어제 부산은 장마같은 봄비가 내리더니 오늘 부산은 초겨울 같은 봄날씨를 보여주네요. 아침 출근길에 오리털 패딩을 다시 꺼내어 들고 나왔습니다. 즐거운 금요일 비 개인 후의 상쾌한 아침공기를 마시며 출근하니 더 할 나위 없이 즐거웠습니다. 출근길이...ㅎㅎ
오늘은 책 한권 소개시켜드릴까 합니다.
책 제목은 바로 '붇옹산의 재개발 투자 스터디' 입니다.
저는 사실 이 책을 접하기 전까지는 부동산 관련 카페에서 이렇게 많은 정보를 담고 있는지 몰랐습니다. 책을 읽는 내내 공부를 한다는 그런 느낌이 아니라 투자고수의 경험담을 듣는 느낌이였습니다.
먼저, 이 책의 목차 부터 한번 볼까요?
1. 재개발투자 현장속으로
-재개발 무엇을 공부해야할까?
-재건축에 대한 관심 그 다음은 재개발 투자?
-재개발 구역들을 둘러본다
-재개발 구역 현장을 직접 걸어서 돌아보는 이유
-재개발 구역 내 부동산중개업자들의 스타일들
-재개발 구역, 전월세 거래를 많이 하는 공인중개사를 찾는 이유
-재개발 구역 내 주택형태를 살펴보는 이유
-재개발구역의 사업추진현황과 개략적인 정비계획을 생각해보다
-재개발 구역에 대해 의문점이 생긴다면
-중개업소에서 제대로된 매물을 추천받으려면
-초기단계 재개발구역의 매물을 살펴보자
-재개발 매물 투자분석의 함정
-조합원분양가격의 상승은 조합원들에게 손실을 가져왔나
- 대지지분당 매매가격이 높은 다세대주택 vs 낮은 단독주택
-단독주택 매물도 살펴본다
-어떤 매물이 더 나은 매물일까
1장은 재개발 구역 현장을 돌아다니면서(임장) 저자가 얻은 경험을 녹여내어 현장 점검시 생각해봐야 할 것들에 대해서 경험담을 들려줍니다. 무엇보다 이야기 형식, 사례 형식이다 보니 쏙쏙 머리에 잘 들어옵니다. 그래서 읽다보면 이야기 같애서 재미있게 읽으실 수 있습니다.
' 아~~ 내가 이래서 이렇게 했는데~ 이렇더라구~~'
' 그러니까 너는 다음부터 이렇게 해봐'~~
하는 친절하고 상냥한 저자의 목소리가 느껴집니다.
읽다보면 '아~~~' '아~~~~' '아~~~~~' 이런 추임새를 나도 모르게 넣고 있는 저를 발견하면서 '아~~나는 도 잘할 수 있을거야' 하는 자신감을 갖게해줍니다.
여기까지는 입문입니다. 저자는 첫 장 부터 현장의 목소리, 부동산 현장에서 어떻게 해야하는가에 대해 설명하고 있습니다. 처음부터 어려운 매물분석방법, 관련법령 등 다소 전문적인 분야에 대해서 설명을 시작했다면 대다수의 독자들은 첫장에서 부터 나가 떨어졌을 거라고 확신합니다.
이 똑똑한 저자는 첫장에 독자들의 부동산에 대한 거부감을 없애는 대신 투자성공에 대한 의욕을 불러일으키며 다음장 부터 전개되는 다소 전문적인 분야에 대한 독자의 전투력을 상승시켜 놓습니다.
가령 각 지역을 다니며 만난 부동산 소장님들의 스타일을 분석한 것을 보면, '야~~나도 이런 분들 만나면 이런것 좀 더 살펴 봐야지' 하는 생각이 절로나게 만듭니다.
예로 복부인 스타일 공인중개사를 만났을 때는 '자신의 말만 듣고 사라는 걸 사면 돈버니까 이걸 사라' 라고 하는 스타일이므로 너무 아는 척 하지 말고 잘 응대하면서 휘둘리지 말고 추천받을 만한 매물이 없는지 잘 살펴라고 조언합니다.
재개발 전문가를 자처하는 공인중개사를 만났을 때는 재개발 정보나 소식 등 한발 빠르며, 해당 재개발 구역을 심도있게 연구하고 공부한 소장님들이기 때문에 판단하는데 많은 도움이 되나, 매물까지 풍부하지는 않을 수 있으므로 주의해라라고 조언합니다.
이런 저런 조언이 참 형님같습니다. 왜 이렇게 따뜻하게 들리는 걸까요?
그리고 전월세 거래를 많이 하는 공인중개사를 찾는 이유에 대해서도 이렇게 말합니다. '간판 색이 바래있고, 사무실 내부에 화초며 꽤 많은 집기며 서류뭉치들이 곳곳에 있는 것을 보니, 이 사무실에서 꽤나 오랜동안 중개업을 해온 것 같다'
부동산에 들어서며 받은 인상을 통해 해당 부동산의 특징을 빨리 읽어내는 저자의 모습을 그릴 수 있습니다. 이 영민한 투자가인 저자가 어떤 이유로 전월세 거래를 많이 하는 중개사를 찾는 걸까? 하는 궁금증을 참을 수 없습니다.
'들어오면서 슬쩍 부동산 중개업소 바깥 유리에 붙여놓은 매물광고지들을 살펴보았다. 매매 물건 관련된 것도 눈여겨 보았지만, 사실 전세나 월세 등의 매물도 게재되었는지를 살폈다. 재개발 구역내의 부동산 중개업소를 들르면 임대중개를 열심히 하는 업소인가를 항상 체크하는 편이다. 이유는 전월세 임대를 잘 하는 중개업소일 수록 다른 곳에서는 가지고 있는 않은 좋은 매물을 가진 경우가 많기 때문이다'
아~~ 그렇군요. 바로 이런 이유에서 였네요.
해당 재개발 지역을 상당히 많이 연구한 소장님으로 부터 많은 조언을 듣지만, 실제로 매물은 전월세를 많이 하는 공인중개사 소장님으로 부터 찾은 노련한 저자의 행동에 감동?을 느낌니다.
' 아~~ 이사람 정말 실용적이구나........ 자신도 잘 알면서 '복부인 스타일의 소장님'에게는 필요한 매물만 물어보고 '재개발 전문가 소장님'으로 부터는 해당 재개발 지역을 이해하는 정보를 얻고, 결국 매물은 '전월세를 많이 놓는 소장님'에게 찾는 이 사람...
왜 나는 그렇게 잘난척을 했을까.....하는 늦은 후회감이 밀려옵니다.
' 그래~ 다음 번에는 이렇게 나도 해봐야지!'
1장을 읽는 동안 내가 가지지 못했었던 노련함, 유연함을 다시 생각 상기하고 반추하며 앞으로 발전된 저의 모습을 그려봅니다.
'재개발 구역의 사업추진현황과 개략적인 정비계획을 생각해보다' 에서는 현장 부동산을 돌며 미래를 상상을 하는 저자의 모습을 상상할 수 있습니다. 여기 저기 전화하고, 수소문하고 머리싸매는 모습이 그도 나와 그리 다르지 않은 평범한 사람임을 다시 한번 상기해봅니다.
그리고 초기단계의 재개발 구여그 건축세대수 예측하는 본인의 노하우를 설명해줍니다.
이래서 이 책은 책값 이상을 합니다. 보통 부동산 카페에서 '~~지역 분석' 하는 강의료가 회당 3만원 정도 합니다. 그런데 솔직히 가서 들어보면 실망하는 경우가 많습니다. 강의하시는 분을 폄하하려는 것이 아니라 이 책이 담고 있는 내용이 그만큼 알차다는 것을 말씀드리려고 하는 것입니다.
이 책은 더 싸지만 훨씬 더 값어치 있다고 자신있게 말씀드릴 수 있습니다.
한 지역에서 더 많은 수익을 얻기 위해 여기 저기 발품을 팔며 조사하는 저자의 모습에 제가 오버랩되며 나도 이제 떠날 준비를 하고 있는 자신을 발견하게 됩니다.
' 이제 출발할 준비 됐지?' 라고 하는 저자의 목소리가 들립니다. 이것은 마치 남미의 아름다운 풍경 등을 보여주고 여행을 떠나자고 한 이후 , 출발하면서 서서히 어려운 험난한 여행길의 주의점을 알려주는 이 저자의 화법이 그저 고맙기까지 합니다. 만약 저에게 처음부터 어려운 용어와 관련법령을 들이밀었으면 여행을 떠나지도 않았을 테니 말이죠
2장 재개발 조합원 입주권 투자
-재개발 조합원 입주권 투자란
-재개발 구역의 조합원 입주권을 구입한다면
-동호수, 감정가액, 분양기준가액
-조합원 분양가
-추가부담금
-프리미엄, 총매매가, 종전자산거래가
-추가부담금 중 현금납부금
-무이자이주비, 유이자이주비
-초기투자금
2장 부터는 '재개발의 꽃' 이라 부를 수 있는 '입주권'과 관련된 기본적인 개념에 대해서 설명하고 있습니다. 일반 아파트 거래와 다른 개념들을 차근차근 설명해줍니다. 재개발 지역의 조합원이 입주권을 받고 아파트를 분양받기 위해 필요한 개념들을 각 각 설명하고 있습니다.
초기단계의 재개발 투자는 재개발구역 내의 주택등을 구입하거나, 보유하고 있는 상태가 그 시작이 됩니다. 이 단계에서는 자신이 가지고 있는 주택등의 물건이 향후 어떤 아파트를 배정받을지 또는 얼마나 더 많은 추가부담금을 더 내야할 지 등이 불투명합니다.
그렇지만 사업시행인가를 받게 되면 어떤 아파트가 지을지 결정됩니다.
이 단계에서 조합원이 보유한 주택의 감정평가 금액과 배정받을 아파트 등이 정해지고 추가부담금등이 추산됩니다.
이러한 기본적인 설명에서 시작되는 2장은 실제 공급계약서를 입주권 공급계약서를 보여기며 계약서를 이해하는 방식부터 종전 감정가액, 분양기준가액, 조합원 분양가, 추가부담금, 청산금, 프리미엄 등의 기본개념을 설명합니다.
* 종전 감정가액 : 해당 조합원의 재산 가격평가액
분양기준가액 : 종전감정가액 * 비례율
조합원 분양가 : 일반분양가에 비해 저렴하게 책정되며 '종후자산'이라고도 하는데, 이 종후자산의 가격은 사업비의 총 원가를 기준으로 산정하는데 대지 기초가격(종전자산의 가격), 건물철거비, 대지 조성비, 건축비, 기타비용 이것을 다 더하게 되면 조합원분 종후자산가액의 총액이 되고, 이것을 층별, 호별, 평형별로 나누어 배분하서, 개별 종후자산 가격, 개별 조합원 분양가를 정하게 됨
오늘은 총 10장으로 이루어진 붇옹산의 재개발 투자스터디 중 1장과 2장에 대한 리뷰를 간단하게 해봤습니다. 좋은 책이라 조금씩 나누어 간략한 내용과 저의 생각, 느낌을 올리도록 하겠습니다. 감사합니다.
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