아름다운 인생

2018. 3. 15. 부산은 봄비가 장마비 처럼 내리고 있네요. 날씨가 풀리면서 점점 미세먼지로 목이 아팠는데 이렇게 비가 내려주니 정말 봄이 온 것 같습니다. 그래서 오늘은 회사를 조퇴하고? 비오는 날 전망 좋은 카페에서 따뜻한 라떼 한잔 마시고 음악을 들으며 쉬니 한주의 피로가 녹는 듯 사라지는 것 같습니다. 

이런 와중에 인터넷 뉴스를 서핑하다보니 국제적으로는 미국 틸러스 국무장관이 경질되고 대표적인 親 이스라엘 인사로 불류되고 이란 강경파로 분류되는 마이크 폼페이오 중앙정보국(CIA) 국장이 차기 국무장관으로 내정된 소식이 눈에 밟히네요. 이 소식로 많은 분들이 미국의 대북 정책이 더 강경정책으로 전환 될 것으로 예상하시는 것 같습니다. 

다른 것은 섯불리 예상할 수 없지만, 이분은 2011년 부터 2017년까지 연방 하원의원을 지낸 분이시기 때문에 하원과 협의가 필요한 문제에 있어서는 긍정적인 면이 있을 것 같습니다. 긴밀한 한미공조로 현재 문제를 타결하는데 하원의 동의가 분명히 필요하겠죠?

부동산 시장이 국외 정치문제와 상관없다고 생각하시는 분이 없기를 바랍니다. 정치와 경제는 뗄래야 뗄 수 없는 사이라서요. 향후 부동산 정책의 거시적 방향을 예상하는데 부동산 실거래가 확인 만큼이나 중요한 자료 입니다. 결국 정치의 방향성에 따라 경제정책도 발 맞춰 가기 때문이죠.  

사견으로 우리나라 입장에서는 손해 볼 것은 없는 상황인거 같습니다. 현재 우리나라 외교 라인과 연이 있기 때문이죠^^

오늘은 재개발 조합원 지위에 대해서 알아보려고 했는데 서두가 조금 길었네요. 

재개발의 절차에 대해서는 예전 글에서 간단하게 설명을 드렸습니다. 그렇다면 재개발 사업의 주체라고 볼 수 있는 조합의 조합원이 될 수 있는 자격은 어떻게 주어지는지가 참 중요하겠죠?

이것을 확인하기 위해서는 '도시 및 주거환경 정비법' 과 각 시도의 '------시 도시 및 주거환경 조례'를 보셔야 합니다.  저는 국가법령정보센터를 주로 사용하는데요, 무료로 판례까지 검색이 가능하거든요. 

도시 및 주거환경정비법을 보면 아래와 같이 명시하고 있습니다.

제39조(조합원의 자격 등) ① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 다만, 「국가균형발전 특별법」 제18조에 따른 공공기관지방이전시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말한다)를 조합원으로 본다.  <개정 2017.8.9.>

1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때

2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다.

3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제27조제1항제3호에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때

② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 "투기과열지구"라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.  <개정 2017.10.24.>

1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)·취학·결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군으로 이전하는 경우

2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우

3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우

4. 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우

5. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

③ 사업시행자는 제2항 각 호 외의 부분 본문에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 정비사업의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 제73조를 준용하여 손실보상을 하여야 한다.

[법률 제14567호(2017.2.8.) 부칙 제2조의 규정에 의하여 이 조 제1항 각 호 외의 부분 단서는 2018년 1월 26일까지 유효함]

너무 어렵죠? 무슨 말인지도 잘 이해가 안가시죠? 제1항에서는 기본적으로 토지 등 소유자가 조합원의 자격이 있다고 말하고 있구요, 아래의 각 호들은 토지 등의 소유자가 여러 명이거나 지상권이 별도로 설정되어 있는 등의 경우에는 그 중 1명만 조합원의 자격이 주어진다는 내용입니다.

만약 그렇지 않다면 토지를 여러 필지로 쪼개고 집도 여러채로 쪼개어서 조합원을 많이 양성된다면 조합원 수의 증가로 일반분양수가 줄어들게 되어 조합의 수익이 줄어들게 되겠죠? 그렇게 되면 사업에 차질이 예상되니 그 것을 막은 것입니다. 

사실 서울시 재건축지역에서는 예전까지만 해도 지분쪼개기, 원룸쪼개기가 성행했었더랬지요. 그래서 그것을 막아서 예방하고자 법이 계속 개정되고 있는 실정입니다.

2항에 섬뜩한 얘기가 있습니다. 투기과열지구는 재건축사업의 경우에는 조합 설립인가 후, 재개발 사업에는 관리처분 인가 이후 매매가 된 물건에 한해서는 조합원 자격을 주지 않는다는 것입니다. ㅎㄷㄷ

재개발지역의 투기 과열을 막기 위한 조치라 생각하시면 됩니다. 

물론 여기에도 예외 조항이 있으니, 반드시 물건을 사실때는 여기에 해당되는지 여부를 확인해 보시기 바랍니다. 

그리고 3항에서는 청산대상자에 대한 보상을 설명하고 있습니다.

그러면 지자체 조례를 한번 볼까요?(서울시 조례는 ㅎㄷㄷ 합니다. 계속해서 개정이 되어 이것을 블로그에서 설명을 전부 드리기에는 조금 어려움이 있으니 양해 바랍니다. 개략적인 설명만 드리고, 세부사항은 조례를 이해하시는 방법만 설명드리는 것으로 마무리 할 까 합니다.)

일단 도시 및 주거환경 정비법(시행령, 시행규칙 포함)에서 각 지자체에 그 권한을 위임한 사항에 대하여 각 지자체 별로 정한 것을 '---------시 도시 및 주거환경 정비 조례' 라고 이해하시면 됩니다. 

제27조(주택재개발사업의 분양대상 등) ① 영 제52조제1항제3호에 따라 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다.  <개정 2010.3.2., 2010.7.15., 2011.5.26.>

1. 종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합정관 등에서 정한 건축물을 포함한다)을 소유한 자

2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90제곱미터 이상인 자

3. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자. 다만, 분양신청자가 동일한 세대인 경우의 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합산하여 산정할 수 있다.

4. 사업시행방식전환의 경우에는 전환되기 전의 사업방식에 따라 환지를 지정받은 자. 이 경우 제1호부터 제3호까지 규정은 적용하지 아니할 수 있다.

5.「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제11조제4항에 따라 재정비촉진계획에 따라 기반시설을 설치하게 되는 경우로서 종전의 주택(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)에 관한 보상을 받은 자

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다.  <개정 2010.7.15., 2014.5.14.>

1. 단독주택 또는 다가구주택을 권리산정기준일 후 다세대주택으로 전환한 경우

2. 법 제19조제1항제2호에 따라 수인의 분양신청자가 1세대에 속하는 때

3. 1주택 또는 1필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우. 다만, 권리산정기준일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분이 제1항제2호 또는 권리가액이 제1항제3호에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

4. 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 수개의 필지로 분할한 경우

5. 하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공 이후 토지와 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우. 다만, 권리산정기준일 이전부터 소유한 토지의 면적이 90제곱미터 이상인 자는 그러하지 아니한다.

6. 권리산정기준일 후 나대지에 건축물을 새로이 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖에 공동주택을 건축하여 토지등소유자가 증가되는 경우

③ 제1항제2호의 종전 토지의 총면적 및 제1항제3호의 권리가액을 산정함에 있어 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 포함하지 아니한다.  <개정 2010.7.15.>

1.「건축법」 제2조제1항제1호에 따른 하나의 대지범위 안에 속하는 토지가 여러 필지인 경우 권리산정기준일 후에 그 토지의 일부를 취득하였거나 공유지분으로 취득한 토지

2. 하나의 건축물이 하나의 대지범위 안에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 권리산정기준일 후 그 건축물과 분리하여 취득한 토지

3. 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 분할하여 취득하거나 공유로 취득한 토지

④ 제1항부터 제3항까지 규정에 불구하고 사업시행방식전환의 경우에는 환지면적의 크기, 공동환지 여부에 관계없이 환지를 지정받은 자 전부를 각각 분양대상자로 할 수 있다.

[전문개정 2009.7.30.]

먼저, 조례의 27조제1항은 분양자격 대상자를 규정하고 있습니다.

1. 재개발 지역의 주택 소유자(무허가도 경우에 따라 가능합니다), 토지 면적이 90제곱미터 이상인자는 쉽게 이해하실 수 있죠?

2. 그런데 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인자?

 이해가 안됩니다....

사실 재개발 지역에는 토지면적이 90제곱미터가 안되는 필지를 가지고 있는 소유자가 많이 있을 수 있습니다. 그런데 이런 사람들이 청산대상자가 되어 보상만 받고 나간다면 적은 금액을 받고 다른 곳에 집을 구할 수 있을 까요?

네. 그렇습니다. 이런 사람들을 보호하기 위한 규정이구요(물론, 투자 고수분들은 이런 규정을 이용하시거나 아니면 조금씩 저가에 작은 필지를 매집해서 90제곱미터 이상을 맞추어 조합원 자격을 득하시는 분들도 계십니다.)

그래서 이 조항 대상여부는 해당조합에 문의하셔야 정확합니다. 

 * 권리가액 = 종전소유 토지 및 건축물 가액 x 비례율

** 비례율 = [(구역 내 사업완료 후의 대지 및 건축시설의 총 추산액-총 사업비)/(구역내 종전토지 및 건축물의 총가액)]x100

3. 사업방식에 따라 환지를 지정받은 자?

환지란 개발사업(도시개발법)을 할 때 종전의 토지중에서 되돌려 줄 택지를 말합니다. 이 때 토지를 매입하지 않고 목적에 맞게 변경해서 원 소유주에게 돌려주는 땅을 말하는데요, 개발사업중  토지의 위치, 면적, 토지이용상황 및 환경 등을 고려해서 토지구획정리사업 시행 후 새로 조성된 대지에 당해 권리를 이전시킵니다.

그런데 이런 환지를 배정받은 소유자들에게 모두에게 조합원 지위가 주어지는지에 대해서는 이견이 있을 수 있습니다. 그러기 때문에 반드시 조합에 문의해보셔야 합니다.

* 참고 

또한 전제가 사업시행방식의 전환에 대해서 언급이 되어 있는데, 이는 자력개발사업에서 합동재개발 사업으로의 전환 같이 변경되는 경우로 이해하시면 되겠습니다. 즉, 구 도시재개발사업에 의한 자력개발을 추진하던 사업을 도시정비법상 합동재개발로 사업시행방식을 바꾸는 것을 말합니다. 

4. 재정비촉진계획에 따라 기반시설을 설치하게 되는 경우로서 종전의 주택(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함)에 관한 보상을 받은자의 경우 그 보상금액에 국토부령이 정하는 이자를 더한 금액을  반환하는 경우에 한해서 가능합니다. 

현행법과 서울시 조례에 따른 분양 대상자에 대해서 알봤습니다.

그런데 만약, 2010년 7월 15일 정비조례 개정 이전에 개발사업이 진행되고 있는재개발 지역에 있는 2003년 10월에 분할된 32제곱미터의 도로로 이용하지 않는 토지 1필의 소유자는 해당 재개발 사업의 분양대상자가 될 수 있을 까요?

당연히 현행 규정에는 해당사항이 없습니다.

그렇다면 개정 전의 서울시 조례를 다시 한번 살펴보도록 하죠.

제27조(주택재개발사업의 분양대상 등) ① 영 제52조제1항제3호에 따라 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다.(개정 2009.07.30)

1. 종전의 건축물 중 주택(기존무허가건축물로서 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자(개정 2009.07.30)

2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 건축조례 제29조제1호의 규모 이상인 자. 다만, 2003년 12월 30일 전에 분할된 1필지의 토지로서 그 면적이 30제곱미터 이상인 토지(지목이 도로이며 도로로 이용되고 있는 토지를 제외한다)의 소유자는 법 제28조에 따른 사업시행인가고시일 이후부터 법 제52조제3항에 따른 공사완료 고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원(이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한하여 분양대상자로 한다.(개정 2009.07.30, 2010.03.02) 

네~ 보이시나요?

분양대상자가 되기 위해서는 동일한 세대에 속한 전원이 주택을 소유하고 있지 않다면 분양대상자가 될 수 있습니다.

그렇기 때문에 현행 법령만 보시지 마시구, 재개발 사업이 시행되는 당시의 조례와 법령을 검토해보시기 바랍니다. 

또한 경과규정도 있으니 반드시 관련 재개발 사업과 관련해서는 챙겨서 보시기 바랍니다.