아름다운 인생

부동산 시장이 요즘 살벌합니다. 한번씩 아파트 가격추이 그래프를 확인할 때면...가슴이 출렁~할 때가 잦아졌습니다. 이렇게 거래가 줄고, 전세가가 하락하면서 매매가 하락을 유도하는 장에서는 당분간 갭투자도 자제해야 할 것 같습니다. 

그렇다면 아파트, 부동산 투자를 당분간 하면 안되는거 아니냐고요?

사실, 최근 시장 동향을 보고 있으면 현 정권하에서는 코스닥 투자가 제일 유망할 것 같습니다. 특히, 바이오, 지방선거 관련주가 단기적으로 많이 유망해 보입니다. 이후 로봇, 인베스트먼트(벤쳐 투자업체), 블록체인 관련주들이 좋아 보입니다. 물론, 대북 리스크 해소에 따른 관광, 중국관련주도 좋습니다.

(이런 것들을 아울러 언제한번, 주식 투자자 분들을 위한 업체 분석 글도 올리도록 하겠습니다.)

이런 상황에서 부동산은 자칫 위험해 보일 수 있습니다. 더군다나 소액으로 할 수 있는 갭투자는 전세가 하락과 신규 입주물량 증가로 위험해 보입니다. 시장의 자금은 상당히 유동적으로 움직이기 때문입니다.

유동자금이 흘러가는 방향에 따라 해당 시장가격이 상승하게 됩니다. 2000년대 초반 노무현 정권에서는 부동산 가격 잡기를 강력히 원했습니다만 실패했습니다. 그 원인은 서울시장과 정책 엇박자 부터 해서 여려가지가 있지만, 당시 중국의 부상으로 인하여 우리나라 경제에 많은 자금이 유입되었습니다. 

수출과 투자가 확대되었습니다. 그리고 이러한 결과로 가처분 소득이 상승하게 되었습니다.  이러한 소득증가는 유동자금의 증가를 불러왔고 이러한 유동자금이 결국, 부동산으로 유입되어 가격상승을 초래했다고 해석할 수 있습니다. 결국, 경제가 좋아지고 소득이 증가하면 부동산의 가격은 자연스럽게 상승한다고 볼 수 있습니다.

물론, 예외도 있습니다. 2010년 부터 2014년 사이 서울 아파트 가격은 하락했다가, 2014년 이후 다시 상승하게 됩니다. 그런데 1인당 가처분소득은 지속적으로 증가했습니다. 왜 이 당시에만 서울 아파트 매매가격은 하락했을까요?

기억하실 수 있으실지 모르겠으나 전세계를 강타한 금융위기가 두차례나 있었습니다 .바로 미국발 '서브프라임모기지론 사태'와 '리먼브러더스 파산' 입니다. 

*서브프라임 모기지(sub-primemortgage)  : 미국의 주택담보대출로 신용도가 일정기준 이하인 사람들에게 비교적 높은 금리로 대출을 해주는 상품을 말한다. 일반적으로 추택을 담보로 제공하고 장기주택모기지는 저당권 또는 저당권을 표시하는 저당증서를 말하는데, 일반적으로 주택을 담보로 제공하고 장기 주택자금을 빌리는 거래형태이다. 미국의 주택담보대출은 신용도에 따라서, 프라임(prime), 알트-A(alternative A), 서브프라임(sub-prime)인 3단계로 구분한다.

* 리먼브러더스는 미국 4대 투자은행이였으나, 부동산 가격하락과 함께 대규모 손실을 입어 2008. 9월 14. 파산신청을 하게 됨.(우리나라 산업은행이 입찰에 참가하였으나 실패함)

먼저, '서브프라임모기지론 사태'의 발단은 2000년대 초반부터 시작되었습니다 미국은 IT버블 붕괴, 이라크 전정 등으로 경기부약책으로 초 저금리 정책을 펼쳤습니다. 이러한 금리인하 및 저금리 정책으로 인하여 부동산 가격 상승을 유발하게 되었고, 주택답보대출인 서브프라임보기지의 대출금리 보다 높은 상승율을 보이는 주택가격 때문에 대출자가 파산하더라도 주택가격 상승분으로 금융회사가 손해를 보지 않게되자 거래량은 대폭증가하게 되었으며, 이러한 모기지론의 파생상품이 증권상품으로 팔려나가게 되었습니다. 

주택가격 상승으로 해당 파생상품이 높은 수익율이 보장되며 신용등급이 높은 상품으로 알려져 거래량이 폭증하였으나, 미국 당국이 2004년 저금리 정책 종료를 선언하면서 부터 상황이 변하기 시작했습니다. 부동산 버블이 꺼지기 시작하는 상황에서 저금리 정책 종료에 따른 서브프라임모기지론 금리 상승으로 인하여 저소득층의 대출자들이 원금을 상환하지 못하는 상황이 발생하게 되었으며, 증권화된 파생상품을 구매한 금융기관들은 대출금 회수 불능상태에 빠지게 되며 여러 기업들이 부실화 되어 금융사들의 파산으로 이어지게 되었습니다 

사실, 이 때 문제가 된 부실채권이 2008년도 리먼브라더스 파산에 영향을 미치게 됩니다. 당시 6700억 달러...짜리 파산이였죠...기네스북에도 등재가 됐습니다. 세계 최대규모의 파산이였으며, 이명박 정부에서 이 사건과 관련해서 좀 문제가 있었으나 밝혀진 것은 없습니다.

LEE명박 대통령, 강MAN수 당시 기재부 장관을 일컬어, LEEMAN brothers라고 부르기도 했었죠.

* 산업은행장이 민유성씨였는데, 은행장으로 취임전, 서울리먼브러더스 소장이였습니다. 그리고 리먼브러더스 인수과정에서 리먼브러더스 스톡옵션을 처분하지 않아서 논란도 일어났었습니다.

결국, 이러한 미국발 경제 사태는 2008년 이후 전 세계 금융위기까지 이어지게 되었습니다. 

이런 상황에서 우리나라 부동산 가격 또한 영향을 받아 급락하게 되었죠...이 때 전세계가 공포에 휩싸였었으며, IMF를 겪어본 우리나라에서는 그 공포가 더했었던 것으로 기억이 됩니다. 물론, 서브프라임사태가 발생하고 바로 서울 부동산 가격이 빠진것은 아닙니다. 주변 지역(지방)이 먼저 조정을 받게 된 이후 서울 아파트 가격이 조정을 받게 됩니다. 

리먼 사태에서 회복되는데 까지 약 3~4년의 시간이 걸렸고요~ 이 때 줄기차게 이명박 정부는 서울과 4대강을 개발해서 서울 부동산 가격을 상승시키기 위해 노력했었습니다. 이때 오세훈 시장이 노력을 했었죠. 건설회사를 살리고 나라를 살린다는 취지였었던 것으로 기억합니다만 그것이 주된 이유였는지, 그것이 진실인지 여부는 잘 모르겠습니다. 

역사가 판단하겠죠?

휴~~가처분 소득의 증가와 부동산 가격의 상승, 세계 금융위기 등의 사실을 통해 간략하게 지난 10여년 간의 부동산 시장의 성장과 조정에 대해서 설명드렸습니다. 

그렇다면 중요한 본론으로 들어가서 향후 부동산 시장은 어떻게 될까요?

혹시 서브프라임사태에 대한 설명을 들으시고 난 후, 뭔가 느낌이나 감이 오시는게 있으신가요?

'저금리 정책 종료' -> '금리인상' -> '부동산 가격 조정'

맞습니다. 

그렇다면 현재 부동산 시장은 어느 단계에 있을까요?

미국은 지난 수년간의 양적완화 정책을 종료하고 다시 긴축재정으로 회귀를 시사하고 있으면서, 올해 약 3차례의 금리인상을 예정하고 있습니다. 결국, 우리나라 한국은행 또한 여기에 발 맞춰 금리인상을 진행할 것으로 보여집니다. 

딱 잘라서 어느 위치에 있다고 표현하기 어려우나, 미국의 지속적인 금리상승 등 주변 여건으로 보았을때, 현재는 저금리 정책 종료 및 금리인상 초입단계에 있는 것으로 판단되며, 향후 지속적인 부동산 가격 조정이 예상됩니다. 그리고 그 조정기간이 얼마나 될지, 얼마나 더 길어질지는 예측하기 어렵습니다.

현재 부동산 가격이 조정중이라는 사실은 여러 지표들을 보지 않고, 시장상황을 통해서도 쉽게 체감할 수 있습니다. 더욱 악재인 것은  각 지역별 사정이 다르겠지만 신규 입주물량 부담입니다. 결국, 금리인상 및 신규입주물양 증가로 인하여 전세가 및 매매가 하락이 예측됩니다.

금융환경으로 예측해본 부동산 시장상황은 조정 시작국면이라고 볼 수 있을 것 같습니다. 그렇기 때문에 현재 자금사정이 여의치 않으시다면 가능하면 현금보유를 권해드리고 싶습니다.

물론, 부동산 시장이 단순히 금융환경 변화에만 의존하지는 않습니다. 우리정부가 어떤 시선에서 부동산 시장을 바라보고 있으며, 향후 어떤 부동산 정책을 펼칠지의 여부에 따라 부동산 가격이 조정이 될지 아니면 유지 또는 상승이 될지 판단 할 수 있을 것입니다.

따라서 상기의 설명과 예측은 어디까지나 금융시장환경 변화에 근거하여 판단한 것으로 이해하시기 바랍니다. 

* 제가 분석한 금융환경시장의 변화는 미국의 금리변화에 근거한 것입니다.. 이유는 미국이 금융위기를 타개하고 양적완화라는 전대미문의 금융실험을 하였고, 그 결과로 해당 여파가 세계 각국에 미쳤기 때문입니다(저금리 정책). 결국 기축통화를 사용하는 국가의 금융정책과 방향은 세계경제를 주도할 수 밖에 없다는 근거에서 였습니다.  

 따라서, 저의 이러한 견해에 동의하지 않으시다면 다른 결과를 도출해 내실 수 있으시며, 그 또한 하나의 견해이므로 댓글로 남겨주신다면 대단히 감사하겠습니다. 저두 좀 공부하고 더 배울 수 있는 계기가 되었으면 합니다. 

 오늘 아침부터 전전 대통령(이명박 전대통령 각하)께서 포토라인 앞에 서서 말씀을 하시네요. 아침 식사하다 주요 방송사에서 특별편성 중계가 예정되어 있는 것을 보고....자꾸 노무현 대통령이 생각이 났었습니다.  정치적 보복이니 범죄자니 하는 이러한 정치적 굴례를 벗어나 법이 명시한 대로 조사하고, 법의 판결을 받았으면 하는 바램입니다.(여론 재판은 No~No~)

 지난 한 주 동안 계속 암호화폐에 대해 설명드린 것 같애서 오늘은 다시 부동산 이야기를 하려고 합니다. 

 부동산은 우리나라 경제를 흐름을 가늠할 수 있는 중요한 경제분야 중 하나입니다. 그리고 현재 인구가 점차 감소가 예상되는 시점에서 신도시 개발이 완료되고 마무리 되고 있는 단계이다 보니 구심의 오래된 주택가를 재개발 하는 쪽으로 방향이 전환 되는 것 같습니다. (재건축은 정부에서 강하게 규제하죠? 강남 집값때문에....ㅜㅜ)

 일단, 현 정부의 부동산 정책은 어느정도 가시적인 성과를 거두고 있는 것 같습니다. 주택가격 상승율을 보면 2017년 7월을 기점으로 주택가격을 가늠해볼 수 있는 전세가격이 지속적으로 하락했으나 꺾일 줄 모르고 치솟던 주택 매매가격이 정부의 재건축 시장 규제 이후 하락세로 돌아섰습니다. 그동안 대출 규제 및 투기지역 지정 등 많은 방법을 동원했었지만 강남 재건축 아파트 가격은 급등세로 돌아섰었습니다. 

  노무현 정권때 집값을 잡기위해 종합부동산세 등을 부과하며 규제에 나섰지만 시장은 잠깐 위축되다 주변 지역으로 집값이 상승하다 '똘똘한 한채'를 갖기 위해 다시 서울 집값이 급등했었습니다. 그래서 시장은 이러한 사례를 이미 학습한 적이 있었기 때문에 서울 이외 지방의 주택가격은 조정이 되고 있었으나 강남 재건축 시장은 되려 급등을 했었습니다.

 하지만, 노무현 정권때와 문재인 정권의 가장 큰 차이는 서울시장에 있습니다. 노무현 정권에서 서울 집값을 잡기위해 안간힘을 썼지만 이명박 시장은 계속 재개발 재건축 등 공급 확대를 위해 규제를 없애주는 등의 시장 친화적인 방향으로 정부와 맞섰습니다 . 그 결과 서울 집값을 잡지못하고 그 여파가 지방으로 다시 이어지는 악순환이 되었습니다.

 그런데 이번 정부와 호흡을 같이 맞추고 있는 서울시는 정부의 주택가격 안정화 정책에 같이 발을 맞추는 모양입니다. 재건축 규제에 발 맞추는 것도 이러한 것을 잘 보여 주는 사례입니다. 물론 재건축이 안될 경우 수요가 많은 강남에 신규 아파트 공급이 부족해져서 아파트 가격이 상승할 것이라 볼 수 있습니다. 그러나 이미 주변 지역 가격보다 많이 오른 상태에서 재건축 가능성 마져 불확실하게 되는 상황에서 재건축 아파트 가격이 오르기는 어려워 보입니다. 물론, 작년에 관리처분을 받은 몇몇 단지들은 상당한 혜택을 볼 수 있을거라 예상됩니다. 

 이번 정부의 주택가격 안정화 정책이 서서히 힘을 받고 있습니다. 대외적인 여건도 이번 정부의 지지도 상승을 견인하며 향후 추진하는 정책에 상당한 탄력을 받을 것으로 예상되는 것도 주택가격 안정화를 예상해볼 수 있는 중요한 요인 중 하나입니다. 

 작년 사드 문제로 불거진 한반도의 전쟁위기론이 팽배하던 시절 문재인 정부는 한반도 균형자를 자처하며 운전자론을 발표했습니다. 지난 광복절 문재인 대통령은 미국이 아니라 한국이 운전석에 앉아 한미 동맹의 군사행동을 결정해야 한다고 선언했었습니다.

 그런데 여기에 대해 북한은 노동당 기관지 노동신문을 통해 27일 문재인 대통령이 주장하는 '한반도 운전자론'은 '헛소리'라고 비난하는 등 대외적으로는 문재인 대통령의 이러한 구상에 의문을 품는 시각이 더 많았습니다.

 당시 북한은 7월4일과 28일 ICBM을 두차례나 발사하면서 미국에서 다시 북핵 문제 해결의 운전대를 잡으라고 협박을 했었고 김정은의 계산된 도발에 프럼프 대통령은 전례 없는 '화염과 분노'를 맞게 될 거라는 말폭단을 주고 받으며 말폭탄 전쟁이 벌어지면서 북핵문제는 다시 북미간의 양자문제로 돌아가 버렸고 한국의 운전자론은 뒤로 밀려나 버렸습니다.

 지금도 선명하게 기억이 나네요. JTBC의 간판 프로그램인 '썰전'에서 박형준 교수가 한반도 운전자론에 대해 잘될지 모르겠다는 우려의 목소리를 냈었죠. 그때 유시민 작가는 '한번 믿어 봅시다' 정도로 평을 했었던걸로 기억을 합니다.

 이러한 한반도 운전자론은 평창올림픽 전후로 해서 북한을 대화 테이블로 끌어들이며 성공하는 듯 하는 모양세 입니다. 대외적인 시선이 긍정적으로 변한 것은 언론 기사를 통해 쉽게 확인할 수 있습니다 . 특히 미국과의 관계를 훼손하지 않고 미국이 북한에 대해 벌이고 있는 '최대압박' 전략의 막다른 골목에서 나오는 길을 찾고 있다고 보도하기도 프랑스의 유력 일간지인 르몽드에서 보도하기도 했었죠(출처 : 뉴스프로)

그런데 도대체 이러한 대북리스크 감소가 어떻게 주택가격 안정화에 영향을 미친다고 생각하냐고 반문하실 수 있을 겁니다.

 문재인 대통령의 국정수행 지지도는 3월 기준 약 70퍼센트에 육박합니다. 유례가 없습니다. 그리고 올해 예정되어 있는 지방선거에서 대통령 4년 중임제를 골자로 하는 개헌안 발의를 준비하고 있습니다. 문제는 현제 야당에서 아무리 싫다고 해도 일단 청와대가  중임제 개헌안을 국회 상정한다면  논의할 수 밖에 없습니다. 

 물론, 재적의원의 2/3 이상 찬성을 해야 통과가 가능하나 현재 시점에서는 어려워 보입니다. 정의당 조차 부정적인 입장이기 때문입니다. 그런데 문제는 개헌안 통과가 아니라 야당이 대선때 공약이였었던 개헌을 부정하는 인상은 여론에 좋지 않다는 겁니다. 현재 대통령의 고공지지율 하에서는 말이죠.

 또한, 코스닥 시장 또한 상승세에 있습니다. 즉, 중소기업의 자금유통에 유리한 환경이 조성되고 있는 상황입니다. 이러한 자금조달의 용이성은 투자로 이어져서 결과적으로는 매출확대로 이어질 가능성이 큽니다. 따라서 현재 문재인 정부에서 추구하는 소득주도 성장의 동력을 얻을 수 있는 기반이 만들어 집니다. 

 이러한 코스닥 시장으로의 자금유입과 최근 미국의 금리인상 소식은 결과적으로는 주택시장의 안정화 또는 주택가격의 조정으로 이어질 것입니다. 박근혜 정부때 부터 이어진 저금리 정책과 주택시장 부양을 위한 정부의 정책으로 주택시장 가격이 급등했었습니다. 하지만, 미국에서 부터 시작된 양적완화의 축소와 긴축정책으로의 방향전환은 결국 시장금리의 상승으로 이어질 것입니다.

 왜 양적완화와 저금리가 주택가격을 상승시켰냐고요?

 시중에 지속적으로 자금이 유입되면 기업이든 주식이든 투자처로 가야합니다. 그런데 화폐가 많이 풀릴 수록 인플레이션이 발생하며 화폐의 가치가 떨어지는 대신에 실물 가치는 더 올라갑니다. 이런 상황에서 저금리 기조가 계속해서 이어지며 실물자산 중 대표인 부동산 가격이 상승하게 된 것입니다. 

그렇다면 계속해서 주택 가격이 안정화 또는 하락하게 될까요?

 결론부터 말씀드리면 저는 그렇게는 보지 않습니다. 왜냐하면 우리나라 노령층의 전체 자산대비 주택이 차지하는 비중이 80퍼센트가 넘습니다. 결국 노령층의 최후 복지의 보루는 부동산입니다. 그 중 특히 아파트. 그래서 모든 노령층을 정부가 연금을 지급하며 부양하지 않는 한 개인에게 부담시킬 수 있는 방법 중 하나가 부동산 가격을 유지시켜 고령층의 소득과 재산을 보호하여 국가의 부담을 적게하는 것입니다.  

 주택연금 아시죠? 아파트에 거주하며 매월 연금을 받는 것. 그런데 아파트 가격이 폭락한다면? 연금을 주는 곳에서 많은 손실이 발생해서 더이상 연금을 줄 수 없는 상황이 발생하는 것을 정부가 방관하지 않겠죠?

 그렇습니다. 결국 문재인 정부가 바라는 것은.... 아니 거의 모든 정부가 바라는 것은 주택시장의 안정화에 있습니다. 문제는 정부가 인위적인 시장가격을 억제한다면 향후 더 크게 가격은 상승할 수 있기 때문에 속도 조절이 필요한 것입니다. 그래서 문재인 정부는 자금을 코스닥, 주식 쪽으로 흘러갈 수 있는 여건을 만들어 기업성장의 환경을 조성하고, 부동산 관련 세금을 많이 걷어 복지를 확대하려는 것이 아닌가 합니다. 

 살(Live) 집은 사시는(Buy) 것이 맞습니다.

 그럼 투자는 하지 않는게 맞지 않냐구요?

 이러한 부동산 안정화가 계속 유지되기는 힘들 것입니다.  대북리스크가 해결되고, 주식시장에서는 코리아 디스카운트가 없어지고, 기업이 성장하면 당연히 소득이 증가하게 됩니다. 결국 물가상승으로 이어지는 것이죠. 물가상승은 생산비 상승으로 이어지고 건축비가 상승하게 되면 주택가격은 상승하게 됩니다. 

 * 코리아 디스카운트 : 우리나라 기업의 주가가 비슷한 수준의 외국기업의 주가에 비해 낮게 (discount) 형성되어 있는 현상. 남북관계로 인한 지정학적 불안요인과 회계의 불투명성, 노동시장의 경직성 등이 코리아 디스카운트의 주 원인으로 꼽힌다.

 결국 부동산은 전체적으로 우상향입니다 . 다만 그 시기에 따라 속도의 차이기 있을 뿐입니다. 제 사견으로는 문재인 정권이 아이러니하게도 주택을 구입할 수 있는 가장 좋은 시기가 아닌가 합니다. 특히 무주택자분들에게는 좋은 기회라고 생각합니다. 청약제도가 변경되는 것을 봐도 그렇구요. 

 조금 도움이 되셨는지요?

 재개발 사업을 설명드릴려구 현재 부동산 시장에 대해 설명드린다는게 글이 길어졌네요. ^^