안녕하세요.
오늘은 재개발 지역을 확인하는 방법과 재개발 진행절차에 대해서 간단하게 설명해드리도록 하겠습니다.
재개발 지역을 확인하기 위해서는 각 지자체에서 관리하는 홈페이지를 찾아서 확인하시는것이 제일 정확합니다. 그리고 향후, 재개발 지역의 조합원이 되신다면 해당 홈페이지에 회원가입을 하시고, 조합진행상황 등을 점검하실 수 도 있습니다.
우선 제가 살고 있는 부산지역의 경우에는요... 부산시에서 관리하는 홈페이지를 통해서 확인이 가능하며, 해당 각 시도별 재개발 홈페이지를 구글에 검색하시면 쉽게 찾으실 수 있으실 거구요~ 대표로 부산시와 서울시 주소만 우선 남깁니다.
http://urban.seoul.go.kr/4DUPIS/index.do
https://uri.seoul.go.kr/
http://dynamice.busan.go.kr/
우선 조건별 검색을 클릭한 후 주택 재개발을 선택하고 검색을 누르시면 바로 확인이 가능합니다.
바로 아래의 화면이 나오나요?
여기서 부터 조금 어려운 내용이 시작됩니다.
진행단계를 보면, 정비구역 예정, 조합설립추진위원회, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분, 이주 철거 착공신고, 조합해산 등으로 명시되어 있습니다.
제가 편의상 시행 순서대로 명시를 했는데요,
부산시 홈페이지에서는 이렇게 순서를 나눠놨네요~
정비구역으로 지정이 되기 전에는 사실 해당지역이 재개발이 될 지역인지 여부를 알 수 없지만, 주변지역은 정비가 되었는데 유독 한 지역만 정비가 되지 않고 낙후되어있다면 당연히 가능성이 많겠죠? 그래서 정비구역예정으로만 되어도 해당지역 주택가격이 상승이 됩니다.
그렇지만 이런 지역에 미리 투자를 하시는 것은 대단히 모험이기 때문에 소위 말하는 뚜껑(국유지 위 무허가 건물)이라 불리는 물건에 소액으로 투자를 하시고 뭍어두시는 경우가 있었죠. 보통 이런 물건들의 경우엔 부산 기준으로 500만원에서 1000만원 정도 사이에서 매매하실 수 있고, 향후 재개발 구역이 지정되고 조합이 설립되고 난 이후에는 프리미엄이 많이 붙습니다.
왜냐하면, 투자금 대비 조합원 자격을 취득에 따른 수익금이 많기 때문이죠. 가령 조합원 분양가를 평당 1000만원으로 책정되고 일반분양가를 1300만원으로 한다면 평형 마다 다르겠지만 34평아파트 기준으로 500만원 투자해서 1억2백만원(34 X 300만원) 수익을 낼 수 있으니 해볼만 하겠죠?
투자 물건 선정에 대한 얘기는 다음으로 미루고 재개발 절차에 대해 다시 알아보겠습니다.
일단 재개발 사업은 기본적으로 조합이 주체가 되어서 실행하는 것입니다. 그래서 조합이 설립되어야 하는데 조합설립에는 75% 이상의 주민 동의가 필요합니다.
주민동의 75% 등을 받고 관련 업무를 하기 위해서 조합설립추진위원회가 구청의 허가를 받아 설립이 되면, 추진위에서 보통 해당지역 주민들의 동의서를 받는 작업을 하게 됩니다.
여기서 추진위에서는 소위 홍보요원을 고용해서 설명회나 주민들의 동의서를 받는 작업을 하게 됩니다. 보통 건설사, 부동산 투자가들은 이 시점부터 접촉을 하게 되며 사업성 여부를 검토하게 됩니다.
이 후 조합설립동의서를 모두 다 받아 요건을 채우게 되면 추진위에서는 총회를 개최하여 주요사안에 대하여 조합원들의 의견을 반영하여 조합설립승인신청을 구청에 하게 됩니다.
주민 동의서 75% 채우는 과정에서 많은 마찰과 다툼이 발생하게 됩니다. 그래서 이러한 불확실성이 있는 곳에 선뜻 거금을 투자하기 어렵죠. 그래서 프리미엄이 상대적으로 적게 붙게 되지만 조합설립이후에는 본격적인 재개발 사업이 시행되게 되므로 이후 부터 프리미엄은 각 단계별로 증가폭이 상승하게 됩니다.
오늘은 여기까지 말씀드리구요~^^
다음번에는 사업시행인가, 관리처분 단계에 대해서 안내해드리겠습니다.