아름다운 인생

안녕하세요. 

오늘은 미국 연준의 금리인상에 대한 소식이 들리네요....일단 외신 기사부터 보실까요?

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연준은 금년도 3 차례 금리 인상을 기대하고 있지만 2019 년에는 속도를 올릴 계획이다.

연준은 2018 년 연방 기금 금리 전망을 수요일에 그대로 유지했다.

그러나 중앙 은행은 2019 년과 2020 년의 전망을 모두 올렸다.

연방 준비 제도 이사회 (Federal Reserve)는 수요일에 연방 기금 금리를 2018 년 말까지 2.1 %로 전망했다.

그러나 중앙 은행은 2019 년 전망치를 2.9 %로 전망했다. 그것은 12 월에 출판 된 2.7 % 추정치에서 나온 것이다.

연준 역시 2020 년 전망치를 3.1 %에서 3.4 %로 상향 조정했다.

수요일, 중앙 은행들은 또한 새로운 벤치 마크 금리를 1.5 % ~ 1.75 %의 목표로 삼는 널리 예상 된 0.25 포인트 인상을 승인했다. 2015 년 12 월에 연방 기금 개방위원회 (Federal Open Market Committee)의 정책 입안이 제로에 가까워지기 시작한 이래로 여섯 번째 속도 상승이었다.

FOMC의 연 4 회 연방 준비 은행 (FRB) 정책 입안자들은 단기 금리가 어디로 향하는 지에 대한 예상을 제출합니다. 그 결과는 중앙 은행의 소위 도트 플롯 (dot plot) - 얼마나 많은 회원들이 단기, 중기 및 장기간에 걸쳐 요율이 주어진 수준에 달할 것이라고 생각하는지 시각적으로 표현한 것입니다.

수요일 성명서에 발표 된 연준의 최신 목표는 다음과 같다.

이것은 12 월에 모습을 보입니다.

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 올해 미국 실업률이 4퍼센트로 낮은 수치를 보여준 것 등 각 종 지표가 미국 경제상태가 호조라는 것을 나타냄에 따라 미 연준은 그동안 매입했던 국채를 더 이상 매입하지 않고, 기준금리을 점진적으로 올리는 것을 거의 확정했네요

연준 이사였던 제롬파월이 새로운 연준의장으로 선임되며 그동안 그가 줄기차게 주장했었던 단계적 인상에 속도가 붙은 전망입니다.

이것은 현재 우리 부동산 시장에 굉장히 큰 영향을 줄 것으로 보입니다.

왜냐하면 2020년도에 미국 기준금리가 5퍼센트라면 우리나라는 어떻게 해야 될까요?

솔직히 내일 일도 알 수 없는데 무슨 2년 뒤의 일이냐고요?

주택담보 대출...... 한 2억 정도 있으신가요? 물론 경우에 따라 다르겠지요..

근데 2020년 기준 미국기준금리가 3.5퍼센트면 우리나라 주담대는  4~5퍼센트가 넘어갑니다. 그냥 5퍼센트라고 가정하더라도,,,,ㅎㄷㄷ 이자만100마넌 넘지는 않지만..원금이랑 같이 상환해야 하는건데...... 정말.... 4인가족이 생활이 될까요?

주담대는 무조건 올해 내 고정으로 받으시는게 좋을거 같습니다. 지금 상태는 정말 최악으로 보이네요...

2년뒤 입주예정이신 분들은 중도금 대출은 그렇다 치고 잔금 친 이후 주담대로 갈아타셔야 하는데...정말 걱정입니다.

다행스러운건 2020년 이후 다시 금리를 인하하는 것으로 나타나 있네요... 버티십시오....

그런데 조심스럽게 올해 분양되는 아파트 물량이 많다는 겁니다. 2010년 이래로 최다내요..

2018년 전국 아파트 분양물량은 34만가구로 조사됐다. 2017년 대비 24.2%가 증가한 물량이다. 2010년 이후 분양실적은 2015년 47만4,544가구로 가장 많았다

올해 분양되는 물량은 2021년 입주 예정일 건대요, 다행스럽게도 2020년도 금리 최고 인상을 피해서, 막 금리가 떨어질 때 입주시점이랑 맞춰지겠네요. 잔금 치시고 주담대로 갈아타실 때 그나마 좀 여유가 있으실 것 같습니다. 다만, 입주물량이 많아서 전세가는 하락이 예상되네요..

그럼 인구는 어떨까요?

인구는 2035년을 기점으로 점점 줄어드는 것으로 예상되네요. 아직까지는 크게 문제는 없을 것 같습니다만, 연령비에서 이제 심각한 것을 볼 수 있을 것 같습니다. 40~50대가 주류네요..ㅠㅠ,

가처분 소득이 가장 많은 집단이 주류를 이룬다는 것은 부동산 시장에서는 가격의 우상향 또는 안정을 예상해 볼 수 있습니다. 물론 세대수와 인구수는 다를 수 있으니 대략적인 추세분석에서는 그렇다는 뜻입니다.

현재 부동산 시장은 전세가격 하락과 매매가 하락이 동반되고 있는 추세입니다. 

그리고 금리인상으로 부동산 하락이 점점 예상됩니다.

하지만, 2020년 이후 다시 금리 하락이 점쳐지므로 다시 부동산 가격은 조정후 상승될 것이라 보여집니다.

따라서 내년 말 쯤 원하시는 집 한채 장만하시는 건 어떨까요?

2020년 이후 금리가 내려가는 건 확실할까요?

거기에 대해서 확답을 할 수 없지만 일단 미연준 발표자료를 보면 그렇다고 할 수 있습니다.

그렇다면 미연준의장은 기본적으로 현재의 시장을 어떻게 보고 있을까요?

미국외신 기사글을 보면서 계속 말씀드리겠습니다.

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파월 의장은 일부 자산 가격이 주식을 포함하여 상승했다고 경고했다.

연방 준비 제도 이사회 (FRB)의 제롬 파웰 (Jerome Powell) 의장은 금융 시스템에 심각한 위험을 안겨다 보았다.

그는 일부 지역의 주식 및 상업용 부동산 가격은 "역사적인 기준"

제롬 파월 연방 준비 제도 이사회 (FRB) 의장은 일부 금융 시장의 자산 가격이 높다고 말했다.

파월 장관은 기자 회견에서 "일부 지역의 경우 자산 가격이 오랜 역사적 기준에 비해 상승했다. "주식 가격에 대해 생각해 볼 수 있습니다. 일부 시장에서는 상업용 부동산 가격을 생각할 수 있지만, 주택 가격은 주택 가격에서 볼 수없는 열쇠입니다."

파월 장관은 현 금융 시스템에서 큰 위험을 느끼지 않는다고 말했다. 그는 금융 부문이 금융 위기에 비해 유동성이 높고 레버리지가 낮으며 위험 감수가 낮은 방법을 언급했다.

"전반적으로 파이에 넣으면 전반적으로 취약성이있다"고 말했다.

연방 준비 제도 이사회 (Federal Reserve)는 지난 달 발표 된 '통화 정책 보고서 (The Monetary Policy Report)'에서 미국 주가의 주가 수익률이 1990 년대를 초월한 최고 수준에 근접했다고 밝혔다.

이번 주에 열린 2 일간의 연방 준비 이사회 회의는 제롬 파웰 (Jerome Powell) 회장의 첫 번째 자리였다.

파월 장관은 2014 년 2 월 초까지 재닛 옐렌 (Janet Yellen)으로부터 중앙 은행의 고삐를 인수했다. Powell의 첫 번째 공개 시장위원회 (Federal Open Market Committee) 회의에 더하여 Fed 의장이 수행하는 분기 별 기자 회견에서 언론으로부터 질문을받는 첫 번째 기회이기도합니다.

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현재의 시장이 과열되어 있다고 보는 것 같습니다. 주식, 부동산 시장을 예로 언급하며, 계속 둘 경우 위험하다는 인식을 하고 있는 것 같습니다. 물론 저도 그 점에 동의합니다. 계속 이렇게 양적완화를 할 경우 실물자산가격이 지속적으로 올라갈 것이기 때문입니다.

그렇기 때문에 이번 금리인상은 시작이 될 것 입니다. 기사에는 올해 3번이라고 말하지만 많을 경우 4~5차례 상승도 예상해볼 수 있습니다. 

물론, 미 연준은 언제나 금리인상에 신중을 기했습니다. 그래서 실제로 지켜지지 않을 수 있습니다.

하지만 분명한 건, 올해부터 이러한 거품을 반드시 빼고 가야 더 길고 멀리 갈 수 있다는 사실입니다.

부동산 시장이 요즘 살벌합니다. 한번씩 아파트 가격추이 그래프를 확인할 때면...가슴이 출렁~할 때가 잦아졌습니다. 이렇게 거래가 줄고, 전세가가 하락하면서 매매가 하락을 유도하는 장에서는 당분간 갭투자도 자제해야 할 것 같습니다. 

그렇다면 아파트, 부동산 투자를 당분간 하면 안되는거 아니냐고요?

사실, 최근 시장 동향을 보고 있으면 현 정권하에서는 코스닥 투자가 제일 유망할 것 같습니다. 특히, 바이오, 지방선거 관련주가 단기적으로 많이 유망해 보입니다. 이후 로봇, 인베스트먼트(벤쳐 투자업체), 블록체인 관련주들이 좋아 보입니다. 물론, 대북 리스크 해소에 따른 관광, 중국관련주도 좋습니다.

(이런 것들을 아울러 언제한번, 주식 투자자 분들을 위한 업체 분석 글도 올리도록 하겠습니다.)

이런 상황에서 부동산은 자칫 위험해 보일 수 있습니다. 더군다나 소액으로 할 수 있는 갭투자는 전세가 하락과 신규 입주물량 증가로 위험해 보입니다. 시장의 자금은 상당히 유동적으로 움직이기 때문입니다.

유동자금이 흘러가는 방향에 따라 해당 시장가격이 상승하게 됩니다. 2000년대 초반 노무현 정권에서는 부동산 가격 잡기를 강력히 원했습니다만 실패했습니다. 그 원인은 서울시장과 정책 엇박자 부터 해서 여려가지가 있지만, 당시 중국의 부상으로 인하여 우리나라 경제에 많은 자금이 유입되었습니다. 

수출과 투자가 확대되었습니다. 그리고 이러한 결과로 가처분 소득이 상승하게 되었습니다.  이러한 소득증가는 유동자금의 증가를 불러왔고 이러한 유동자금이 결국, 부동산으로 유입되어 가격상승을 초래했다고 해석할 수 있습니다. 결국, 경제가 좋아지고 소득이 증가하면 부동산의 가격은 자연스럽게 상승한다고 볼 수 있습니다.

물론, 예외도 있습니다. 2010년 부터 2014년 사이 서울 아파트 가격은 하락했다가, 2014년 이후 다시 상승하게 됩니다. 그런데 1인당 가처분소득은 지속적으로 증가했습니다. 왜 이 당시에만 서울 아파트 매매가격은 하락했을까요?

기억하실 수 있으실지 모르겠으나 전세계를 강타한 금융위기가 두차례나 있었습니다 .바로 미국발 '서브프라임모기지론 사태'와 '리먼브러더스 파산' 입니다. 

*서브프라임 모기지(sub-primemortgage)  : 미국의 주택담보대출로 신용도가 일정기준 이하인 사람들에게 비교적 높은 금리로 대출을 해주는 상품을 말한다. 일반적으로 추택을 담보로 제공하고 장기주택모기지는 저당권 또는 저당권을 표시하는 저당증서를 말하는데, 일반적으로 주택을 담보로 제공하고 장기 주택자금을 빌리는 거래형태이다. 미국의 주택담보대출은 신용도에 따라서, 프라임(prime), 알트-A(alternative A), 서브프라임(sub-prime)인 3단계로 구분한다.

* 리먼브러더스는 미국 4대 투자은행이였으나, 부동산 가격하락과 함께 대규모 손실을 입어 2008. 9월 14. 파산신청을 하게 됨.(우리나라 산업은행이 입찰에 참가하였으나 실패함)

먼저, '서브프라임모기지론 사태'의 발단은 2000년대 초반부터 시작되었습니다 미국은 IT버블 붕괴, 이라크 전정 등으로 경기부약책으로 초 저금리 정책을 펼쳤습니다. 이러한 금리인하 및 저금리 정책으로 인하여 부동산 가격 상승을 유발하게 되었고, 주택답보대출인 서브프라임보기지의 대출금리 보다 높은 상승율을 보이는 주택가격 때문에 대출자가 파산하더라도 주택가격 상승분으로 금융회사가 손해를 보지 않게되자 거래량은 대폭증가하게 되었으며, 이러한 모기지론의 파생상품이 증권상품으로 팔려나가게 되었습니다. 

주택가격 상승으로 해당 파생상품이 높은 수익율이 보장되며 신용등급이 높은 상품으로 알려져 거래량이 폭증하였으나, 미국 당국이 2004년 저금리 정책 종료를 선언하면서 부터 상황이 변하기 시작했습니다. 부동산 버블이 꺼지기 시작하는 상황에서 저금리 정책 종료에 따른 서브프라임모기지론 금리 상승으로 인하여 저소득층의 대출자들이 원금을 상환하지 못하는 상황이 발생하게 되었으며, 증권화된 파생상품을 구매한 금융기관들은 대출금 회수 불능상태에 빠지게 되며 여러 기업들이 부실화 되어 금융사들의 파산으로 이어지게 되었습니다 

사실, 이 때 문제가 된 부실채권이 2008년도 리먼브라더스 파산에 영향을 미치게 됩니다. 당시 6700억 달러...짜리 파산이였죠...기네스북에도 등재가 됐습니다. 세계 최대규모의 파산이였으며, 이명박 정부에서 이 사건과 관련해서 좀 문제가 있었으나 밝혀진 것은 없습니다.

LEE명박 대통령, 강MAN수 당시 기재부 장관을 일컬어, LEEMAN brothers라고 부르기도 했었죠.

* 산업은행장이 민유성씨였는데, 은행장으로 취임전, 서울리먼브러더스 소장이였습니다. 그리고 리먼브러더스 인수과정에서 리먼브러더스 스톡옵션을 처분하지 않아서 논란도 일어났었습니다.

결국, 이러한 미국발 경제 사태는 2008년 이후 전 세계 금융위기까지 이어지게 되었습니다. 

이런 상황에서 우리나라 부동산 가격 또한 영향을 받아 급락하게 되었죠...이 때 전세계가 공포에 휩싸였었으며, IMF를 겪어본 우리나라에서는 그 공포가 더했었던 것으로 기억이 됩니다. 물론, 서브프라임사태가 발생하고 바로 서울 부동산 가격이 빠진것은 아닙니다. 주변 지역(지방)이 먼저 조정을 받게 된 이후 서울 아파트 가격이 조정을 받게 됩니다. 

리먼 사태에서 회복되는데 까지 약 3~4년의 시간이 걸렸고요~ 이 때 줄기차게 이명박 정부는 서울과 4대강을 개발해서 서울 부동산 가격을 상승시키기 위해 노력했었습니다. 이때 오세훈 시장이 노력을 했었죠. 건설회사를 살리고 나라를 살린다는 취지였었던 것으로 기억합니다만 그것이 주된 이유였는지, 그것이 진실인지 여부는 잘 모르겠습니다. 

역사가 판단하겠죠?

휴~~가처분 소득의 증가와 부동산 가격의 상승, 세계 금융위기 등의 사실을 통해 간략하게 지난 10여년 간의 부동산 시장의 성장과 조정에 대해서 설명드렸습니다. 

그렇다면 중요한 본론으로 들어가서 향후 부동산 시장은 어떻게 될까요?

혹시 서브프라임사태에 대한 설명을 들으시고 난 후, 뭔가 느낌이나 감이 오시는게 있으신가요?

'저금리 정책 종료' -> '금리인상' -> '부동산 가격 조정'

맞습니다. 

그렇다면 현재 부동산 시장은 어느 단계에 있을까요?

미국은 지난 수년간의 양적완화 정책을 종료하고 다시 긴축재정으로 회귀를 시사하고 있으면서, 올해 약 3차례의 금리인상을 예정하고 있습니다. 결국, 우리나라 한국은행 또한 여기에 발 맞춰 금리인상을 진행할 것으로 보여집니다. 

딱 잘라서 어느 위치에 있다고 표현하기 어려우나, 미국의 지속적인 금리상승 등 주변 여건으로 보았을때, 현재는 저금리 정책 종료 및 금리인상 초입단계에 있는 것으로 판단되며, 향후 지속적인 부동산 가격 조정이 예상됩니다. 그리고 그 조정기간이 얼마나 될지, 얼마나 더 길어질지는 예측하기 어렵습니다.

현재 부동산 가격이 조정중이라는 사실은 여러 지표들을 보지 않고, 시장상황을 통해서도 쉽게 체감할 수 있습니다. 더욱 악재인 것은  각 지역별 사정이 다르겠지만 신규 입주물량 부담입니다. 결국, 금리인상 및 신규입주물양 증가로 인하여 전세가 및 매매가 하락이 예측됩니다.

금융환경으로 예측해본 부동산 시장상황은 조정 시작국면이라고 볼 수 있을 것 같습니다. 그렇기 때문에 현재 자금사정이 여의치 않으시다면 가능하면 현금보유를 권해드리고 싶습니다.

물론, 부동산 시장이 단순히 금융환경 변화에만 의존하지는 않습니다. 우리정부가 어떤 시선에서 부동산 시장을 바라보고 있으며, 향후 어떤 부동산 정책을 펼칠지의 여부에 따라 부동산 가격이 조정이 될지 아니면 유지 또는 상승이 될지 판단 할 수 있을 것입니다.

따라서 상기의 설명과 예측은 어디까지나 금융시장환경 변화에 근거하여 판단한 것으로 이해하시기 바랍니다. 

* 제가 분석한 금융환경시장의 변화는 미국의 금리변화에 근거한 것입니다.. 이유는 미국이 금융위기를 타개하고 양적완화라는 전대미문의 금융실험을 하였고, 그 결과로 해당 여파가 세계 각국에 미쳤기 때문입니다(저금리 정책). 결국 기축통화를 사용하는 국가의 금융정책과 방향은 세계경제를 주도할 수 밖에 없다는 근거에서 였습니다.  

 따라서, 저의 이러한 견해에 동의하지 않으시다면 다른 결과를 도출해 내실 수 있으시며, 그 또한 하나의 견해이므로 댓글로 남겨주신다면 대단히 감사하겠습니다. 저두 좀 공부하고 더 배울 수 있는 계기가 되었으면 합니다.