평가액이 나오는 사업시행인가 이후 투자하시기를 권해드립니다.

그래야 해당물건이 얼마나 가치있는지 알 수 있기 때문이죠. 

그렇지 않고 투자를 자주하신 분들은 사업성을 분석해서 대략적은 감정평가 금액을 예측하여 매물을 분석하시기도 합니다. (이렇게 할 수 있으려면, 일단 토지, 건축물 등에 대한 대략적인 감정평가 금액을 산출하실 수 있을 정도는 되셔야 합니다.)

그럼 본격적인 재개발 매물 분석으로 들어가보죠

일단 종전자산평가가 시행된 물건 기준으로 예를 들어보겠습니다.

토지 감정평가금액 : 1억

건물 감정평가금액 :  3천

조합원 평당 분양가 : 1010만원

프리미엄 : 7500만원

주변 아파트 시세 : 평당 1300만원

비례율 : 108%

평형신청 : 84A 

일반분양가격이 나오지 않은 상태이므로 해당 물건을 사서 얼마나 이익이 될지는 확신할 수 없습니다만, 주변 아파트 시세를 보면 대략 1300 안밖이 될 것이라는것을 추정할 수 있습니다.(시장 분위기에 따라 많이 다름)

그렇다면, {34평 *1010만원(조합원 평당 분양가)+프리미엄 7500만원}/34가 이 해당 매물을 구입했을 때 평당 가격이 되겠지요?

일반분양가는 1300만원 일반분양 당첨시 예상 아파트 가격이 될 것이구요.

이렇게 계산해보면 얼마나 평당 분양가를 저렴하게 살 수 있는지 아실 수 있을 겁니다. 다만, 여기서는 비례율에 따른 추정분담금을 더 적게 부담하실 수 있으시며, 조합원 혜택에 따른 확장비 무료 및 각 종 가전제품 등은 전부 제외 했습니다.

위의 방법은 정말 간단하게 설명한 것이구요, 본래 재개발 매물을 분석은 훨 씬 더 복잡한 것들이 산적해 있습니다. 

단계별로 매물을 분석하는 방법을 예로 설명드리도록 하겠습니다.

이렇게 개략적인 평당 가격을 산출할 수 있으시다면 다음단계로 넘어가실 수 있습니다.